工程抵押房到底能不能買？

05-08

朋友問我，朋友手上有幾套開發商欠款抵債的工程抵押房，地段好、價格比市場價便宜，能不能買？

對此我專門找律師朋友諮詢確認後，總結如下。

1.合法性

開發商將自己建造的樓盤抵押給銀行，無論出於什麼原因，這個是合法的，而且也是行業內慣例。

2.存在的風險

只要開發商把房子賣給業主後，去銀行取消抵押，那麼就沒有問題。反之，如果開發商出現資金問題，或者房子賣的慢，資金回收周期變長，導致無法解除和銀行的抵押狀態，那麼房屋將無法過戶。

這就是為什麼期房比現房便宜的原因，就是因為有風險。

3.房子被抵債後實際佔有呢

在開發商和銀行的抵押關係中，銀行對房子享有的是物權；而開發商欠朋友的錢，將房子拿來抵押，朋友享有的是債權。物權優先於債權，銀行有優先受償權。

所以，如果買了房子，而最後開發商無法解除和銀行的抵押關係，銀行仍然可以拍賣這套房子。那麼買方只能向開發商追償。那麼開發商去哪就不知道了。

風險性的關鍵在於開發商的實力。但是既然能夠欠款並且用房子來抵債的話，說明開發商的實力有待考究。任何投資都是有風險的。

4.如果開發商的實力沒有問題？

如果不考慮過戶風險的話，那麼還要確定：

第一，這個房子是不是登記在開發商名下，這是要明確他有沒有處置房屋的權力；

第二，抵押的情況：是不是只抵押給朋友一個人，如果是，並且有債務合同作為依據，那麼開發商沒錢還，雙方可以協商用來抵債，只要價格合適，不損害第三方利益就可以。