美國和中國房產的十點不同

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【翱翔美國】買房準備知識 ZB13 美國和中國房產的十點不同

目前越來越多的中國人到美國來買房，為了投資、自住或者留學。但我們在美國買房前一定要先弄清楚美國房地產制度和中國的不同。

第一，產權的不同。美國產權是私有制，並且擁有永久產權。

目前中國房地產屬於政府財產，個人擁有的住宅是70年的期限，商業的期限是50年。而美國的是完全相反，房地產屬於私有財產，無限期擁有產權，而且買下的同時包含了土地的產權，領地的所有權和領空的所有權。美國也沒有限購房地產。當然，土地私有並且擁有永久產權的根本是因為每年需要去繳納房產稅。如果你的房產稅或者是貸款沒有按時繳納的話，政府或會收回並且拍賣。

第二，房地產制度的不同。美國擁有健全而且極其透明的房地產制度。

在中國有很多不透明的機制，比如說發布信息定價的標準、中介的傭金等相關信息，不僅不透明，而且很多事有討價還價的餘地，模糊不清。而美國的房地產交易過程有許多第三方監管機構，而且監管不同環節。比如產權保險公司、屋檢公司、公證公司、估價公司、銀行都在整個交易過程中起到相當重要的作用。整個交易流程都是按照嚴格的審查制度來，而且每一個環節都有嚴格的法律要求和標準。例如德州的房地產交易全部是由TREC （Texas Real Estate Commission）德州房地產協會 監管，大家來德州買房的所有的流程包括出租流程，委託管理流程的，所有的合同都是由TREC監管。在製作購買、租賃、管理的相關合同的時候，我們只能去填空而不能做更改。

第三，房產與學區，美國的城市和學區完全不相同。

在中國的學校的生源主要是通過城市來劃分或者各個區的劃分，而美國因為城市比較小，所以說有些學區覆蓋了多個城市或者是學區跨城市，這種情況是非常常見的。而在相同的城市，由於街道不同，社區不同，所以學區有可能千差萬別，有的時候隔一條街，學校評級就會差很多。美國各個城市學區學校的評分好壞也反映出當地的收入水平家長的受教育水平以及社區的安全程度。而不同的學區不同的城市房產稅也不相同，相同的城市在不同的學區，房產稅也不相同。舉例說明，Mckinney的城市轄區，但是學校屬於Frisco的學區，他的房產稅就相對便宜。

第四，房產稅的不同。

中國的房產稅只有在過戶的時候才需要繳納，而美國繳納房產稅通常是每年需要繳納。每個州每個城市每個城市裡面的每個區的房產稅的比例都不一樣。一般在德州是2%到3.5%，在美國相對比較高，原因是因為德州的公立教育是最好的，基礎件建設也是美國最頂級的。舉例說明，Frisco的一套1995年2000尺 的獨棟別墅是30萬的市場價格，而他的政府評估價預計在22萬到25萬之間，而這個房子位置在Frisco的南部，所以他的房產稅應該是2.2%一年。所以預計房產稅一年是5000美金左右，這5000美金其中的5/7全都是給了當地的學校去做建設，1/7 是給了Frisco這個城市的市政建設，1/7是給了Collin County的建設。在美國，縣County比市City的級別要大。除此之外還有極少的一小部分是給了這個縣的社區大學。

第五，中介費用的不同，美國一般是由賣家支付中介費用。

在美國進行房產交易99%都是通過房產專業的經紀人和經紀公司去做交易，通常收取傭金的6%，而買家經紀和賣家經紀均分這筆費用。在中國的一般是房產經紀，是雙向收費收取，收買家也收賣家的。美國的房產經紀人必須忠誠全力為自己的代理人服務。如果同時服務買家和賣家需要通知雙方，並且簽署相應的協議說明。

第六是房源系統的不同。

美國有統一的透明的房源系統。美國的二手房交易信息公開在共享系統MLS，每一位房產經紀都會把自己代理的房子上市到這個系統中。這樣該地區所有的經紀人都可以看到，而我們平時熟悉的一些商業網站，比如http://zillow.com http://realtor.com，這些商業網站包括國內的買房的商業網站都是從MLS系統上去採集信息的。所以在美國你可以對房價一目了然，對房產每一套的價格、年代、面積、戶型、包括相應的照片學區、以及漲價幅度、以前的交易歷史，全部都有說明和記錄。而至於新房銷售，中國和美國都沒有統一的發布管道，一般是在房產類相關的傳媒或網站，可以直接找建商。購買新房的時候如果去尋找經紀人，也可以幫你免除一些不必要的損失。因為從買房的從買房的角度來說，尋找經紀人是不需要支付費用的。

第七，城市與鄉村的不同。美國的商業和住宅通常是分開的。

在中國，城市和農村的差別非常大，農村的基礎建設較弱，而城市的資源較為集中，建設也比較好。從安全性便捷性來說，城市都有明顯的優勢。而在美國你會發現這點差異縮小了，特別是在基礎建設非常完善的北部德州地區，不管你開到哪裡，購物、學校、醫院、餐館以及周邊的配套服務只需要向任何一個方向開車2-3分鐘左右都可以完成。一般來說，美國的城市中心就是所謂的DOWNTOWN，不和居住區混合。例如DOWNTOWN基本都是高樓大廈，是商業辦公區，到晚上的時候就顯得不是那麼安全。而美國的所有大城市都有大城市病，就是DOWNTOWN 不安全，富人住在周邊的區域。

第八，房型的差異。

美國人是以二手房的獨棟別墅為主，特別是在德州獨棟別墅的比例佔到85%以上，而所謂的聯排別墅、雙拼別墅、或者公寓的比例都相對較低。而這些獨棟別墅並不是只針對高收入群體才可以吐，大部分的普通老百姓都住這樣的房子，別墅的基本配置是卧室、餐廳、廚房和客廳。更大的別墅會有更多的配置，比如孩子玩的房間、電影院、休閑室、健身房、娛樂中心、雙餐廳、多個接待廳等。價格也從10萬美金到上千萬美金不等，德州普通的獨棟別墅的價格在20-40萬美金之間。以下的圖片都以德州DFW（達拉斯沃斯堡城市群為例）

20萬美金左右，150平米左右，3卧室2浴室，1客廳，1餐廳，1廚房，雙車庫+前後院，一般是70-80年代左右。推薦城市，ALLEN靠近75號公路旁，PLANO75號公路旁，The Colony靠近121區域。

30萬美金左右，3-4卧室2浴室，有可能有1接待廳，1客廳，1-2餐廳（早晚餐分開），1廚房，雙車庫+前後院，一般是90-2000年代左右。推薦城市Frisco，Allen，Mckinny，Plano等

60萬美金左右，4-5卧室3-4浴室，1接待廳，1書房，2客廳（樓上樓下），2餐廳（早晚餐分開），1廚房，1電影院，1遊戲室，2-3車庫+前後院，一般是80年代-新房。推薦城市Frisco，Allen，Mckinny，Plano等

200萬美金左右，4-7卧室5-8浴室，2-3接待廳，書房，2-3客廳（樓上樓下），2餐廳（早晚餐分開），1-2廚房，1電影院，1-2遊戲室，3+車庫+前後院，一般是80年代-新房。推薦城市Frisco，Allen，Mckinny，Plano等，或是在城市的最核心區域，或者是郊外的莊園。

600萬美金左右，完全訂製，5+英畝土地，或是在城市的最核心區域，或者是郊外的莊園。

第九，房屋面積的不同。

首先，美國是一平方英尺來計算房屋面積，中國用平方米來計算。實際上我們1平方米約等於10個平方英尺，所以大家說兩千平方英尺的房子大概就是兩百平方米。中國一般是用建築面積，而真實的居住面積只佔到建築面積的70~80%。美國的平方尺的面積是實用面積，空調吹不到的區域，比如說前後院車庫，這些都是不算房屋面積的。我們在買房的時候會有兩個面積，一個是屋內的使用面積，另一個是整個土地的佔地面積，土地面積是指你購買這棟房子所佔用的土地，它屬於你的私人領地的面積的大小，而房屋面積是指屋內一層兩層三層或者地下室加起來能被空調吹到的面積。

第十，房屋貸款的多樣性。

美國人幾乎是沒有存款的，數據顯示66%的美國人沒有兩個月的工資儲備。所以大部分美國人買房都是選擇貸款，而貸款的時間基本是有15年或者30年兩種時長。貸款可以選擇從銀行直接貸款，或從貸款公司、貸款經紀人那兒貸款。在中國買房貸款利率幾乎是統一的，而在美國貸款利率是完全的競爭環境，每家銀行的利率略有不同，並且利率和個人的信用分值也有直接關係。比如信用好的美國人目前的貸款利率可以在3%左右的年利息，而外國人或者信用差的人可以高達5%的利息。

還有很多很多的不同，懇請各位和我一起完成。

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