商業地產五行運行理論

很多人對五行學說並不陌生，五行是指：金、木、水、火、土。認為大自然由五種要素所構成，隨著這五個要素的盛衰，而使得大自然產生變化，不但影響到人的命運，同時也使宇宙萬物循環不已。五行的相生相剋，是萬物運行的根本。在洛書與陰陽五行的運行圖中，五行的運行體系如下：

土位於中部，連接金木水火，以相生相剋的規律排列在四周（鑒於篇幅，本文不細討論五行的理論和發展派系問題，僅拋磚引玉，有興趣的朋友可以問問度娘）。

商業地產鏈條上的利益各方，恰好是一個五個元次利益關係。消費者對商業的需求，自然有商家來滿足，因此，需要商業場所來實現，催生出不動產投資人對商業地產的投資，開發商自然掙的是投資者的錢。

因此，商業地產的本質，是商業價值。不是開發商，不是投資人，也不是商家，就連奉為上帝的消費者，也只是其中的一環。從圖中可以看出，商業價值，是四大群體關係的核心紐帶。

看看，這是不是和五行的運行有異曲同工之妙？

消費者能通過產業鏈影響開發商的決策，同樣，開發商和商家也能通過創造需求、引領需求去帶領消費者。因此，正確理解商業地產，就是正確理解處於產業鏈中心位置的「商業價值」。

那麼問題來了，什麼是商業地產的「商業價值」？包括哪些要素？如何理解？誰來實現？

商業地產中的商業價值，指的是通過運營實現該項目可能達到的最大商業規模和層級，是包括商業定位，商業和物業類型，周邊3km里核心商圈可覆蓋的人口規模和結構，消費偏好和習慣，未來發展潛力等多種要素在內的綜合貨幣表現。

把商業價值最大化，是對商業地產最大的尊重，否則就是浪費社會資源；實現商業價值最大化，必須通過商業運營來實現。

商業運營的核心作用，是了解、引導、創造消費者需求，把最合適的產品和服務提供給消費者，同時提高客單價和購物頻次，讓消費者省心開心，商家賺得盆滿缽滿，投資人獲得足額的回報，開發商早日完成資金回籠，而運營商則通過資產管理和運營，使自身的價值和利益最大化。

商業價值最大化，是商業地產開發的終極目標；但商業價值的最大化，不是一味的把商鋪賣高價，把租金做到最高，而是一個「平衡」的關係。平衡，也是中國傳統文化里最精髓的辭彙之一，也正是五行相生相剋的核心理論。

操作一個商業地產項目，或者進駐一個商業網點，都必須具備商業運營的思維，只有這樣，才能平衡各個元次的關係。以商業運營的角度去度量銷售、招商、策劃以及開業的運營管理政策，才能實現利(yu)益(lu)共(jun)享(zhan)，實現價值最大化。

越來越多的運營商和投資人（資本）合為一體。比如萬達、凱德和更多的後繼者，因為他們深刻的認識到，沒有運營的商業地產都是耍流氓。過去的盲目開發和投資，造成商業項目失敗的案例不勝枚舉，根本原因就在於沒有意識到商業運營是商業價值最大化的根本。

通常，我們會用一些常識去判斷一個地塊、區域、街區或商鋪是否具備商業價值，而高得研究的基本判斷思路是：從運營的角度出發，從大到小，由內向外，以過去、現狀和未來可能出現的變數，來判斷可能實現的最大化商業價值，是否具備其目前的描述。

看懂五行圖，學會理解商業地產的本質，無論是商業地產從業人員，還是投資商鋪不動產，亦或者是開店創業，都是基本的思維方式。

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