1998年的樓市

我是九八年去的廣東。之後幾年的上海樓市，說實話我並不了解。略有疏誤。

1998~2001年的上海樓市，它主要做了幾件事；

一） 減稅

這件事在今天看來，或許覺得不可思議。但的確是高宗朝的德政之一。

按照改開前的稅法，不動產的轉讓，需要交5.55%的營業稅和20%的個人所得稅。

在90年代末，最重要的就是把這二項稅收給免了。而使得不動產交易，只需要交契稅。

雜費方面，98年上海買房子，還要強行辦「律師費」「公證費」二筆收費。金額大概是房款的2%左右。

在德政下也被取消。

其後，上海市政府還二次減稅。契稅先是減半到1.5%，然後再度減半到0.75%

這使得二手房的全部交易成本，僅僅就0.75%！

輕徭薄賦，在任何一個朝代，都是德政之本。

凡認為「交易」會導致房價漲高的，那是徹底的謊言，污衊，一派胡言！

二） 確權

所謂的「可售公房不可售，不可售公房可售」。相信肯定繞彎了一堆的人。

90年代末做的一件非常重要的事，是「確權」。

原本，上海有多種，大量，不同的物業。

有公租房，房改房，可售公房，不可售公房，企業分房，商品房，外銷房，土地劃撥房，經濟適用房，廉租房，使用權房，小產權房…………

90年代末做的一件重要的事，是「確權」。

不管什麼類型的產權，盡量格式化成「商品房」。統一發放房產證。

而「商品房」，顧名思義是以市場經濟挂帥，以價格為導向。

它就是一種商品，自由地在市場上買賣。

商品房就是商品。交易的唯一媒介是「貨幣」。

「確權」的過程，其實也就是一種「去特權」「去管制」的過程。

嘆息的是，十幾年後的今天。

唉，喝咖啡。

三） 內外銷房並軌

「金融危機」對上海的經濟並沒有太大的影響，除了口頭上。

唯一動蕩的，或許是古北社區。

99年時，上海的房產分為「商品房」和「外銷房」。

普通人可以買商品房，外國人只能夠買外銷房。

「金融危機」風暴襲來，土著商品房市場基本沒受影響。

而「外銷房」跌得七零八落。

當時外銷房有二個致命缺點；

1）貴

2）小眾市場

其中「貴」是致命的。2000年時，盧灣的一手新盤，不過賣4500~6000.

而古北的「外銷房」普遍都是2000美金/m。

除了「貴」之外，它還是「小眾市場」。

因為古北在上海地圖上，是靠近機場，一個非常遙遠的地方。遠離市中心。

古北的房子，在土著眼裡，是一文不值的。

別說2000美金。你打個盧灣的四折，或許我們考慮考慮。

因此當「金融危機」襲來時，香港人台灣人拋售房產。

這個時候，下面是沒有「承接」的。

他的價格是斷崖式下跌。一口氣跌到1200美金/m。

在這個時候，又出現了一批人。

因為古北的租金還可以。有一些財團大肆收購「名都城」，然後全職做出租。

租金回報可以到10~12%，成為上海灘一段傳奇。

然並卵。房地產這一行，決戰在買賣。租賃是小錢。

終究賺不了多少。

90年代末隨著「商品化」，將所有物業類型統一到商品房的市場經濟。

「內外銷並軌」，沒區別了。這重重的一擊終於導致了外銷房的末日。

從此之後，哪怕是老外港澳台買房。

他們更傾向於浦江二岸的「世茂濱江花園」，而不是古北仙霞。

* 外銷房落幕的一個副作用，是蝶式塔樓的香港設計師，終於被淘汰出了市場。板樓統治新房。

四） 房改房

「商品化」是一個大思路。除了內外銷並軌，另一件大事是：「房改房」。

改開之前，名義上所有的房產。其產權都是國家的。

至少也是集體的。

個人雖然擁有住房，而且實質佔有。

但名義上如果你犯了重大事故，單位也可以收回來，再分配給別的職工的。

「房改房」的改革要點，在於辦房產證。

名義上付一二萬元，但其實國家並不是想賺你這個錢。

而是想理清產權，把不動產都「商品房」化。

這些房改房的「老公房」，幾年後都升值到了幾十萬元，甚至幾百萬元。

有一些不明淵源的「新上海人」，在編故事吹牛時會說，「當年房改房一二萬元，唉，當時貪便宜沒買下來」。

其實並不是那麼回事。房改房你「能且僅能」買一套，就是你當時住的那套。

所以不存在「一二萬換幾十萬」，投資或者錯過的說法。

其實就是你幾十年的變相工資。

五） 吸引人口

「藍印戶口」和「買房退稅」，被譽為2001年上海樓市爆發的引爆器。

我本人從來不同意此類說法。

但是，90年代末，上海市政府對於「吸引人口」的態度，是真誠的。

想要落戶上海，也從來沒有如此容易過。

而這扇門，從2005年之後，一直是越關越緊。

一直到今天，想要獲取上海戶籍，已經是一場「不可完成的任務」。

市場上一般估計，在買房，買車，高考，醫療等方面的差異。僅僅一張上海戶籍，已價值150W元以上。

* 一條萬金秘籍是，如果你交社保是上海市平均的300%以上。則打分120分必過。

六） 低密度城市

從1949一直到1999年末期。上海的「核心區域」，也就是黃浦，盧灣，靜安三個區，一直保持著約80000人/平米公里的人口密度。

從全世界範圍看，這個數字都是驚人的。

全世界能超過一公里十萬人的寥寥可數。或許僅巴西，印度的貧民窟有得一比。

上海從90年代末開始，一直堅持不懈地在做的一件事。是把「市中心」的人口密度降下來。

最終降到約20000人/平方公里。和東京的核心區差不多。

很多人都關注到「淮海路」商業街的沒落。

淮海路為什麼沒人了。因為人口都被拆光了！

你關注淮海路的話，它的北面是延中綠地。大型的綠地。

南面則是翠湖。大量的貧民窟被拆遷，然後人口又不回填。

你觀察市中心。大片大片的空地就在那裡晾曬著。目前全上海哪裡最不堵車，答案是核心環。

淮海路前後2KM之內，幾乎沒剩多少居民小區了。

大約從2000年左右，「限容積率2.5」就被寫入了政府公報。一直執行至今。

相比之下，成都的容積率是4，廣深的容積率是6.

如圖。廣州的每畝地價，幾乎和上海是一樣的。

但是廣州的房子「容積率」驚人的高。因此廣州房子不值錢。

「低密度城市」路線，對於上海樓市格局，造成了決定性的影響。

七） 田林的開發

1998年時，上海市區還很小。

傳統意義上的市區，以「外灘---人民廣場」為核心。

西不過徐家匯。

東不過浦東南路。

一般老上海認為，徐家匯就已經是「城鄉結合部」的邊緣了。

往外一步，就有農田。

上海市政府在90年代後半期做的一件事，是「田林新村」的開發。

當時，從田林一村一直造到了田林十八村。

清一色的現代工藝，整體開發。電梯塔樓。

從地段上講，田林應該算是市區的一塊「飛地」。

從徐家匯延伸出去，交通也不是很方便。好在是「整體開發」。

奇怪的是，在田林那群中產階級的心目中，卻形成了一種「田林情結」。

動輒就是老子天下第一，田林新村是全上海最最最高檔的社區。

你們再赤腳二十年也追趕不上田林。

這麼奇怪的社區文化，在十年之後，又複製了一次。

就是浦東的「聯洋」。

因此聯洋也有「東田林，西田林」的稱謂。

明明是一個低檔社區，偏偏肚子朝天小資情結嚴重。

二十年後，「田林新村」的人口結構嚴重老化。

收入偏低，地段也沒有吸引力。

或許預示著聯洋社區的未來。

八） 多層電梯規範

上海最初的規定，是9層及以上必須安裝電梯。

因此市內造了一批8層高的老公房。

此後，市政府改規範，8層必須安裝電梯。

大量的九零年代7層住宅，由此而來。

最後，經過市民大量投訴和訴苦。政府改為7層必須安裝電梯。

結果就是今天所有的6層高老公房。

對於98年的上海樓市，有一個很明顯的分界線。就是莘庄沿線。

外環以內，嘩啦啦全是電梯高層。

到了莘庄，一下子開始出現了大量1998年新建6層老公房。

這裡面的訣竅，在於地價。

當時的地價，大約100W元/畝。

在這個物價水平上，正好是造多層划算。

如果地價更貴，則應該造電梯高層。因為地價超過了土建成本。

這些算計，在今天聽來都是天方夜譚。

九） 收入和購買力

1998年我剛畢業時，有人在復旦發傳單。

是那種用鋼筆寫在練習本上的手抄紙，連複印機都沒有。

標題是：《關於大學生年薪1萬元的倡議》。

裡面說，近期物價飛漲，人心沸騰。大學生毫無工作經驗，動輒拿一二千工資，極為不道德。

我們倡議，發起「大學生年薪10000元活動倡議」，月薪800，共同凈化社會的風氣。

落款是山西某企業。

這事固然是一個笑料。但總體而言，畢業工資的確不高。

去外貿的幾個，月薪1000.

華潤集團，月薪900

最慘有幾個去了青島海爾，當時海爾還如日中天。月薪真800。過了幾周，從青島逃回上海了。

值得注意的是，收入增長的速度非常快。

一般估計，大概每年+25%以上。

等到2000年招聘，普遍的「大學生起薪」都要在2000以上。

而到了2001年招聘，復旦學生已經是5000/4000/2500了。

今天的碼農起薪廿萬。唉，不提了，不提了。

和收入的沸騰增長相比。1998~2001年的上海樓市，其實漲得不多。

雖然一般共識中，這三年都是「漲」的。但漲幅真心乏善可陳。半湯不水，進二退一點五。

房價收入比的急劇拉近。

暴風雨就要來了。