現在的曼谷和10年前的上海

很多人只是看到了房價漲就覺得買房子漲是理所當然，並不清楚根本原因是什麼，那我們就先弄清楚上海或者國內房產這麼幾年來為什麼會上漲的這麼厲害。先來看看現狀，很多人口袋裡有錢還想買房，但是有兩個問題，一是擔心現在買了房子不漲；二是現在的限購沒有辦法買。

前不久我的一個溫哥華房產開發商朋友問我，中國的房地產到底怎麼了？我說前不久北京和上海的房價一個月給人的感覺可以上漲10%，那因為限購，很多人為了買房而離婚，他問道：假離婚嗎? 我說：有些假的倒是變成真的了。

那對於這些情況，我覺得用兩個字可以來形容現在人們對於還買不買房的一個心理，那就是：恐懼！

從現在投資的角度來說或，人們之所以還買房，不再是因為房子是最好的投資，而是因為在都是不良投資的環境中，還有許多人認為房產投資相對不壞。股市，不在這裡多說；海外市場相對陌生，而且現在資金出境比較困難；那打個比方，如果肉必須爛在鍋里，那就讓他爛在房子里吧。這個是當下最重要的社會共識：有多餘的錢買個房子，免於房價繼續飛漲的焦慮，也免於貨幣超髮帶來貶值的擔憂，求得一點安心，也就是說，恐懼可能是現在房價現在上漲的一個驅動因素。

那對於恐懼的理解，我們用股市來打個比方，那炒過股票的人都知道，股市中的恐懼情緒至少有兩種，一種是恐懼暴跌，另一種是恐懼踏空。

在2009年以後，這兩種恐懼都很強烈。怎麼評估這兩種恐懼帶來的心理衝擊，這真的很難，我們沒法用理性算清楚這些恐懼帶來的影響。但是心理這個東西偏偏是你越怕什麼東西，什麼東西來的越快。確實是這樣，近年來全球市場來回波動，一會恐懼暴跌佔了上風，於是暴跌就來了，一會恐懼踏空佔了上風，於是就暴漲，市場來回切換，波動加劇而周期越來越短。

其實不管是房產還是股市，這種恐懼都來自於經濟上的不安全感，對貧富分化的恐懼上升。沒有錢的怕賺不到錢，有錢的怕資產縮水。所以現在的人恐懼自己被落下。這與把你推出市場的那種恐懼不同，這種恐懼會將你推進市場。這兩年我們看到全球的房地產都在上漲，這裡面就有恐懼在推動。在中國，一部分人擔心自己辛辛苦苦積蓄的財產被貨幣放水衝掉，所以衝進房市搶房子，這都是我們身邊正在發生的事情。

從這幾年我們經歷得出的共識，買房是大批量致富最靠譜的途徑。以前是知識改變命運，現在變成買房改變命運，辛苦創業十年之後發現買不起十年前你北京賣掉的那套房。

中國房地產市場過去20年的爆發性增長，作為我們這一代人都有深刻的體會。抓住機遇的現在會過的很輕鬆，靠房子實現財務自由，贏取白富美，在上海只要賣掉一套房，就能全家移民美利堅。沒有抓住的，那可能更多的是遺憾。那我們要知道在中國房價上漲主要有三個動力：1房改，1998年，人們被推趕向市場，向市場要房子；2城市化，城市不斷擴張；3貨幣政策長期處於寬鬆狀態，銀行貸得到款，利率在合理範圍。在這三個動力中，房改的動力已經到了末頭；城市化還在中途，但肥美的一段已經吃完；剩下的主要動力是貨幣政策，三大推動力，現在還剩下一半。

前面說了這麼多都是心理因素，那有沒有量化的技術方面的因素可以來把握房地產市場呢，能夠知道房子為什麼會漲，答案當然是有的。

來看一下中國房地產市場現狀：

1 中國城市化分級制度，行政力量決定教育，醫療等資源在城市間的分配。

2 供地制度，人為造成熱點城市供地不足

3 金融制度，房地產幾乎是唯一，公認的抵押物，金融屬性被無限放大。

這些因素其實也可以歸納為兩個字，地段。

那什麼是地段，地段和高房價有怎樣的聯繫呢？

我們知道北京上海有最好的學校，醫院，金融中心，公共交通方便，生活設施也是應有盡有，就業機會多，北上廣深是國內完全可以和發達國家城市相比的地方。

我國基礎設施集中度非常高，而且一二三線城市之間差異巨大，這也是城市間的房價差異背後的經濟學原因，北上廣大城市的房產屬於安全資產。

還有一點城市房價上漲的背後人口驅動力非常強，未來人口的增長規律任然是往少數大城市聚集。從美國，日本等發達國家的經驗來看，大城市的人口和經濟密度還存在進一步聚集和增加的空間。除去這些，環境，人文，人口素質的組成可能更為高級的需求。

總結一句話，大城市高房價的實質其實是對城市基礎設施的付費。

那我們回到最初的問題，現在口袋裡的那點錢，還適不適合買中心城市好的地段的房子，或者說，還有沒資格來買？我想大家心裡都有自己的答案。

那回到過去有沒有可能？可能現在我們有這麼一個機會，讓我們來講講的泰國曼谷。

在上海長時間生活過的人到了泰國曼谷都會有這樣的感覺，曼谷有10多年前上海的影子。過去，上海只有4條地鐵線時，房價還很低，等到現在地鐵14條線，四通八達，房價已不可同日而語。現在曼谷只有4條地鐵，目前有13條地鐵施工中，未來會有越來越多的地鐵線開通。地鐵與快速道路一環、二環、三環、四環的往外建設，和北京也很像。目前曼谷地鐵的周邊房子都還是一環，等二環、三環、四環的建設交通完成，對房價會有很大的推動作用。泰國又是東盟的中心，跨國鐵路與中泰高鐵，泛亞公路與鐵路，逐步在完善，曼谷未來成為東盟的」上海」。

那我們就先來說一下泰國的經濟與房地產市場現況，泰國是東南亞最受投資者青睞的國家，相信大家對泰國都有一些了解，首都曼谷從2013年起就是全球最受歡迎的旅遊城市，泰國2015年的旅遊人數達到3000萬，其中中國貢獻了三分之一，是國內出境游得最大目的地。 泰國面積51萬平方公里 ，人口6700萬，曼谷1500多平方公里。泰國連同東南亞十國組成東盟，是世界上非常重要的經濟體之一，有6億多的人口。

泰國是世界最大的大米出口國，也有很大規模的工業：泰國的汽車工業發達，是輪胎與汽車出口大國；長期以來曼谷就一直是中南半島的核心，亞投行（AIIB）的第一個重點項目泛亞鐵路，有三段在曼谷交匯，與中國南方的雲南、廣東結合成一個大經濟圈, 說明它位置非常重要。

另外，有10條經濟走廊也匯聚於曼谷，是「一代一路」的重要一環。隨著交通運輸的逐漸成熟、工作機會的集中，曼谷也開始逐漸成為千萬級人口的大城市。2015年時，已登記在籍人口超過900萬。再加上一些旅遊和外籍人士，曼谷人口約1500-1600萬，數字還在逐年攀升。有越來越多的外企將東南亞總部從新加坡搬到曼谷，包括華為去年五月剛設立的東南亞區域總部，就設立在曼谷市中心。

泰國就業機會非常充足，失業率亞洲最低，曼谷的失業率更低，是0.6％。過去十年，曼谷的房屋入住率維持在90%左右，沒有大量房屋空置，也沒有明顯的泡沫風險。再加上每年有大量外地人進入曼谷，人口為凈增長。所以曼谷市區的均價10年來已增長1倍，平均每年的漲幅到8%-12%，出租回報率6%-8%，曼谷房地產基本可以達到每年兩位數的投資回報率，非常具有投資價值。

投資房地產會關注稅收，泰國房產基本沒有任何持有稅（包含房產稅、地價稅、基本所得稅），也沒有遺產稅和贈與稅，所以有許多的外國富人會到泰國來將遺產轉移給後代。泰國房產只有在過戶時有交易稅，包含過戶費2％，特種商業稅3.3％以及印花稅0.5％。這三種稅由買家、賣家平攤，如果持有超過五年，印花稅和商業稅還能得到減免。每個樓盤關於稅的規定條件不同，有些開發商會特別向土地廳或政府申請減免。每年泰國政府會出台政策給予減免優惠，所以投資者需要了解清楚相關訊息。

泰國大部分住宅是永久產權，優於國內的使用權，所以這一點特別吸引人。泰國的實用面積是100%，拿到的面積就是實際使用面積，沒有國內「公攤面積」。泰國的面積乘以1.3，就是國內的建築面積。另外泰國也沒有毛胚房，都是精裝修的，包含天花板、地板、嵌入式櫃體，也配備完整的廚房與衛浴，甚至有一定的車位比例做配比。如果是比較奢華的樓盤，基本上會達到1:2，甚至1:3，基本上不需要再為停車位付費。所以在泰國買房實際上能比國內省下更多隱性成本。

可以看得出，曼谷除了可以比「地段」，也就是我們說的城市資源集中；也可以比人口，人口密度甚至比上海還要大；還可以比價格，其實現在曼谷市中心房子開發已經很具規模，是個成熟的體系，但是以這樣的城市規模來看，價格還處於合理狀態，有預期的空間。當然還有持有成本的關係，門檻會比較低，容易進入這個市場。其實在上海或者北京的很多人，已經嗅到了這個地方，因為他們最熟悉，知道大城市房子走向複製的線路，可以沖在我們的最前面。