你不知道的廣東高院的《會議紀要》：婚前一方出資，登記在另一方名下的房產，離婚時如何分割？

《婚姻法解釋三》第十條規定：「夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。」

該司法解釋對婚前一方出資並登記在己方名下的房產如何處理作出了比較明確的規定，但對於婚前一方出資登記在另一方名下的房產，離婚時如何處理，沒有加於解釋。並且，筆者找遍了婚姻法及其司法解釋，均沒有此方面的規定。而在現實生活中，卿卿我我、談婚論嫁的兩個人，買房時往往不會想太多，一方出資而房產登記在另一方名下的情形經常出現。

有的人就單純的套用婚前財產說，認為該不動產為登記一方所有；有的人堅持贈與說，認為儘管是一方出資，但房產已登記在另一方名下，就是一方對另一方的贈與，房產就是登記方的；有的人單純認為誰出資誰所有，認為是出資方所有，而忽略了其他情況。

那麼在司法實踐中，真的遇到此情形，法院應當如何裁判呢？下文廣東天穗律師事務所高級合伙人暨婚姻家事部主任王幼柏律師從自己辦理的一個真實案例談起：

一、王幼柏律師辦理真實案例介紹：

李某（男）與張某（女）經人介紹認識，經過了幾個月的戀愛，雙方已經到了談婚論嫁的地步。

2013年5月，李某單獨出資90萬，在廣州市蘿崗區購買一套房產，因為戀愛時雙方感情比較好，當時在簽訂房屋買賣合同及銀行貸款合同時，都以張某名義簽訂的。房產證於2014年8月底（婚前）辦理下來，權屬登記人為張某，張某為單獨所有權人。

2015年元旦李某和張某登記結婚，雙方於2015年8月生下一子。婚後李某和張某經常因為家庭瑣事發生爭吵，尤其是孩子出生以後，因為突然多了一個人需要照顧，兩個人經常因為家務誰來承擔及其他瑣事而爭吵不已，最後甚至發展到打架。2016年9月，雙方都不想繼續這段婚姻，關於孩子撫養權，李某和張某協商一致，孩子由女方撫養，但對於離婚房產的歸屬問題，雙方提出了截然不同的意見。最後雙方協商不成，李某委託本律師起訴到廣州市天河區人民法院。

二、王幼柏律師評析：

本律師認為，本案如單純地套用《婚姻法》司法解釋三第10條是不適用的。如果房產單純歸張某所有，對李某來說是不公平的，因為該套房產不論是首付還是婚後還貸皆是由李某一人承擔；如果房產歸李某所有，那麼對張某也不公平，因為房產畢竟還是登記在張某名下；考慮到雙方結婚是真實自願的，只是因為生活瑣事導致夫妻感情完全破裂。為了公平起見，房產應當屬於夫妻共同財產。房產的處理方法應當是，按照離婚時房產的實際價值，扣除掉沒有還清的貸款，由取得房產所有權的一方補償另外一方，沒有還清的貸款由取得房產產權的一方繼續還貸。

三、理論研討

1、關於夫妻一方婚前個人出資購買的房屋，但登記在另一方名下，離婚時的歸屬問題

本案中，首付款為男方李某支付，婚後還貸部分也是李某承擔，按照婚姻法解釋第十條的原則，如果該房產登記在李某名下，那麼該房產應該歸屬於李某所有。但本案的房產登記在女方張某名下，對此如何解釋呢？

李某認為，房產應該歸自己個人所有：（1）自始至終，首付是自己所付，房貸是自己一人工資償還，而張某為房子沒有支付任何錢財；（2）任何人不能因為婚姻獲利。雖然房產證名字為女方，但雙方結婚時間很短，並且回頭想想女方婚前是有目的性的，張某有騙婚的嫌疑，如張某以結婚為目的佔用房屋，從而賺取財產，那就不符合婚姻法的宗旨，也是不公平公正的。

張某則認為，房產應該歸自己個人所有：（1）因為李某在婚前喜歡本人，所以出資首付登記在本人名下，這是李某婚前贈與行為，並且沒有欺詐、脅迫之情形，完全是李某個人自願做出的行為；（2）本人和李某交往不存在騙婚的情形，完全是彼此喜歡才結婚。婚後只是因為家庭瑣事導致感情破裂。因此，房產應該歸屬本人所有。

雙方為此各執一詞。

本律師認為，此房產雖然登記在張某名下，但是雙方是以結婚為目的，且李某出資時，並沒有書寫贈與合同或者公證其贈與行為，張某沒有證據證明出資方（李某）明確表示該房產歸屬於登記一方（張某）個人所有。出於公平公正考慮，該房產考慮為夫妻共同財產適宜。

其實，關於婚前一方出資，登記在另一方名下的房產，離婚時如何分割的問題，廣東省高級人民法院在2012年《全省民事審判工作會議紀要》（粵高法【2012】240號）（以下簡稱《會議紀要》）對此情況作出了明確批複。

《會議紀要》之「（三）關於夫妻一方婚前個人出資購買的房屋，但登記在另一方名下，離婚時如何處理的問題。65.以結婚為目的，夫妻一方婚前個人出資購買的房屋登記在另一方名下，如果沒有證據證明出資方明確表示歸登記一方個人所有，離婚時對該房屋一般應按夫妻共同財產處理。」

該《會議紀要》認為此種情況的不動產，在離婚時不應只歸一方所有，而應歸雙方共同所有。

筆者認為，該解釋彌補了《婚姻法解釋三》第十條有關房產歸屬的空缺規定，並且是我省高院的規定，完全可以在廣東省範圍內的司法實踐中適用。

2、房產婚後還貸部分的財產劃分問題

因為李某和張某已經結婚，儘管婚後還貸完全是李某承擔，但不影響其還貸部分財產屬於夫妻共同財產之事實，因此本律師認為，婚後還貸部分應該按照雙方共同財產分割看待，視為夫妻共同還貸，而按揭貸款債務為夫妻共同債務。

四、判決結果

最後法院採納了本律師的觀點，判決男方擁有房產產權，剩餘貸款歸男方歸還，男方按照房產共有各半的分割原則，給女方經濟補償。

五、經驗總結

從本案來看，張某和李某的想法都有極端。該案的正確判決得益於法院充分調查取證和吸取了廣東省高院《會議紀要》的精神。

需要提醒的是，《婚姻法》及其司法解釋對婚姻房產方面的法律規定就那麼幾條，但現實生活中，遇到的情況複雜得多。所謂清官難斷家務事，自古都是如此。婚前一方出資，登記在另一方名下的房產，離婚時如何處理？司法審判實踐中，很多法院判決往往將《婚姻法》司法解釋三第10條絕對化應用，或單純適用婚前財產，以登記製為原則，或單純地考慮誰出資，以出資為原則。這兩種原則如果絕對化了，都是不公平的，不利於妥善解決婚姻家事糾紛，也不符合婚姻家事複雜性的特點。

以上案例，實事求是講，女方並沒有想通過婚姻獲取不正當的利益。但現實生活中，不代表沒有這樣的真實案例發生。

前不久，我們接待了這樣的諮詢，男方在婚前購買有一套房產，2016年認識了其現在的妻子，不久雙方就墜入愛河。結婚前，女方要求男方房產加其名字，男方出於對女方的愛，於2017年7月加了女方名字。殊不知雙方領取結婚證兩個月後，女方即以各種理由，要求離婚。男方此時才如夢初醒，發現女方的真實意圖。因此，萬分焦急找到本律師諮詢。本律師很贊成最高院吳曉芳法官的觀點，任何人不能以婚姻為名義，來實現自己的斂財之夢。婚姻本來就是純潔的，如果有人為了鑽法律的空子，而謀取不良之財，這種夢想就讓其夢斷的好。所以對於客戶的案子，我很樂觀地告訴他，你妻子這個房產加名行為，不是以共同生活為目的，而僅僅是為了騙取不當利益。在加名兩個月後即提出了離婚，完全可以判定其不良意圖。你應該根據事實，據理力爭。

現實生活中，以上案例屢見不鮮。某些心術不正之人以結婚為幌子，騙得一方出錢買房，房產卻登記在自己名下，結婚不久就申請離婚，要求獨吞房產，讓出錢一方既「傷心」又「破財」，這種缺德行徑應當受到嚴厲譴責。本律師強烈建議司法實踐中，法院可據此情形判令房產歸實際出資方所有，以弘揚社會正氣。家事無小事，風氣正社會才能和諧。

最後給各位朋友兩點建議：

（1）在戀愛期間，如果遇到婚前買房，另一方沒有任何出資，要求房產登記在其名下或者加其名字的情況，就應該謹慎一點。需要理性考慮雙方的感情狀況，如果認識時間比較短，雙方感情不是很穩定或深厚，或者對另一方人品不是很了解的情況下，建議房產不要加名，更加不要登記在對方一人名下。如果雙方感情確實比較好，對方人品也比較可靠，房產可以加名或者登記在對方名下，但也要保留當初買房所有的出資證據，比如銀行轉賬憑證、小票等，以證明房產完全是本人出資的事實。

（2）愛情少些防備，婚姻少些算計，愛情才會更加甜蜜，婚姻才會更加穩固，這是本律師一直倡導的愛情觀和婚姻觀！但還是要記住，任何感情都要繫上理性的弦。我們要做一個心底無私、坦坦蕩蕩的好人，但也不能做「東郭先生」這樣的人！

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