住建部將立法明確租售同權 上海市場如何解讀？

近日，住建部有關負責人表示，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

早在住建部發聲之初，廣州就公布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，可是說是開闢了中國租房市場的先河。有廣州網友這樣評論：「教育資源就像粥里的米，本來米就不夠了，現在還想給它灌水！」

通過這條評論我們可以看出，「租售同權」政策給人的第一反應會折射到教育資源上面去。那麼，我們這裡因為對廣州不熟，所以不討論廣州地區，僅討論上海地區。

（圖片來源：學牛網）

上圖是學牛網最新整理出的上海知名高中列圖，一共有42所中學。

（圖片來源：安居客）

我選取了徐匯區的上海中學和寶山區的行知中學，分別看了目前的租、售價格。用目前的售價來看，可以租上海中學附近的小區74.85年，租行知中學附近的小區57.41年。

（圖片來源：城市房產網）

從城市房產網發布的最新數據也可以看出，上海地區的可售房供應量已大不如前，房價走勢比租金走勢更加堅挺。而這種堅挺程度已經是9.30新政後持續高壓的結果，那麼後面想讓房價低頭，也十分困難了。

目前，具體的「租售同權」細則並沒有出台。但可以想像，一旦出台，那麼越越到位的政策就會越有力的去點燃租房市場這個灶台，特別是學區房市場。

在「租售同權」被正式搬上政策檯面之前，李稻葵先生就發表了《清華教授告訴你：為什麼清華學區房遠比清華學歷值錢？》一文。文中明確表示，高房價是一個投資現象，高價房並不像昂貴的蘿蔔白菜等消費品一樣讓人望而卻步，只要投資者預期未來的房價持續上漲，就仍然會有人不斷進入。這應該可以解釋房價高與學歷、與高才生的收入難以相比的問題。換句話說，李教授要表達的是一個市場經濟的問題。房價怎麼漲上去的、漲了多少，這是由市場定的。有人賣，有人買，反覆的交易過程中，溢價現象自然的發生了。特別是學區房，曾有人表示北京的部分學區房溢價率高達百分之幾百。

那麼，如果「租售同權」了，是不是就能抑制這種現象了呢？答案肯定是否定的。不僅不能，可能還會激發學區房的租金瘋漲現象。

「租售同權」政策的意圖非常明顯，一是穩住人才，二是穩住房產市場。在之前的文章中我們已經討論過穩住人才的問題，這個不是長久之計。房產紅利租房人才獲得不了，當然也很少有人才為了子女可以留在上海讀重點高中而忍辱負重的待上個十幾年的。

那麼就穩住房產市場來說，在大中城市限購大背景下，房產基本失去流動性，如果二手房不能給予租金流入增長預期，則市場會調低房產估價預期，導致房產及其金融產品抵押物貶值預期形成，進而引發普遍性信用危機，這就是系統性金融危機的開始。通常，教育、醫療、文化、體育等伴生資源是支撐房價穩定或增值預期的關鍵資源。租售同權意味著二手房佔有的教育、醫療、文化、體育等伴生資源可以通過租房有條件獲取，穩固和提升了租金收益預期，保障二手房價儘管實際失去流動性也不會崩盤。

但這種穩固形式是否可以長期操作，依然有待商榷！