日本貸款買房三大誤區

05-06

　　第一個誤區：買房先後順序

　　一般來說在要考慮買房子的時候，一般人是先想買，然後一頓看，然後看好的房子再做貸款計劃，最後購入。真正的順序應該是，想買→貸款計劃→按照計劃的資金標準看房→購入。大多數人沒覺得順序這件事情是個多大的事兒，其實這個順序簡單的說明了你對你的資金掌握以及理財的概念。

　　如果你走進一個房地產商，他還沒怎麼跟你談就急著帶你去看房子，你基本就該小心了，因為大多數人，都是看完了就想買，。再加上不動產一忽悠基本你就該動心了，就買了超出本來的預算外好多的房子。

　　後來發現你還貸吃力的時候，發現這房子採光不好的時候，發現它構造不好的時候，發現它不能重蓋只能改造的時候，發現……那就悔到腸子都青了也來不及了。

　　在國內有過裝修經驗的人會知道，基本裝修沒有不超出預算的，因為你總是想說反正就這一次，還是買好點的吧，一來二去，就不是百八十能打住的。買房也是一樣，在你資金的預算前提下，去找你想要的條件的房子，別看了一個又帶暖房，又帶垃圾處理機，又帶溫泉，又帶這個那個，就把你將來還錢有多難統統拋之腦後了。

　　第二個誤區：貸款

　　貸款的年限應該是在定年之前可以還清為最好。貸款的額度一般判定是年收的5倍左右。貸款計劃的每月還貸額度，應該是收入的20%左右，也就是說月入20萬的話，每月還貸在4萬左右是可以接受的。其他收入金額按照這個比例算就好。

　　在這之外要考慮的錢：消費稅、印紙稅、不動產取得稅事務手續費、中介手續費、保證金、火災保險金，買了之後要花的錢：固定資產稅都市計劃稅每個月的積立金、管理費。（稍後詳細介紹日本不動產買賣與持有的相關稅費）

　　貸款人的團體信用生命保險金，是要每年交的，金額是你剩下貸款金額的0.3%，還有地方上的自治費等，基本都在幾百到幾千之間。這裡就要講所謂不是日籍和永住的高利息貸款的問題，如果你想貸款3000萬去買個房子，年利3%的話，35年就要還2425萬，如果日籍永住的貸款固定金利今年基本都在2%右，35年就是4174萬，就是說多1%的金利，要多還將近700萬，你要是覺得合算的話，反正還錢的不是我。

　　第三個誤區：固定和變動

　　大家都知道固定金利和變動金利還有一種固定變動二合一型可以先還一段時間固定，再轉換成變動。固定又叫全期固定型，好處是從借來的那天開始，還錢的額度一直不變，對你將來的資金管理也比較有利。壞處是固定的金利比較高。銀行要考慮到一旦將來的金利變高的時候，尤其是現在這樣低金利的時候。

　　變動的好處是可以多借，因為將來的金利是高是低，銀行都不會有損失，所以這部分的錢可以多借一些。最後是這個固定期間選擇型，在固定期間結束之後，根據當時的金利狀況可以選擇繼續固定，或是變成變動。

　　這裡要注意的是，比如說現在基本金利都在2左右，你選擇固定期間20年，如果20年之後，金利比現在還低，那就要恭喜你，你可以繼續選擇低金利的固定或者變動。如果20年之後，上漲到6你再選擇固定的話，就不是按照20年前的2來算，而是6來算。剩下15年你交的貸款基本可以再買一套了。

　　關於貸款的問題、在資金充裕的情況下，可以把手頭一半的錢還掉，相對的利息當然會減少，但是如果你要把手頭所有的錢都扔里的話，絕對不建議。還是給自己留點空間吧，別把自己逼太緊了。

　　另外還要考慮的就是一戶建的話，上下水道的負擔金，是不是可以重建的地段，有些人買完了房子，多少年之後想重建都不可能，附近有沒有私道，有沒有白蟻，地基如何，這些都是最基本的。