丟掉「重盔甲」輕裝上陣——萬達為何廉價處置資產

2017年7月10日上午，萬達商業與融創中國宣布，融創以總額631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76個酒店項目，雙方同意在7月31日前簽訂詳細協議，並儘快完成付款、資產及股權交割。

萬達這樣快刀斬亂麻般迅速地廉價處置資產究竟是為了什麼呢？談到這就要先談談王健林——萬達企業的締造者。

萬達與王健林軍人出身的王健林做事果斷、想法堅定；更可貴的是他擁有著大膽的想法、創新的思維。別人不敢做的、不想做的，他都勇於嘗試，並堅持到底。他趕上了計劃經濟轉為市場經濟的浪潮。1989年，王健林來到大連市西崗區住宅開發公司擔任總經理，那時他建造了大連最貴的房子，他的房子寬敞的客廳、鋁合金窗、防盜門、洗手間一應俱全，雖是最貴的卻在一個月內銷售一空。這就是他，想法創新大膽實踐的王健林。

1992年，大連西崗區住宅開發公司改製成立大連萬達房地產集團公司。1993年王健林帶領萬達走出大連，逐步成為全國性房地產企業。2000年，萬達正式進軍商業地產，2014年，萬達開始轉型，轉向文化、旅遊、金融、電子商務等行業。

萬達為何處置資產2017年萬達以631.7億元的價格處置大量資產，這其中有許多原因。

一 短期的急迫壓力所致

1.監管部門嚴控境外投資

6月22日萬達股票債券雙雙巨幅跌落，起因是中國銀監會電話通知要求各大銀行對萬達等集團的境外投資借款情況及風險分析，並重點關注所涉及的併購貸款、內保外貸等業務，嚴控一些境外投資項目的融資。這讓萬達面臨很大壓力。

2. 對賭壓力

萬達計劃在2018年8月31日前完成上市。同時，如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日前未能在內地主板市場上市，萬達集團將回購全部股份，並向海外及境內投資者分別支付12％和10％的利息。如此看來，如果萬達商業不能在規定的時間內登陸A顧市場，萬達集團將面臨巨大的風險。

3.「大馬城」項目的複雜性

2017年7月26日馬來西亞「大馬城」房地產開發項目吸引了7家中國企業和2家日本公司前來競爭。普通的房地產項目為什麼又有著複雜性呢？首先是金額較大，這個項目投標書中規劃的房地產開發方案金額介於70億美元到105億美元之間；其次該項目將包括新加坡與吉隆坡之間的高速鐵路的總站，這就說明該項目中標者將更有機會在吉隆坡-新加坡高鐵項目中扮演重要角色。萬達王健林最新表態「把主要投資放在國內」這也意味著萬達不會再投資類似大項目，最終選擇退出競標。

二 為救急

急從何而來？總結來說三方面，第一境外投資擴張力度過強，第二指標性太強，第三槓桿較高。萬達的境外投資擴張力度過強，而最近王健林又表態「把主要投資放在國內」這說明萬達不會再大額投資海外項目。指標性太強，萬達企業擁有強大的執行力，萬達員工會為了業績指標而瘋狂。萬達員工有著危機意識、強烈的榮譽感、對規則的敬畏感，這樣的員工和這樣較高的指標讓萬達壓力較大。槓桿較高，槓桿越大風險也越大，利潤也就越高。而較高的槓桿必然會給企業帶來壓力，最近一兩年來，中國對房地產調控的力度空前加大，對資產管理市場的監管力度也空前加大，這些做法指向非常明顯，就是防風險、強監管、降槓桿、去影子銀行，疏通金融進入實體經濟的渠道。王健林的萬達也必定順應這一形式，降槓桿。

三 大環境改變

2015年我國經濟進入了一個新階段，許多問題凸顯。2015年11月10日，我國提出了供給側改革，用改革的辦法推進結構調整，減少無效和低端供給擴大有效和中高端供給，增強供給結構對需求變化的適應性和靈活性，提高全要素生產率，是供給體系更好適應需求結構變化。萬達集團同樣適應形勢變化，由粗放轉為集約、由簡單分工轉為複雜分工。

四 結構性變遷

萬達企業以前一直在買，而今天突然在賣，賣得如此迅速、如此果斷。2014年萬達開始轉型，萬達從房地產業進軍文化、旅遊、金融、電子商務等行業，從重資產到輕資產，從房地產業到新興服務行業，萬達丟到了「重盔甲」，逐步輕裝上陣。

萬達變革的必然性萬達這次大變革可以說是一次前所未有的改革，速度快、規模大，王健林這次要全部進軍服務業了嗎？要營造萬達的品牌效應嗎？我認為，回答是肯定的，中國經濟大環境在變，王健林的萬達也一定會變，這次迅速果斷的處置資產，說明萬達也在變革。

編者從四個角度分析萬達廉價處置資產的原因，第一短期的急迫壓力所致，股債跌落、對賭壓力、「大馬城」項目。第二為救急，第三大環境改變，第四結構性變遷，這四方面讓萬達廉價處置資產而他的變革正適應了經濟發展。

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