任志強再論房價 開發商的囤地「反周期」

任志強最近現身中國金融博物館書院第71期讀書會，分享了「金融與房地產的穩定發展」的一些最新理念。

其中，任志強又一次態度鮮明地表達以下兩個觀點：

- 中國房地產沒有泡沫，只要政府信譽沒出問題，你們就可以拚命地買房，因為政府信譽在給你們做擔保。

- 政府需要先將從原有房產稅中剝離的稅費取消，真正的房產稅才會出台

關於房地產泡沫，任志強表示：「日本出現房地產泡沫，是大部分銀行倒了，國家受到很大損失，很多老百姓房子還不起貸了，但是沒看到多少地產商倒了。

我們看看08年之後美國出現的金融危機，很多銀行不行了，很多老百姓還不上貸款了，我看中國不會出現這種情況。」對比下中國的國情，他表示「中國的情況比較特殊，因為美國、日本大部分屬於低首付或零首付，很多人買房子是因為可以沖抵個人所得稅。所以他們不在房子上投入實際本金部分，中國你們都說房地產泡沫可能出現，我們假定可能出現，會出現什麼情況呢？銀行會因為個人信貸而垮台嗎？我們個人住房用住房公積金擔保，會說房子我們不要了嗎？」

關於房產稅的問題，任大炮表示「如果不取消這幾個稅種，再怎麼吵吵房產稅也不會出台。」任志強聲稱「中國有沒有房產稅？有，1951年的時候，內政部下達了一個實行房產稅的命令，這個命令到文革以後，到1986年又重新做了一次修改，叫做我們現在執行的暫行條例。這個暫行條例上，對居民住房免徵房產稅，而不是說中國沒有房地產稅，他們說的只是對住宅部分中國不用收。」「但是中國的房價不光只是住房的房價，其他的房子也叫房價，因為你在土地拍賣的時候有工業土地，有綜合用地，有商業，有住宅，它都叫房價的部分。只是對住宅部分沒有收房地產稅，但是我們不承認他沒有收房地產稅，是因為從1951年的房產稅做了四次剝離。」「第一次剝離大概是1954-1956年期間，有了工商稅，這個之前是沒有工商稅的，工商稅是從房地產稅中剝離出來的一種稅；第二個剝離是教育附加和城市維護事業稅，也是從原有的房地產稅中剝離出來的；第三、四次是我們後來增加的土地使用稅以及耕地佔用費。」 因此，任志強認為「要想實行房產稅，最少應該把從過去房地產稅中剝離出來的4-5種稅先取消，為什麼物業費不叫房地產稅，就是想迴避過去從房地產稅中剝離出來的好幾個稅種。因此，大家不用關心房地產稅什麼時候出台，只用關心那幾個從房地產稅中剝離出來的稅種什麼時候取消，那邊取消了這邊就要收了，那邊如果不取消，再怎麼吵吵房地產稅也出不了台。」

對於任大炮的言論是否正確一說尚無定論，但在近期頻頻披露的上市房企中報中，一些數據仍然讓人錯愕不已。

據中國財富網統計，148家滬深上市房企中，有80家上半年實現營業總收入同比增長，68家下降。從凈利潤來看，81家房企實現同比上漲，亦在調控趨嚴的上半年好於預期。其中，萬科領銜上漲，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤73億元。

據報道，易觀研究院表示，房企的拿地情況呈現周期性的波動狀態。

2011年6月至2012年7月，為土地儲備減少階段。2010年以來全國房地產市場調控持續收緊，房企去庫存壓力增加，土地儲備節奏放緩。

2012年8月至2014年2月，為土地儲備增加階段。2012年下半年全國樓市升溫，房企銷售業績得以改善，到位資金狀況不斷趨好，其補庫存的動力不斷增強。

2014年3月至2015年8月，為土地儲備減少階段。2014年樓市逐漸降溫，高庫存壓力再次顯現，房企土地儲備節奏放緩，進而也影響到2015年上半年的土地儲備規模。

2015年9月至2017年8月，為土地儲備增加階段。2015年下半年開始全國樓市逐漸升溫，房企去庫存節奏加快，資金面不斷改善，加之各地供地節奏加快，推動了土地儲備規模上升。

以這種情況來看，後期房企的拿地熱情或將持續上漲。

近期，據克爾瑞地產研究院發布的《2017年1-8月中國房地產企業新增土地TOP30》數據顯示，1-8月TOP30的新增土地價值與新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。從拿地節奏看，房企一季度、二季度以及7、8月新增土地建面佔比分別為33%、39%和28%。但這不代表房企會急急的建好房子去賣，硬碰硬的幹上各項限購政策。於是，就出現了「反周期」這個詞。

（圖片來源：全景網）

「反周期」這個方法在地產行業內早就存在了，但從房企老總的口中這麼坦然的說出來著實比較少有。

據報道，綠城總裁曹舟南表示，「2018年初，甚至從2017年年底開始，房價將往下走，拋開有質量的增長，做的越大，死的越快。2018年5月到2020年的5月份，甚至到2020年底是中國內地房地產市場最棘手、最複雜、最難受的時期。綠城2017年上半年反映出來的是2014年的項目，甚至更早的項目。到2017年底，就會反映綠城這幾年的真正發展的價值。對於新的項目，綠城要求迅速收割。2017年上半年，在杭州買地的同時，綠城布局了佛山、寧波、麗水、無錫等城市，在他們看來，這些城市屬於三大城市群周邊的優質三四線城市。綠城表示，這次布局以快周轉為導向，開發短平快項目，新拓展項目力爭做到不沉澱資產，零庫存。與此同時，綠城在伺機出售持有項目。上半年，綠城出售了兩個商業項目。公司上半年28.77億元毛利中，這兩個項目產生的凈收益就佔了16.26億元。」

試想一下，2017年房企囤了這麼多的地先開發出來，然後等到所謂的「反周期」來臨再出售，價格會不會讓你吐一口老血呢？

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