全國性商住房市場走勢並不明朗 上海更顯膠著

2017年1月以來，北京、上海、廣州、深圳四地均在政策層面壓制住了商住房的下游市場空間。

從土地性質來看，按照1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意義上的「商住房」的土地使用性質並不存在。然而，在北京、上海等一線城市，由於常住人口居住需求巨大，2000年以來，一些以商業、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產權，以「酒店式公寓」或者「公寓式酒店」為名，改變商業立項的使用屬性，將「類住宅」作為賣點，少數項目還「擦邊球」式地引入了民水、民電甚至民用天然氣，個別項目甚至還可以落戶。

從需求層面來看，2010年以來，北京、上海等一線城市出台嚴格的住宅限購政策，但是，「商住房」由於不限購而變得更加搶手。特別是在房價一路上漲的大環境下，「商住房」也成為無購房資格家庭的過渡之選，同時也不可避免地成為炒房者的天堂。

此次新政之後，市場反應迅速。據辦辦網數據顯示，2017年一季度，由於新增的供應壓力，深圳甲級辦公樓空置率高達15%，環比上升3個百分點。預計深圳未來12個月將有約100萬平米的新增甲級辦公樓項目落成，主要集中在福田CBD，近一半是總部大樓。這些總部大樓的企業搬遷將對其正在租賃的大廈構成空置壓力，加上其他可租賃項目的入市，可選擇項目增多，雖然預期市場整體租賃需求穩定，但預計2017年末空置率仍將同比上升5-8個百分點。截至2017年一季度末，深圳甲級辦公樓總存量躍升556萬平米。

深圳寫字樓原本就供應過剩，且空置率不斷提高。開發商將寫字樓改為商住公寓，實際上也是根據市場供需來調整供應結構。但在深圳出台有關政策，限制寫字樓改商住公寓後，市場擔憂驟起。

其實不止是深圳，全國範圍都面臨同樣的問題，近兩年隨著去庫存加速，住宅庫存面積一直在下降，而待售商品辦公樓佔比5年來從4.3%上升到5.6%，待售商業營業用房從19.6%上升到23.7%，待售其他商品房從11.4%上升到14.7%，均表現為趨勢性上升。

不知道是不是出於市場及各方壓力，北京市住建委在5月23日對3·26新政做出了補充說明。即對此前有關已購商住物業的交易等問題作出新的解釋。此次說明主要詮釋了以下三點：以3·26網簽為節點，之前的可以保留居住功能；已購買商住，可租可售，但必須符合「3·26政策」；中介可以代理，但不允許宣傳居住。

其實這一補充說明也是對先前強勢打壓的一種有效緩解，讓處於這場遊戲之中的各方都得到了喘息的機會。

但就目前上海地區而言，沒有出台補充說明，亦沒有數據顯示辦公樓的具體空置率。從政策和市場層面出發，呈現出兩極分化的現象。一方面，相關部門開始強拆，以3月20日的「綠地峰尚匯」為例，鬧的沸沸揚揚，影響很不好。另一方面，「朗詩·藏峰」（長寧區的一個商住盤）開盤，主打不限購不限貸、產權50年、精裝98-147平，賣的風風火火。這種十分奇怪的局面也一時間讓市場摸不著頭腦。對於沒能力買住宅但又不想離開上海的剛需客戶來說，不知道還能不能買。對於投資客來說，也不知道這錢還能不能投。

從目前來看，商住房的政策導向很明顯，就是兩個字「整頓」。但從市場來說，對於商住房依然是有很大的需求。當整頓遇上需求，無疑是兩種勢力的內在較量。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海在整個2016年房地產市場成交套數為10.9萬套，其中3.5萬套是商住房為主的類住宅，類住宅佔比超過30%。而在2017年的前兩個月，上海市場總成交套數為6046套，其中類住宅是765套，類住宅佔比下滑到了12.65%。就此次整改的試點區域閔行區來說，2017年1月份，閔行區成交類住宅211套，成交面積在35299平方米，均價為6.4萬元/平方米。而到了2月份，數據已經出現斷崖式下跌，成交套數111套，成交面積15108套，均價變為5.1萬元/平方米。

無論是商住房的成交量，還是成交均價，上海市場熱度都明顯消減。可能這也是上海市住建委不需要再出台任何補充說明的原因。那麼，為什麼北京市住建委會要來一個補充說明呢？

根據亞豪機構統計，北京「商住房」成交套數從2010年的19077套，上漲到2016年的67609套，漲幅為254%，成交均價從22959元/平方米，上漲到30069元/平方米，到「3·26新政」時，已漲至44663元/平方米。2016年，「商住房」成交量佔北京新房總成交量的比重為58.7%。同時，數據顯示，2017年3月，北京住宅市場預計將有23個項目入市，其中商辦類項目多達10個。

換句話說，北京和上海在整頓商住房市場的這件事上還是有所不同的。北京市的商住房市場鋪的攤子太大了，並且其中大體量的剛需客戶群是無法忽略的。在整改的過程中涉及到的民眾矛盾也十分之大。而就上海地區而言，雖然整頓也會涉及到各方矛盾，但激烈程度、波及範圍遠不如北京。當然，這種客觀原因也有利有弊。自從試點整頓閔行區和嘉定區後，很多商住房的業主也對此表示了強烈不滿。這種不滿不僅表現在要求和開發商、政府談判上，也表現在了通過法律程序解決此類問題的決心上。由此可見，北京「新老劃新」的做法還是十分可取的。

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