買房不易，且買且珍惜。

自己承諾過的東西，跪著還是要寫出來的。

先交代下本次我購買的是杭州餘杭區萬科良渚文化村白鷺郡南的二手房，對於新房可能沒有太多借鑒意義，每個人都有屬於自己的坑要踩，所以心態放平，踩到了不要緊，盯緊你的核心目的，漫漫買房路總要錯幾步。

先回顧下這次買房的各個關鍵時間點

• 3月底，杭州一波購房新政流傳「新房搖號，購房資格改變....」
• 3月28日，猶豫了2天，晚上和家人商量了一下，作出決定「買！」
• 3月28日，晚上和中介取得聯繫，先看網上的房源
• 3月31日，成都出差結束，回杭州準備開始現場看房
• 4月1日，看中了一套，但賣家因為新政的出來，待價而沽，不誠心賣，放棄
• 4月2日，中午看中了一套，下午約賣家來中介完成簽約
• 4月10日，網簽，簽約正式的購房合同
• 4月11日，銀行面簽，辦理銀行按揭貸款
• 4月20日，打首付款
• 4月26日，房管局過戶
• 4月29日，拿房產證

...基本完成，後續等銀行下放尾款給賣家，然後去物業更換業主姓名、賣家交房鑰匙即可。

買房不易，且買且珍惜，以下把我從買房過程中的感悟分享給大家，僅供參考，希望大家能避免這些坑；

先和大家說下買二手房的業務流程

1. 確定意向房源

2. 簽訂意向購房合同&付定金（一般5萬）

3. 購房人的購房資格查檔（是否符合當地的購房政策）

4. 網簽，正式確定購房協議和購買關係

5. 面簽，銀行按揭申請

6. 買家打首付款，3成及以上

7. 房管所過戶，付個稅，契稅，中介費

8. 等待銀行放款

9. 賣家交房，物業更換業主登記

我選取了其中最大的兩個模塊：房源篇，中介篇為大家梳理我的感悟和總結

房源篇

1. 位置的選擇

• 杭州整個區域劃分的詳細介紹我就不寫了，大家可以網上搜索下，看別人更詳細的經驗總結；
• 簡單來說，位置的選擇與你未來工作重心和生活重心掛鉤，如果你未來想在濱江發展的，那就沒必要買餘杭的房子了，不然每天來回穿越一個杭州還是很累的；
• 我選擇的是杭州市餘杭區，原因有3個：1.我媽娘家都在餘杭，之後和親戚們有個照應；2.餘杭區離公司所在的西湖區也不遠；3.總體來說餘杭區的房價相對還是比市中心較便宜的；（其實當時還考慮了西湖區臨近餘杭區的位置，但是最後因為小區的原因排除了）

2. 小區的選擇

• 小區的選擇其實是一道計算題+簡答題：你能拿出多少錢，你想要怎麼的生活；
• 看小區前，先寫下兩個數字：能拿出的最大首付A & 你能承擔的最大月供B；
• 關於首付A，如果A=100萬，然後按照最低三成的首付，你最多只能買333萬的房子。但！是！別忘了還有契稅（1%）+個稅（1%）+中介費（1.5%）（根據房屋的面積不同、交易時間不同，稅費的比例是不一樣的，有些沒滿2年的需要額外的增值稅5.55%，這裡基本是按照最低的稅費標準來的計算的），一般來說除去這些費用你真正用於購買的首付款只有A*90%，大概90萬，只能夠購買300萬左右的房子；
• 關於月供B，如果你的工資假設是1萬的話，你的公積金就有公司繳的1萬*12%+個人被強行扣的1萬*12%=2400元，然後1萬的工資扣掉各種五險一金和個人所得稅之後，估計還有個8000左右。 所以你最大能承擔的月供是2400+8000=10400元。當然我們還是要吃飯，要活下去的！所以假設扣掉3000左右的生活費，所以你最多能承擔的月供是7400元。（我的觀念是，買房後的2-3年內，可以讓自己有一定的經濟壓力，但是不要太大的影響自己的生活質量，因為買房的初衷不就是為了讓生活更好么，不要忘了初衷）；
• 這樣你知道自己最貴能接受多少總價的房子，最多一個月能接受的月供是多少，然後就在專業的網站上按照你的條件（區域+首付+月供）進行小區的選擇了，一個個看；
• 之前有個朋友和我說，打算利用各種金融槓桿去湊首付，我其實是不提倡的，畢竟現在整個經濟是在下滑，未來還是有可能出現風險的，一旦還不出了，後果會很糟糕；
• 如果是富二代，以上不需要考慮了，只需要在鏈家網按照房屋總價排名從高到底，然後選擇第一個全款支付即可；
• 我當時選擇「良渚文化村」的原因是：1. 價格合適；2.很多認識的人都住在那個小區或者周邊小區；3.萬科良渚文化村真的非常適合生活，綠化非常好，很有人文氣息，曉書館就在小區對面，良渚博物館也不遠，並且小區的文化也很好，大家都是以「村民」自稱，互幫互助；周末很多城區的人都開車來小區附近遊玩；所以如果以後生活在這裡，我認為是一件非常舒服的事情；這就回答了，「你想過怎麼樣的生活」；

3. 樓層的選擇

• 其實這塊我不是很在乎，只要不在1樓（太潮），不在頂樓（太熱）即可，最後選擇小區的2樓，是因為只有2樓有對外的陽台，3樓以上都是內包的陽台，我比較喜歡有陽台的房子；

4. 戶型的選擇

• 一個小區的戶型基本就2-3種，大家可以選擇有代表性的戶型看下，這塊我也不是很講究，但是我姐夫教我說「廁所對著大門的，風水不好」，我在看房子的時候還真看到好幾個是這樣設計的。
• 最後我選擇的是兩室一廳的，主卧小一點朝南有獨立陽台，次卧很大，可以改造成一個次卧+書房，或者一個次卧+走入式衣櫃，或者2個次卧，我看了好幾個房子，對於次卧這塊的處理有很多種，以後翻修再考慮怎麼改造。

5. 裝修的選擇（二手房）

• 這個主要看個人的需求了。我看了很多的房子裝修，其實我都不喜歡，就算買下來了，我也要重新裝修過。
• 最後定的那家，賣家會把家裡的東西基本都搬走，其實倒滿足了我的需求（如果你買了，暫時不住，想租出去，那最好讓房東把原來的裝修留下，這樣省的你添置東西），交房以後我打算自己買傢具，以軟裝為主：沙發，地談，餐桌，床，電視，洗衣機等大傢伙，設計成自己喜歡的樣子；

6. 房東

• 看房的時間很寶貴，有些賣家其實並不是誠心賣，很可能是待價而沽。所以要問清楚3個問題：賣房的目的、目前房子被看的情況、為什麼還沒有被賣出去？我覺得這3個問題比較重要。
• 房的目的：賣房是為了置換，並且賣家已經有意向的房子了，這樣相對靠譜點；
• 房子被看的情況：你可也可以通過中介或者網上，看到這個房子最近被看了幾次，了解到這個房子的緊俏程度。如果很多人看了，並且你喜歡的話就趕緊出手吧，不要在乎幾萬塊錢的事情了，關注你的核心目標：拿下房子。
• 為什麼沒有賣出去：可以知道這個房子到底有什麼問題「樓臨近馬路太吵？樓層太低？價格同比小區其他房子貴？」這些就是可以用來和賣家討價還價的條件；

中介篇

1. 中介的選擇

• 注意2個關鍵點
• 1：中介最熟悉的是他負責的區域，比如西湖區三墩是一個區域，這裡的鏈家最熟悉這裡的房源，如果你想買餘杭的房子，最好還是找當地的的鏈家吧，理想情況是目標小區旁邊的中介，這樣他們最清楚這個小區的情況，對於房子，賣家的情況也比較了解；
• 2：你可以同時聯繫幾個不同公司的中介，但是千萬要注意不要讓不同的中介去聯繫同一個目標房子的賣家，一方面在賣家那邊會造成一下子有2個以上的人要買他的房子的錯覺，另外一方面，最後沒有成交的中介會搞鬼，破壞你和賣家的交易（比如說，在你們簽約前，告訴賣家，有個人願意全款，溢價10萬購買，實際上並不存在這樣的人，但是有些賣家可能就被忽悠不賣了，這就是我的經歷...）

2. 中介費

• 上面之所以提出選擇幾個不同公司的中介，目的就是獲得最低的中介費報價。我這次的經驗：鏈家一般是2%打7折，我愛我家是1萬+2%打5折，萬科自營的中介是2.5%打7折（實際我還可以要的更低，因為第一次買房，經驗不足，下次就會運用一些策略了）。
• 策略：聯繫三家中介，分別在幾個意向小區裡面看房，有看中的房子，心理記下房子的具體號碼，不要表現出來你多麼喜歡，非它不可。這樣在你心裡有3個備選項之後，你可以讓三個中介分別給你中介費的報價，同時你告訴中介，你已經有多個意向的房子了，條件都差不多，現在就是房價和中介費了，中介費看誰的報價最低就選誰。如果大家有時間可以和中介耗，應該能再我的基礎上再低1-2折。
• 當然可能出現這種情況，你最想買A房子，但是A房子的中介a報的中介費是3%，需要3萬；中介b報的中介費是2%，套用A房子的價格只需要2萬；這個時候，你也可以選擇把A房子的具體房間號碼報給b中介，他們會想辦法，聯繫上賣家的，然後在b這邊進行操作，但是這個有點不太符合行規，大家看情況決定是否這樣操作吧。很可能被a中介知道了，就來搞鬼。因為不同的中介那邊消息，其實傳的還是很快的。

3. 房價

• 目前以杭州的房市來看，是賣方市場，所以溢價空間不大。況且我們買房經驗不足，很難有足夠的理由說服得了賣家降價。
• 這個時候中介的作用就非常大了，假設一套房子賣300萬，你覺得降低5萬是最好的，並且也是符合整體小區的價格情況的，那你強勢點和中介說，你的底線是290萬，賣家ok馬上可以簽，不ok，你就選擇別的房子了。 中介就會使出渾身技能去讓賣家妥協。（記住，中介的目的不是為了幫買家或者幫賣家，他的目的是讓雙方達成一致，這個時候，中介會去做不強勢的那個人的工作，讓他妥協）
• 其實中介會有一些自己的手段讓賣家降價的。比如說賣家是想要置換的，那麼他在另外一場交易中就變成了新的買家了，也需要中介，這個時候中介就可以承諾，這裡房價降點，之後他買房的時候可以有各種優惠，當然這裡具體的方式我就不知道了~

4. 其他需要注意的地方

• 按揭資格：把你的情況如實的和按揭經理說一下，千萬不要因為資料的問題導致按揭審核過不了，一方面導致時間延長，另外一方面合同中有約定如果是因為買方隱瞞自己的情況導致按揭審核失敗，超過時間的，是需要買家承擔責任的；
• 按揭利率：一般現在都上浮利率10-15%，簡單粗暴來說，按揭100萬，30年，每上漲5%，每個月多付300元左右；30年就是10萬萬左右；可以在確認購房前，先讓中介幫你評估，選擇哪家銀行，利率多少。
• 按揭貸種選擇：能選擇公積金貸就選擇公積金貸，這個在購房前也需要和賣家說好，可以讓中介幫忙一起說，也可以作為自己的必要買房條件。
• 公積金貸比商貸利率大概低1.5個點左右。簡單粗暴來說，150萬的公積金貸和商貸差1500元左右。（當然一般公積金貸都有上限，是你的過去12個月的公積金平均餘額的20倍，最多50萬，所以實際上你沒有辦法完全按照公積金貸算差值，以150萬來說，你需要商貸100萬，公積金貸50萬，實際和純商貸差了500元，30年差了18萬）；

基本以上就是我的這次買房的感悟了，畢竟第一次買，不是很熟練，下一次再買應該是在5年內吧，哈哈做人要有信心！希望這些經驗也可以給到時候的自己再看看。

最後，買房不易，且買祝各位都能找到自己喜歡的房子，感謝看完全文的老鐵。幫忙點個讚唄