APRA重拳出擊 能否解決澳洲樓市日益嚴重的分化現象

　　根據Domain House Price Report的數據，去年墨爾本房價上漲8.8％，而悉尼的房價卻出現了下跌。在Domain第一季度數據更新中，3月底墨爾本獨立屋的平均價格為914,518澳元，高於一年前的840,903澳元；而悉尼的115萬澳元中位價格比一年前的117萬澳元下降了1.4％。

單元房也出現了類似的趨勢。其中墨爾本的單元房中位價上漲7.9％至505,861澳元；而同時期內悉尼單元房房價下跌0.6％至740,041澳元。值得注意的是，這兩座城市之間樓市的價格差距是近四年來最小的。

　　Domain的數據科學家Nicola Powell博士表示：「悉尼目前正在面臨著樓市投資者數量減少的負面影響，但墨爾本市場一直是自主購房者所主導的市場，因此並沒有受到太大的負面影響。」

　　「墨爾本的價格得到了本地人口數量激增的支持，雖然一些地區受到單位供應增加的影響，但整體而言，這座城市的房價錄得了八年來的最強勁年增長。」

　　澳洲樓市出現分化

　　就在悉尼的樓市開始降溫的時候，霍巴特的價格卻在同時期內激增，2018年前3個月價格上漲了15.5%，儘管當前該市的房價中位數不過區區40萬澳元。目前東海岸房價疲軟，但這座城市卻承接了因悉尼和墨爾本的高價而卻步的購房者的需求。根據Domain的數據，當前霍巴特房屋的平均單價高於阿德萊德和達爾文。

　　據德勤分析師透露，2018年第1季度，儘管霍巴特住房審批（DA）量大幅增長了22%，但是從長期來看霍巴特住房市場有望迎來一波不小的牛市。

　　Nicola Powell博士指出，隨著澳大利亞人和海外買家尋求具有理想生活方式和兼具可負擔性的地產市場，推動了塔州樓市的蓬勃發展，並且所有跡象都表明未來幾個月有進一步增長的空間。

　　在全澳範圍內，截至3月份的一年中，獨立屋中位價上漲2.3％，是自2012年以來的最低增長率。獨立式住宅的價格下跌超過單元房，而單元房的價格對入門級買家來說障礙較低。 「全澳範圍內，獨立屋和單元房的價格年增速放緩至五年半以來的低點。」

　　貸款政策放寬刺激樓市

　　據《澳洲財經見聞》報道，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣布，由於過去幾年貸款標準有所改善，因此在2014年12月份推出的投資者住房信貸增長年度上限為10％的標準將不再繼續實施。當時該政策的宣布是為了緩和東海岸首府城市房價過快上漲的局面。

　　幾乎在同一時間，澳財長Scott Morrison在接受媒體採訪時也表示，由於最近房地產價格下滑速度高於預期的下滑幅度，金融監管機構在此時放寬政策是一個最佳的時機。

　　對於APRA放寬監管政策能否刺激樓市，澳洲本地各方也持有不同的觀點。

　　CoreLogic首席分析師Tim Lawless認為，支撐房價軟著陸的一個重要因素是澳洲審慎監管局（APRA）的宏觀調控。這在一定程度上限制了投資者和只付息貸款數量。根據澳儲行的統計顯示，截止2月底的之前3個月中，投資者貸款年增長率僅為2.3%，遠低於APRA所限定的10%。

　　瑞銀（UBS）方面表示，就業增長強勁，失業率低，移民水平高，貸款利率低是支持澳洲房地產市場的幾個重要因素。因此單從APRA放寬政策的角度來看，並不能下結論說澳洲樓市即將再次升溫。

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