房市解讀(29)：為何樓價長期跑贏薪金│脫苦海

坊間時不時就會有人慨嘆：為何薪金的升幅永遠都追不上樓價？回答者多數說是因為2008年金融海嘯之後，進入了「磚本位」或者「樓本位」時代，物業已經成為衡量財富的量度標準。這種解釋也有一定的道理，然而筆者從歷史的教訓，看到另外一個答案。

有報導說過去半年頻錄數十年的物業成交，從而看到期間物業升值的幅度：

西環卑路戶街地鋪：54年升值310倍

北角珊瑚閣住宅連車位：45年升值143倍

北角賽西湖大廈住宅：39年升值48倍

鰂魚涌南豐新村住宅：42年升值60倍

元朗錦綉花園獨立屋：39年升值68倍

那麼同期的薪金升幅有多少呢？雖然政府也有相關的統計，但筆者舉個發生在身邊的實例：1968年一般教師薪金是港幣700元；現時學科主任大約是60,000元，包括升職和年資因素這五十年間薪金上升了85倍；同一時期，西九龍某個洋樓單位，由一手價2萬元升到380萬元，包括折舊因素在內上升了190倍。以上數據是真人真事。

一個人升了職加了年資，還不及一個要折舊的單位，相信又會有人認為是「地產霸權」的原因。在筆者眼中，卻是反映到人力生產力的升幅，遠遠不及同期土地衍生的生產力。例如尖沙咀前新世界中心，原本是藍煙囪貨倉碼頭，後來發展為新世界中心，近年再發展為綜合性商業大樓，同一幅土地，幾十年前衍生的商業價值大幅上升，樓價上升只是其結果，經濟學上稱為「經濟地租」(Economic Rent)。

過去半個世紀是人類歷史上都市化最快的一段時間，特別是亞太地區，很多小城鎮變成大都會，大灣區內就有深圳和珠海，而澳門在十多年來的蛻變式發展亦是有目共睹，其間澳門的樓價上升超過十倍。同樣的事情，不會在同一個地方再發生多一次，但系會在地球的另一個角落重演。筆者看到大灣區特別是廣東西岸，將會有新的城市崛起。

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