這才是最正確的投資理念：順周期、好區域、強抗跌、不投機

文/油膩中年男hale

1、經濟學理論對房產有多大借鑒意義

首先，經濟學是之後學科，研究的主要內容是過往經濟規律，對後勢有參考意義，但並非絕對，畢竟經濟學是規律學科不是自然定律；

第二，經濟學有兩大假設前提，一是物質的稀缺性，二是市場上都是理性人，一般情況還有另外一個假設，即自由競爭市場。

不滿足這三個前提，經濟理論會出偏差，但經濟學裡有兩個現象理論，一是搭便車，二是追趕效應，這兩個在投資里會常用到，請記住。

2、為什麼投資房產

在中國投資渠道比較少，相對來說可以自由進入的就是股市和房市，選擇房產而不是股票的原因很簡單，作為一個小散戶，需要強大的隊友帶節奏，也就是選擇隊友和對手，找個弱點的對手和強點的隊友。過往來看，股市裡，散戶是收割對象，對手是機構；房市裡對手是沒房的剛需，隊友是開發商和土地供給方，還有就是高漲的多頭。哪個簡單，一目了然。

3、如何資產配置

傳統意義上講，房產屬於固定資產，配置一般占資產總額的50%，其他資產如股票、存款、理財、保險等流動性和保證性更強的資產佔一半，當然根據自己的稟賦和熟悉的領域，比例可以調整。

4、房產投資的類別

房產投資屬於投資中的另類投資，其特點是會遇到流動性風險，也就是在某些特殊情況下賣不掉，甚至毀壞，換句話說，賣不掉的資產是沒價值的，所以多軍不要滿目樂觀，賣不掉的是磚頭不是房子。一半來說另類投資需要做中長期配置打算即5年左右。

5、投資要考慮的是什麼

投資首選要考慮的是退出，即能不能賣掉，在流動性風險可控的情況下，才考慮收益問題。

6、如何保證退出優勢

如果保證退出，需要產品存在排他優勢，在一個區域你選擇產品相對其他在售產品有比較優勢，這可能是學區，可能是交通，可能是物業，可能是戶型……其實都無所謂只要保證這個優勢是需求公認的，而不是自己臆想出來的即可。

7、房產的價值

房地產投資屬於投資中的另類投資，該投資具有流動性差的特點，可能會存在退出困難。而過往十年房地產增速較快主要是兩個原因，一是從土地作為基本生產要素的長期低估到公允價值計量，房產價值被釋放，二是在中國，特別是大型城市，隨著城市化進程，住房需求面積和質量均提高了，而同時，我國房產持有、交易成本較低，在需求暴增的時代，其流動性增加，屬於類貨幣產品，具有一般等價物的特質，或者說相當於錢，因此，吸金能力變強，更多的資金流向房產，且國家低成本資金可以配資，價格上漲也就不足為奇。

但任何資產總有上限。

2007年時，我們說房價高，因為一個人工作很多年存的錢不夠首付，

2013年我們說房價高，因為小兩口工作幾年，存款不夠首付，

2017年我們又說房價高，因為兩個家庭所有的繼續可能都不夠北京動輒千萬的房產首付了。

那麼問我房價高不高，我只能說北京的房子對一部分人來說不高，二手房存量市場，相對來說是個自由市場，供需決定了價格，市場認同就是合理的。

問我房價降不降，任何資產都不會一個趨勢上升，總會有波動，漲漲跌跌也是客觀規律，我們不能按照自己的意願想問題，核心是要看市場的變化，市場是不會欺騙人的。

8、房產的核心價值

房產的核心價值是房子的使用價值=土地價值+產品價值，其他醫療、交通、教育等都是附加價值，存在一定變數，作為價值投資者，不應過多考慮。

9、價格和價值的關係

價格和價值會產生偏離，這是大家都知道的規律，並不是現在高的就一定價值大，所以所謂的環線理論長期是存在的核心價值，而一時的偏離只是階段性的，我們重點尋找的是價格低於價值的區域。

10、房產投資思路

首先，房產屬於另類投資，會遇到流動性受阻的情況，結合曆次調控，我們會有深刻的感觸。

按照經典投資理論，固定資產投資約佔個人總資產的一半左右，視個人偏好和特長有所調整，那麼為什麼中國人熱衷房產投資，無非由於我們國家投資去掉比較少，金融不發達，收益較低等。

相對而言，居民可自由進入的是股市和房市，由於種種原因，中國人尚不喜歡委託他人投資，更喜歡親力親為，加之前面所說的，房子在中國流動性太好了，因此似乎形成了一種買房就賺錢，隨便買都不會虧的局面，甚至引用了香港人「輸了時間，不輸錢」的經典言論。這在前十年的經驗面前，似乎很正確，但前十年中由於土地價值的釋放，普遍上漲是個大環境，所以買了就賺錢是個常態，但用這個經驗套用後十年，恐怕不一定成立。

目前的市場細分越來越嚴重，區域化、產品化特點更加突出，對房產投資的選擇需要更加謹慎了。那麼，我們什麼時候買房，怎麼買房才能收益最大呢？

個人總結下來，有三個步驟:宏觀趨勢、戰略布局、技術（產品）選擇，三者順序為之，不可逆。

下面通過復盤2015年以來北京漲價形勢，解讀房產投資小技巧。

一是宏觀趨勢，是不是經濟上行周期，是不是政策傾向購房（包括限購和利率等）；二是戰略布局，即選擇的區域是否為重點發展的區域，有多少利好政策可以落實；三是技術選擇，這裡技巧就比較多了，總的來說是時間差和結構差（包括產品結構和價格結構）。

下面結合實操，全面闡釋上述理論。三個因素不可逆，滿足上一個才能開始下一個操作，大勢不可違，螳臂當車多半殘廢，當然也有個別情況，不過屬於少數。

宏觀趨勢：本次漲價時從2015年開始的，以北京為例，五年社保的限制正是2015年會相對湧現處一批需求的時候，而銀行貸款又開始放鬆，這個宏觀形勢決定房價會出現上行可能。需求的湧現和貸款的增加，勢必推高資產價格，因此我們可以開始第二步，戰略選擇。很多朋友覺得過於隱晦，那麼簡單的說，第一周圍買房的人多起來，第二銀行貸款批的很快很順，且利率有折扣，第三政府並沒有過多干預進行限制。值得注意的是，2015年提出的降庫存。

戰略布局：很多朋友在問京津冀、長三角、珠三角三個區域怎麼選擇的問題。我想這個問題其實要回歸到2015年，當時提出重振三大經濟帶，其實我是沒辦法判斷這三個地區那個更好的，但是我知道北京市要搬到通州，這個利好其他兩個區域是沒有的，是否可以簡單的推斷，京津冀和通州搬遷疊加的輻射區域是相對最優的選擇呢。我認為這在邏輯上成立，相對來說是個不錯的選擇。我們繼續下一步。

技術選擇：若北京遷到通州，北京房價邏輯會變。原來北京是同心圓發展模式的，攤大餅一圈圈的來，離市中心近的地方價格高，這是大邏輯。但北京市搬到通州後，是否可以理解為房價成為M型，老中心和新通州會成為兩個價格峰值。很多朋友會說新聞都說了，價格已經漲了，買不起也搶不到啊。的確沒錯，這是個明確的利好，這樣的投資風險會小很多，而受益也會差很多，但在這個時候我們就沒更好的機會嗎？我覺得不是，我們還可以找第二落點、第三落點，即做弱側。

通州概念不只是通州，若贊同上述邏輯，那麼北京老中心到通州的房價會成為v型，是不是會存在這樣的情況，通州和老城區都買不起了，買到通州和老城區之間也不錯，雙核心模式，會讓v字底部快速反彈，深v變成淺v，以維持合理的價格邏輯。房價上漲時，不同區域是存在時間差的，因此我們應該去尋找時滯的地區，也就是說通州買不了我們可以找一下v字底部，這個底部在東五環附近，東南五環兩廣路沿線房價當時只有2萬多，而現在5萬左右，漲幅是高於通州核心區的。這裡存在的是一個時間差問題，也就是第二落點問題。結構差同樣存在，如大戶型，別墅等項目或者高品質小區、總價高的房產、交易少的小區相對價格不敏感，這些都可以在技術操作中考慮。

還會有朋友說我沒北京戶口說這些都沒意義，那麼我們還有第三落點，次弱側。也就是通州核心區10km內的北三縣，當時無限購，但畢竟不是北京，我們要花一點時間去做個分析。

這裡介紹一個分析方法，價差倍數分析，為了簡化我只做一個參考量，即尋找通州和燕郊的價差關係。

2012年北京房價一輪彈壓，房子基本達到冰點，相對虛高部分已經擠出，通州房子1.7萬，燕郊0.9萬，約1.8倍；

2015年下半年930限購前，通州3.5萬左右，燕郊1.5萬左右，2.3倍左右；2016年上半年呢，通州接近5-6萬，燕郊2萬左右。

由於我的數據不是非常全面，這裡不討論數據精準度問題，只看價差邏輯和倍數關係的趨勢，大家是否發現了雖然都在漲價差和倍數關係都在放大，但燕郊和通州一河之隔，是否以後買不起通州的回去燕郊？有人會固執的說那不是北京，我只想說房子是用來住的，不是買在北京就能享受北京待遇。言歸正傳，這個時候我們是不是可以初步斷定燕郊存在滯漲現象，我們在研判一下燕郊，發現不限購，而前面很多人只是沒有關注，我想這也是個投資機會吧。當然很多人高位接盤合不合理也可以按這個判斷，比如燕郊4萬，通州也就不到6萬這個時候高於穩定期的2倍價格差距，那麼我覺得存在風險。

11、加槓桿和去槓桿

加槓桿理論在這個周期里瘋狂泛濫，加槓桿又叫做負債經營，是一種通過負債做大資產規模的一種方式。很多人認為加槓桿是高回報的一種方式，這裡存在誤區，需要看凈資產規模的增速和資產負債率情況。如果資產價值增速趕不上財務費用，那麼你在為銀行打工，是在貼錢給銀行，若無法還款，且資產無法處置，那麼你將破產。總的來說槓桿是放大了收益和虧損倍數，所以漲價周期，大家可以視情況加槓桿，若判斷不準，不要創造過多派生貨幣，有可能會讓自己很難受，侵蝕已有利潤，甚至破產。同時，個人加槓桿需要有很好的流動性管理能力，若自己對此了解不是很多，或者不是十分擅長，建議適可而止，量力而行，畢竟生活不只是買房子，還有詩和遠方，不要把自己搞得太累。

12、產品選擇思路

在選擇產品時核心是選擇區域內的排他優勢，比如戶型朝向、區域、交通、醫療、教育等因素，順序上講，首先選擇不可變的、再選擇可變的，舉個例子，戶型朝向，除非房子拆了，不可能變化，這種要先選，交通差點可能改善，但戶型不可能。

13、房產增值的兩大要素

支撐房產價格上升的主要是短期內的供不應求以及收入的提升造成的購買力增加，當然也可能是學區，交通等因素，這些屬於附加因素，不是核心原因。

14、穿透要素查看投資可靠性

我們在穿透兩大引起房價上漲的因素來看下背後的因素，考慮到房子屬於另類投資需要中長期，因此要反覆分析可靠性，比如x夏開發商的x通橋故事和四號線延伸故事都是很好的製造需求和購買力的故事，但可靠性不得而知，x橋已經在沙盤上消失。

15、並不存在的資產包

這個主要說的是槓桿問題，x神提出了資產包概念，其實是金融里常有的一個東西，但在房地產上並不存在，每一個購房者都是一個個房子買起來，再質押再投資的過程，形成的一個資產鏈，和資產包的不同是資產鏈單點控制風險，而資產包是集體控制風險，換句話說，在資產鏈上，一個點出現風險那麼全鏈都會風險爆發，唯一的辦法是出售較好的資產保證全鏈安全，而這樣以來，資產的狀況會打折扣，但資產包只要總體沒風險，個別一兩個出現問題是可以的。

16、總資產和凈資產

這依然是個槓桿問題，凈資產=總資產-負債-財務費用

有些人因為自己的資產幾千萬而高興，但是1000萬凈資產比5000萬總資產4000萬負債要還要更好一些。

17、進入點和退出點

很多朋友會在進入點和退出點上混淆，舉個例子，360搬到望京，帶動瞭望京房價，很多人認為有錢的碼農來了所以投資望京是一個非常好的選擇，在我看來這個利好已經釋放，更應該是個獲利退出的機會。進入肯定是不太理性的，而考慮到房產是另類投資遇到5年左右的時間，360會不會搬走，它還能不能持續給員工提供高購買力存在疑惑。

18、高估和低估

我們投資時最好選擇低估的產品和區域，而不是哪裡價格好，買的人多就去買哪，既然房子的核心價值是土地價值+產品價值，因此同等價格下盡量往中心選。

19、技術因素的降低

炒房不是炒股，今天買了明天賣掉是得不到豐厚利潤的，因此盡量降低在一次投資中的技術因素和對房子核心價值外因素的比例，以確保風險可控。

20、環京與環通

首選我們梳理一下環京地區，環京基本為廊坊北三縣、武清、廊坊、霸州、勝芳、固安、涿州、永清、張家口，甚至高碑店、白溝、易縣、淶水、任丘、唐山、東戴河、威海等等，聽起來頭很大。我們簡單梳理一下，環京就是環北京，不和北京緊挨著的肯定不是環京了，它是高鐵還是新區那都是其他概念，這個後面會單獨講。

我們只說和北京接壤或類接壤的地區，他們有一個共同的特點，自己沒有太多的經濟能力來支持房價上漲，當地也沒有更多的高消費人群湧入來購買房子，那麼基本可以定義為北京溢出。既然是溢出，我們要找准溢出地點，環京作為一個大概念來談，我個人認為是不精準的，琢州、固安等最多是第二機場概念，距離北京一河之隔北三縣其實更精準的說是新北京的溢出、也就是所謂運河核心區的溢出，所以我認為不妨把環京先劃分成環京和環通兩個區來討論，將溢出因素找准，以便我們更好的進行判斷。

個人認為環通的價值較為明確，風險較小。

21、現值的分析

在大家挑選房子時，最大的困惑可能就是這個房子值多少錢，也就是說房子的價值，請注意，是房子的價值而不是價格，價格是圍繞價值波動的，可高可低，作為投資者，需要擺脫高估情況，而去挖掘低估產品，這裡我們引入現值的概念測算房子的當前價值，從專業角度講，是對標的進行審慎性估計，這次介紹一種簡單的方法，即可比條件下的不可控因素排除法和價值歸屬法，下面結合實例介紹。

這幾天，問我最多的是對固安和北五環地區房價後勢的判斷，坦白說，我無法判斷，若我有此能力，那就不必碼字了。但我們可以適當分析一下這兩個區域的價值。先看固安，固安炒作無非幾個因素，首先是4號線延伸、其次是二機場帶動、第三緊靠雄安新區（這是某開發商慣用的貼靠戰術，以後細講），其高位在4萬/平，先找一個類似參照物，可能燕郊比較合適，因為它有平谷線已動工，靠近通州（新北京市），高位值也是4萬/平。因此固安肯定是偏高的，這個時點是前期投資者套利的好機會，而不是進入的最佳時機。我們不妨細化分析一下水分多少：

1.我們先看4號線，它確實沒通 ，通不通我們也不可判單，但唯一可以確定的是即便將來通車，這個時點我買房子收益應該是我的，因此它的交通升值部分的價值歸屬是買房者而不是賣房的人我想至少這個價值反映到價格里至少20%我要剔除，燕郊在地鐵確定差不多漲了20%，那麼固安只剩3萬多。

2.再看新機場，一是沒建好，二是首都機場幾十年的存在對房價的利好也不過如此，我們暫估這個利好價值1萬，而固安最早0.5萬，加入新機場概念差不多1.5的價值。

3.雄安新區。千年大計，我們的浮躁等不了的，參照第一點，即便建好，價值理論上是我的收入，而不是賣家的所得。

綜合來看，考慮到收入分成，固安的價值1.5萬-3.2萬之間，再看香河2萬左右的價格，個人覺得固安價值2萬左右比較合理，高於此價格進入的，是預期利潤比賣房人侵佔了，不能說是吃虧了，只能說這個投資不是很理想。

北五環的望京類似，10萬/平的價格，堪比二環內，將台板塊的崛起源於碼農的注入，幾個公司的搬入屬於不可控因素，既然可以遷入，也可以遷出，即便產生利好，也不該由賣方獨吞，因此，個人認為此版塊價格高於價值。

當然，價值判斷其實是一個綜合複雜的過程，除不可控因素排除法和價值歸屬法外，以前介紹的價差倍數比較法也可以運用，特別是這幾種方法可以共同使用，多角度綜合判斷。

22、交通的分析

這一段時間，非常多的朋友問我唐山、寶坻、張家口等地的房子，這些基本離二環100km左右的地區，後期價值走向。我幾乎問了他們同樣的問題，購買原因。當然，也得到了同樣的答覆，高鐵通車，通勤方便。

我們暫且不予討論這個答案是否成立，講一個大家學生時代都做過的實驗，一塊大磁鐵，它旁邊我們放幾個鐵釘，鐵釘瞬間被吸到磁鐵上，磁場越來控制的範圍越大。那麼我們在磁鐵和鐵釘的另一端再放一塊磁鐵，會有以下幾種效果：一是磁場相當，正中的鐵釘不動，分別離兩個磁鐵近的鐵釘會被吸到近的磁鐵上；二是新的磁鐵磁場小，它根本對鐵釘沒有辦法，甚至一同被吸到大磁鐵上。

這個實驗可能大家都有印象，而城市之間即是磁鐵，人口是鐵釘，那麼高鐵呢？將原來沒有進入大磁鐵磁場的鐵釘帶入了大磁場。這是我對高鐵的看法。

可能有人持不同觀點，那麼我們來看幾個案例。一是大阪到東京的新幹線，二是京津高鐵上的武清，三是涿州。大阪的事情有興趣的朋友可以百度，武清、涿州房價高鐵通車後均未出現房價的拉升。

可能有朋友會問我原因。其實很簡單一個地區房價快速拉升微觀上必須滿足兩個條件：一是人口的湧入，二是收入的增長或存量資金的增加，簡單說就是購買力和購買量短期膨脹造成階段性的供不應求。而高鐵通車後，購買力可能存在流失，若短時間內購買力流失大於購買力的補充，那麼房價理論上會下跌。二機場概念同理。

當我們遇到一個中介推廣的購買概念時，可能短時間內無法完全分析清楚它的好壞，這裡推薦一個簡單的方法，類比法，即去找到一個歷史上與此概念非常接近的案例，現在上網很大發，百度一下此案例對應的房價情況，作為參考，切莫盲目。

23、高鐵盤投資的時間差

高鐵盤是上一段炒作的重點，包括京唐高鐵的寶坻、唐山，以及冬奧高鐵概念的張家口，房價從幾千塊飛速漲到2萬塊左右的價格，最早入手的朋友一部分很開心，因為貌似自己賺到了不少錢，可實際無法交易，若一定交易，價格需給出較大折扣，這種情況叫做賬面浮盈，只有現金落袋才是真正的利潤。

在一萬左右入手的朋友憂心忡忡，因為目前要出手的話，價格基本和購置時差不多，加上財務費用，基本在盈虧平衡點。當然目前的情況是和範圍限購政策及流動性抽緊的宏觀壓迫有一定關係，在做投資決策無法估計考量。

那麼，這種高鐵房適不適合投資呢？個人觀點，考慮到房子屬於另類投資，從價值的角度，投資意義不大，因為不能在短時間內形成需求的快速增長和購買力的提升，所以房價上漲的動力源不足。

加之上文所表述的反吸原理，可能高鐵通車後會造成當地人口的外流，而遷入人口不足的情況下供大於求的市場會造成房價的下跌，或者市場一潭死水。

大家會有疑問，說為什麼房價會漲了很多，其實更多的是預期效應，價值銷售的營銷策略，會給大家一個不切實際的預期，開發商配合排卡情況出貨，造成購買的擁擠，所謂日光碟的火爆，不只是和購買人數相關，也受供給數量影響，這就不難理解為什麼開發商總是會簽戶型意向協議和交排卡費的原因了，根本上還是為了做出銷售擁擠的假象。

雖然總體上不太推薦購買這種交通概念盤，但是並不是這種盤就沒有任何意義，不能投資，無法賺錢。簡單來說，這種高鐵類似概念炒的是預期，預期出現和預期落地之間存在時間差，而這個時間差異就是我們的持有期，當預期落地有無新的預期存在時，當地的房產如一灘死水。

通常來說，開發商在開始銷售時，會打出概念，低價出貨幾批，隨後穩定銷售，當預期即將落地前，再大肆炒作，多次開盤拉高價格，製造銷售恐慌形勢。一般操作技巧是找到這種投資概念後，一定要儘早吃貨，價格比一次開盤增幅50%以上後，由於風險增加，原則上建議放棄。同時，無論開發商在預期實現前是否作勢，也無論盈虧幾何，都要在預期落地前一刻出售，三方協議也好，房本交易也罷，切勿戀戰。

歸納一下，此類投資並不符合本文一貫的價值投資邏輯，更近似於投機行為，抓住某一亮點的預期效應，找准預期產生和發散中的時間差，追隨開發商銷售進程，進行套利。這種操作的關鍵是按照既定的方針和時間點去進行，由於純屬炒作，短期內房子的價值沒有過多變化，只是造成價格短期高於價值的偏離，因此一定不要考慮房子價值問題，是否後期還會有升值可能（新的預期和利好產生除外），基本屬於機械操作，無論盈虧，按時點進貨，出貨，不要夾雜過多的個人判斷和感情色彩。

當然，若遇到政策變化，有可能遇到流動性風險，這是此種運作最大的問題，在投資前要考慮清楚。

再次強調，由於房產屬於另類投資，持有期一般在5年左右，加之房產的金融屬性不斷降低，所以建議大家依然回歸價值投資主線，若一定要兼顧短期利潤。