京津冀之 唐山有沒有投資價值

背景12月21日，十二屆全國人大常委會第25次會議召開第二次全體會議，住建部副部長易軍於會上表示，住建部今年一手抓熱點城市控房價、防泡沫、防風險，一手抓三四線城市和縣城去庫存，指導和督促庫存較大的200多個三四線城市和230多個縣城落實去庫存政策措施，取得積極成效。

全國範圍內三四線城市大部分是要去庫存的。

唐山在三四線城市中頗具典型性：城市規模不大，經濟較為發達；幾家效益良好大型國有企業為唐山絕大多數本地人口提供了就業機會，唐山外來人口不多，本地人口輸出也相對有限。這使得唐山缺少其他城市具備的兩股重要購房人群，外來人口和返鄉置業群體，而本地家庭對住房的需求相對有限。

2010-2015唐山土地情況

2010年，唐山啟動了《唐山市震後危舊平房改造項目規劃方案》。根據該方案，唐山市將改造震後危舊平房536片，建築面積970萬平方米，涉及居民12.8萬戶；規劃建設安置住宅小區135個，建築面積1600萬平方米，建設住房18.84萬套，估算總投資340億元。

這意味著，僅唐山通過城中村改造釋放的住宅供應就接近2011年北京樓市成交的兩倍，而目前唐山市區城鎮人口為420萬，約為北京的五分之一。在城中村改造的同時，唐山市還對多個居民區進行拆遷改造，加上新城區的建設，有唐山地產人士估計唐山未來的住宅供應規模可能更加可觀。「供大於求將是未來幾年唐山房地產市場的常態」。唐山是樓市供給相對過剩的一個比較典型的城市

2014年唐山GDP總量依然位列河北第一，占河北省經濟總量的五分之一。而中國指數研究院的最新數據顯示，2015年7月份，河北省幾個納入統計的城市房價中，石家莊、廊坊、秦皇島、保定四個城市的房子均價都高於唐山，唐山均價為每平方米5860元。唐山的房價和經濟總量與河北經濟總量第一大市的身份已經不甚相符。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，當前可以將市場分為三類，一類是北上廣深等住房供給明顯不足的城市，人口不斷增加；一類是供求基本平衡的城市，如江蘇徐州，人口在少量增加，今年以來樓市略有回暖；還有一類就是嚴重供過於求的，比如內蒙古鄂爾多斯，也包括唐山，前期供應量大，人口增長速度慢，導致高庫存。

唐山同時存在好多一線房企在房地產火熱的時候衝動拿地助推了唐山房子的庫存的問題。

結論：唐山是典型的錯配，其根本問題是土地供應過剩，供給大於需求，房價自然萎靡不振。

我們以同樣是三四線城市的保定簡單對比一下，保定在經濟總量不如唐山，人口增長的速度和唐山相似，但是保定的房價漲幅很大，這是什麼原因呢？

保定其實和唐山一樣，2014年以前存在庫存問題。但保定經歷了2014年副都傳聞後，全國炒房客消化了保定的庫存，這是2016年以來保定漲價的重要原因，並且保定土地市場越來越規範，土地供應是減少的，到房價層面，兩個城市拉開了距離。

市場規律的供需關係是決定房價重要因素之一。

關於唐山我們要用發展的視角理性的看待，目前來看未來幾年唐山的形勢並不樂觀，產業升級之後，科學的土地供給，消化掉庫存之後的唐山還是值得期待的。

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