加拿大地產專題（三）：加拿大樓花、加拿大MLS、多倫多買房稅 | 加凱出國大講堂

05-03

作者：Stephen [加凱出國]

　　大家好，歡迎回到加凱出國大講堂，今天的內容緊接上一期，上一講我們介紹了加拿大常見的房產類型，這一講，介紹加拿大買房模式、MLS系統、多倫多房產新政。

　　我是加拿大的持牌地產經濟,在加拿大房地產這個行業做了八年多了。對加拿大的房地產市場，特別是多倫多的房產，以及留學、學生在這邊的教育，相對經驗還是非常豐富的。加凱出國在這一塊服務也有很多年了，很多客人在加凱的幫助下，到多倫多以後，在這安家置業，過得都不錯。

　　以前的課程，我們介紹了一些多倫多概況、房子的分類，這一講，將重點介紹加拿大買房的一些常用模式，大家關心的加拿大樓花，多倫多新的房產稅，還有加拿大特有的MLS系統，內容很多，歡迎耐心收聽。

　　市場上買房分了兩種模式，一種是我們國內講的二手房，還有就是鏤花。樓花這兩年非常火，中國一般叫預售房，但是加拿大的樓花和中國預售房還是有天壤之別，加拿大的樓花跟以前香港買樓花非常相似。

　　他怎麼賣的？

　　這是綠地集團在多倫多推出第二個項目，在湖邊的，是完全的湖景房。

　　第一張圖是一個房子示意圖，開發商以後會把房子造成圖中的樣子。

　　第二張可以看到整個項目在這塊地裡面，造幾棟房子，A棟、B棟、C棟，這個項目要造三棟房子。可以這個房子旁邊是個路是什麼樣情況。

　　然後第三張是戶型圖，在中國我們買房以前看戶型圖也看的很多了，這個跟國內的戶型圖都差不多。從戶型圖看房子在哪個方位上面，房子戶型大致是什麼樣的。

　　第四張，就出來個價格表。一房一戶，大致的價格表給你看一下。下面跟你介紹這個項目什麼時候交房，錢是怎麼交付。

　　加拿大這邊一般的話，從賣樓花到最後房子造好差不多要5年左右。這5年之內，也不是所有錢一次都付清。比如說，房子首付50萬，不是50萬全部付掉的。一般是分一年半到兩年之內付四趟，然後每一次交個5%，一共繳20%。加拿大居民都是20%，非加拿大居民一般要35%。

　　然後過個半年，然後過一年，再到一年半，分期付的。等到5年以後房子造好了，交完房以後，你再去申請銀行貸款，最後這個房子就是你的了。

　　大家聽完上面的描述，也會發現加拿大買樓花操作的跟中國預售房確實不一樣，加拿大這邊純粹是賣圖紙。

　　在這張圖裡，我們可以看到一個紅點。這個地方以前是一個倉庫，開發商他們買下來了以後，就要造前面我們看到這個樓盤。目前現場就是這樣的。然後再加上前面那些圖，你也可以到現場去看一下，樓花的信息就這樣結了。

　　你想要買這個樓花，你就買了。兩年之內，把20%付了，海外的買家付35%。等到五年以後交完了，就給你一個嶄新的現房。

　　那樓花暫時講到這裡，因為這裡面確實牽扯到很多問題，包括多倫多房產新政出來以後，還有一些問題，都要注意。對樓花感興趣的話，可以聯繫我們加凱出國，做進一步的深入了解。

　　經過前面內容的介紹，包括之前幾期加凱大講堂的學習，相信大家對加拿大地產，多倫多地產都有了一個基本的了解。一些對加拿大地產有初步了解的朋友會聽說過一個叫MLS多重盤系統，之前已經有人在跟我們諮詢這個MLS系統了，那整個加拿大的MLS多重盤系統到底是什麼？今天我們就重點介紹一下加拿大的MLS系統。

　　這個系統，大概就是圖片中的樣子，想看得更仔細的話，可以跟我們加凱出國聯繫，到時候發給你們的看。

　　上面圖中可以看到這兩種樣子的，左邊是公寓，右邊是獨立屋。圖中大概可以看到裡面顯示的一些信息。比如左邊的有顯示這個房子有多少房間，然後這個房子裡面是什麼樣，睡房有幾個，衛生間有幾個，多大的面積，長寬是多少乘多少，在下面都有，可以看到。

　　右邊這個別墅的話，上面都會顯示這塊地有多大。大家要注意，在加拿大，對這個房子來講，特別是時間長了以後，整個的房子建築物的價值是會掉下來的。造的新房子，一段時間以後這個建築肯定是要折舊的。但是土地的價值是一直在漲的，所以對整個房子來講，最值錢的是這個地。地大不大，對這個房子的價值是起決定性作用的。所以我們前面講的那個地長跟寬，土地越寬越長，地越大，對這個房屋的價值是越有增值的。

　　在圖上也可以看到這個房子是不是已經裝修好的啊，然后里面是用的什麼樣的，是用煤氣的，空調是不是用電的，還有以前用燒油的，現在都是被淘汰了，基本上都沒有了，現在都是用氣的。

　　還可以看到是磚結構什麼的，這個房間的大小，然後房間會有些簡單的描述，這房間裡面會有些什麼樣的地板還是地毯，然後這個房間裡面這個是不是有衣櫃，因為我們在中國可能好多是買那個衣櫥的，但是他這個衣櫃的就是直接造好的，在房間裡面，還有一些是不是直接可以到陽台啦。

　　下面有些英文的都是描述性的一些東西，大致可以看到。上面的圖片呢，因為我們看到的這張是已經截屏下來的，所以沒法點擊。上面本來是一些可以點的東西，點開就可以看到更多照片，這個房間裡面大概的樣子。

　　這個就是加拿大的MLS系統，一般來講在加拿大跟地產經濟買房子的時候，經濟都會發這個東西給你們看的。

　　要在哪個區，要買公寓或者是獨立屋或者其他什麼，他就會把這個區的資料發給你。到時候你打開電腦，點擊一個鏈接以後他就會呈現我們現在在照片上看到的這些。然後你就可以一張張看了看這個房子裡面的圖片是怎麼樣的，裡面的結構是什麼樣的，到底有幾個房間等等我們剛才介紹的信息，全部都有。

　　這個系統就先介紹到這裡，想了解更多信息可以持續關注我們的加凱出國大講堂，後續課堂中會有更多的信息為大家介紹。

　　接下來，我會介紹一個加拿大多倫多海外買家特有的稅種，這個稅以前是沒有的。在2017年4月21號以後，安大略省政府出了一個文件叫安省的新政。非加拿大公民、也非加拿大永久居民會牽扯到新的這個稅種，涉及到15%的額外轉讓費，一定要講理解清楚。

　　這個政策是為什麼產生呢？

　　因為從2016年開始，整個安大略省南部地區，特別是大多倫多地區，房價漲得非常快。很多當地居住的民眾都可能沒法買得起的房子了，我們中國人對這個情況應該很容易理解，國內也有很多大城市出現過這個情況。所以安省政府出台了這個新的政策，只要是海外買家購買就有一個新的購買稅，15%。

　　受影響的人群是哪些呢？

　　一個是非加拿大永久居民，還有就是外國公司。

　　有的人不理解這個政策，說那我開個公司來買房吧，外國公司也不行的，或者是外國人管理的或者收益的信託公司，這兒都不行，都是要付15%的稅。

　　但是假如一個家庭，夫妻雙方跟另外的加拿大人一起買，這個不行的，也是要受新稅收政策影響。

　　當然，有一些特殊的不是加拿大永久居民，也可以不受影響。

　　比如說，夫妻雙方，一個有加拿大身份，另外一個是沒有加拿大身份的，但是他們買房子是這個不受影響的。其實像我們中國的新移民在這邊有很多這樣的情況，有的人放棄了移民身份，留在中國做事業，他就失去加拿大永久居民身份吧。

　　還有就是一些，申請省移民提名的移民的，已經獲得提名了的人士。

　　其他的跟中國人關係不大，比如說難民，加拿大特別保護的難民，也不受這個政策影響。

　　注意，還有一點很重要，有一部分人是有辦法退回這個稅收的。

　　比如說你現在還沒有移民身份，到加拿大來買了房產，但是你四年之內成為永久居民或者公民，到時候你可以把這些資料交上去，以前買房子付掉的15%的稅，這時候可以去申請退還回來，15%的稅收全部返還。

　　還有就是在多倫多的留學生。只要你是在安省合法的大專以上的教育機構就讀兩年以上，而且是全職學習，不是Parttime的，買了以後過兩年以後，到時候也是可以退回來的。基本上在多倫多這邊留學的，很多中國大學生都是符合這些條件的。像多倫多大學等等都是四年制的，沒有問題。

　　還有拿到加拿大工作簽證的人士，你有工簽，只要是在這邊合法工作一年。你買了房產以後，到時候也可以退回來的。

　　但是上面說的這些必須是買自住房，不能是做投資的。假如說留學生或者拿著工簽的人士，買了第二套以上，第二套是要付15%的稅的，這個跑不掉。

　　安省買房新政，今天先聊到這裡，這個牽扯的到稅的問題特別專業。來了加拿大以後大家會發現，有幾個職業在生活中是必不可少的，一個是律師，每個人肯定是要接觸的，因為你買房子一定是會需要律師的；還一個就是會計，加拿大每年都需要報稅，而且加拿大的稅收的政策經常會改，還特別複雜，所以會計也是非常重要。

　　我們加凱出國以後會邀請專門的稅務專家為大家分析稅務相關問題，歡迎大家持續關注加凱出國大講堂。

　　今天的加凱大講堂就進行到這裡。前面幾講介紹了這麼多，下一講就將介紹加拿大買房的一個詳細流程，到底是怎麼樣買到一套好的房產，怎麼走完這個全部的過程，乾貨滿滿。

　　歡迎收聽，謝謝大家。

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