兩部委發力樓市大改革！住房供給結構將迎巨變？

摘要：長期來看，房要買，房產稅也要交，誰都逃不過

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撰文|張銀銀

我國城市住房供給結構，可能真的要發生大變化了！特別是較大體量的城市。

今天最大的消息就是這則通知。

4月25日下午，我國證監會和住建部聯合發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。

其中明確說到：要重點支持住房租賃企業，發行以其持有不動產物業，作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITS）。

同時，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。

說白了，就是要大力支持融資搞租賃房。進一步說，這也表明了上頭的態度：要徹底支持改變我國的城市住房供給結構，這對我們普通老百姓影響幾何？

1、買不起房至少可以租房、多元化供給渠道，政府下了大決心！

分析影響有多大，首先來看看政府的決心有多大。

其實關於租售並舉，住建部2015年就已經提出了，但一直只見打雷不見下雨。

真正開始行動是在2016年。

2016年6月，國務院出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中明確提出，要「穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點」。

之後的2017年7月，住建部、證監會等九部委聯合發文再次提出，要加大對住房租賃企業的金融支持力度，鼓勵地方政府出台優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信託基金（REITs）。

再之後，各大一線城市如北京、上海、深圳等，也相繼發布了相關實施意見，大致就是支持住房租賃證券化。

在去年10月份的重要大會閉幕之後，2017年12月20日閉幕的中央經濟工作會議也強調，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

如今證監會和住建部聯合發布的文件，槓桿遊戲認為，應該算是到了具體落地執行階段。規範了前期試點，也對相關程序的標準，給予了更加詳細的說明。

據中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，有超過20個省份累計超過50個省市出台了有關租賃的政策內容。

可以看到，在支持租房這條路上，政府的步調是越走越快。同時各種優待以及融資渠道也是越來越多，可見其決心之大！

的確，一線城市房價高企，大部分剛入社會的年輕人無力承擔。而且從長遠看，一線的地越來越少，尤其是核心地段，寸土寸金，今後的房價很大可能是越來越貴。

多元化住房供給，給年輕人更多的選擇，買不起房至少可以租房，而且是穩定的租，既有利於社會穩定，也響應了「房住不炒」。

2、住房租賃資產證券化背後：開發商租賃這條路不好走，初期成本是個問題

在高層的積極推動下，近一年多來，北上廣深等大城市紛紛推出「只租不售」地塊，要求房企自持物業。

據公開報道，自2016年10月起，北京採用「限房價、競地價、競商品住房自持比例」方式供應住宅用地。

上海自2017年7月至今，也已推出多宗「租賃住房」用地。另外兩座一線城市廣州和深圳也在推出了「只租不售」的宅地。

不過對於開發商而言，開發租房產品，並不見得是一項划算的買賣。商人都是逐利的。賣個房子多簡單？只需要買個地、畫個圖，然後就能開賣拿錢。而運營租房產品則麻煩得多。回款慢不說，資金成本！現金流！

後期還有房屋的運營維護管理等，這些成本就不小。

更何況如今，我們與其他發達的經濟體相比，租賃市場發展還不充分。槓桿遊戲看到招商證券數據顯示，目前中國國內的租房比率是11.6%，而美國、日本租房比率均在35%以上。尤其是國內一線和強二線城市，租金回報率普遍低於2%，遠遠低於國內一般金融產品的利率水平。

這可能也是為何，我國的住房租賃機構轉化率低的原因。招商證券的數據也顯示，在目前約1億套的出租房中，90%以上是個人出租，而美國、日本的租房市場機構化率分別是30%和80%。

萬科高級副總裁譚華傑就曾在公開場合坦言，中國大城市租金回報率小於2%，資產持有人很難賺錢。

這麼不賺錢的事情，為啥如今那麼多開發商爭著搶著去做呢？一方面是政策導向，另一方面也是因「限價令」制約，房企不能突破政府指導價的「天花板」，商品房銷售價格往往低於預期。

所以「逼著」退而求其次，建設租賃房。加上，上面有意，你要懂事。但畢竟他們也要賺錢啊，所以我們看到，很多房企在一線城市推出的長租房價格並不很低，甚至有些偏高。

即便如此，蓋商品租賃房成本高，包括盤活既有房產，回款卻慢，初期投資哪來錢？現金流怎麼保障？最終還得相關部門出手，創造一種資產證券化產品，讓市場為搞租賃房的成本掏錢。

3、長期來看，房要買，房產稅也要交，誰都逃不過

很多桿友可能關心，如果住房租賃資產證券化搞得不錯，是不是意味著體量大的城市裡，可以租的好房子會更多？然後房價也更穩定？

按下不表，先從資本流動說起。

這兩年，融資難一直是橫在房企面前的大難題。從2016年下半年開始，房地產企業的各融資渠道便開始受到多方面限制，如銀行開發貸、公司債、信託、私募等紛紛收緊，且利率節節攀升。

兩部委這次的發文，無疑將進一步推進住房結構的調整。因為推進住房租賃資產證券化，就意味著有更多的資本湧入住房租賃市場。

資本的一大好處就是集中力量辦大事，這就意味著更多規模化、專業化的租賃產品即將在市場上出現。

這次通知里也說了，要「鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，並通過資產證券化方式盤活資產。支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等，改建為租賃住房並開展資產證券化融資。」

顯然這對於盤活住房存量有好處，業主、房企等空置的房子，多了新的去路，市場上房源增多。

從這個角度而言，市場上可以住的房子可能是增加。但歸根結底還得看總供應、以及貨幣閘門。

而對於此類產品的投資者而言，需要多方分析考量。

住房租賃資產證券化，不論以何種形式，私募 REITs、類 REITs、抵押型 REITs 還是 CMBS 的形式，都以租賃住房為載體，必然涉及土地類型、土地使用權、租賃住房所有權以及租賃房屋來源合法性等問題。

綜上，對於普通老百姓都關心的對房價影響幾何，槓桿遊戲其實之前也已經說過多次：基本可以忽略不計。

長遠來看，租賃市場發展起來了，年輕人有了更多的居住選擇。但最後，他們中的大部分可能還是會選擇買房。這就意味著給房企交了好幾年的租金，最後又要給銀行還幾十年的住房貸款。

總有一種被收割的方式，錯了，是多一種。

而房企呢？融到了更多的錢，成為了租房市場的「地主」，緊接著的就是房產稅。對政府來說，向地產商收錢比向一個一個的個體業主收錢要容易得多。

至於資產證券化是不是會繼續層層疊加，陷入老美走過的坑，我們應該是不會踩的。畢竟，我們有這麼多勤勞、渴望有房的白領。