鏈家左暉：不動產市場的變與不變 | 碼會2018

4月20日，「開源迭代·解碼未來」源碼資本2018年碼會年會在北京召開，鏈家集團董事長左暉先生分享了題為《不動產市場的變與不變》的精彩演講。

左暉表示，整個不動產領域的動蕩現在變得越來越劇烈，變化的原因在於中國目前人口結構和人口聚集的變化等因素。越來越多的城市處在未老先衰的狀況，迅速地衰敗。但人口的聚集並不必然帶來一些資源利用效率的低下。

例如，鏈家研究顯示，隨著共享單車的出現，地鐵口周邊的不動產租金的確在往下降，三公里左右的租金跟地鐵周邊的租金在拉平。

在變與不變的趨勢中，不動產行業線上化和公共空間的運營將具備較大的發展機遇。中國每年新增的房產開發大概在十萬億左右的規模，大概有十億平米左右的交付。未來，針對移動互聯網的發展趨勢去開發更適配的住宅也蘊藏巨大機會。

以下為左暉演講全文

大家上午好！不動產行業是一個規模比較大的產業，對資金而言，往往是繞不過這個產業的。去年看到軟銀願景基金也有幾十億美金投資到不動產領域，比如Airbnb，以及其它非常多的品類。整個不動產領域都在發生什麼樣的變化，這是一直以來大家比較在意的一個事情。

1、不動產領域的變化

我們可以看到整個不動產領域的動蕩現在變得越來越劇烈。我們最近這些年最關注的，就是中國的住宅交易未來會變成什麼樣子的。

全世界橫向對比，可以看一個指標——千人購房率，每一千個城市人口平均發生多少交易，這些交易是什麼樣的狀況。就我們看到的狀況而言，千人購房率應該是一個常數。對於中國而言，圍繞這個常數的振動在過去十年里變得越來越大。

我們可以看到過去十年里，北京的房價漲了5倍，上海也差不多，500%增長背後意味著市場非常急劇的波動。同時也可以看到另外一些城市，例如成都和武漢，房價看起來更平穩一些，背後千人購房率的變化也更平穩一些。實際上，我們看了非常多的地區數據，包括日本、英國、美國等等，相對而言，千人購房率變化越小的市場，房價的波動也會更小一些。從組織的經營上來看，我們怎麼對抗這些波動？其實，這種波動不僅僅發生在房地產領域，也發生在很多其它的領域裡面。

我們回顧過去十年時間各類資產投資回報率的變化，比如中國大陸股市的回報率，一會兒在各類資產里排第一名，一會兒排最後一名，也說明各類資產在劇烈波動。對我們來說帶來的確實是一種市場的波動。我們不管是做投資也好，還是做企業的經營也好，我們核心就是怎麼樣去應對波動，這是我們要面對的很重要的命題。

回顧北京過去十年房價月度環比的狀況，我們可以看到500%的漲幅裡面，真正劇烈的波動就是在12個月的時間裡面，這12個月貢獻了將近一半的漲幅，這是一個非常奇怪的現象。換句話說，就是我們的這種變化不是均勻的，而是在某些時段裡面發生了突變。這種突變會帶來很多應激反應。

鏈家今天也已經是一個比較大的住宅交易平台了，我們自己需要考慮怎麼去應對各種各樣的應激反應；當然，我們也要考慮鏈家是不是有能力為平抑波動做一些貢獻，這是我們未來非常重要的思考方向。

2、人口結構和人口聚集的變化

第二個因素，整個中國的人口也在發生一個非常大的變化。這張圖是0-14歲人口的比例在過去50多年時間裡的變化。大家可以看到，今天中國年輕人的人口比例已經在非常快速的下降，下降的速度遠遠超過了GDP的增速。這件事情經常被拿出來討論，但當我們看到實際數據的時候，還是非常觸目驚心的。

可以看到我們今天年輕人的佔比已經遠遠低於中等收入國家，跟高收入國家已經非常接近：今天中國的平均年齡比印度人大10歲，比越南人大15歲。這種情況，對未來不動產和其他商業都會產生一些根本性的影響。

在我們的人口結構發生很大變化的同時，人口聚集正在發生一些更大的變化。我們在一線所能觀察到的三百個城市裡面，現在的人口在下降城市比例越來越多，越來越多的城市處在未老先衰的狀況，迅速地衰敗。

換句話說，人口仍然在快速地向中心地區聚集。這是2016年各省的撫養比數據（勞動人口和被撫養人口的比例）。廣東的撫養比超過9，說明整個大灣區正在匯聚越來越多的年輕人；而前面的東三省，包括內蒙卻只有大概1點幾，這是一個非常恐怖的情況。

我們可以看到，今天中國人口聚集的變化很大程度上由一批主力的二線城市發起。有些情況在整個不動產的歷史上也是非常罕見的：住宅供給可以分成三大部分，一部分給C端，一部分給B端，一部分是政府提供。通常而言，政府一般救濟中低收入群體。而今天中國一些二線城市發起的一大波救濟，是在救濟有才華、有能力的年輕人，這裡面包括武漢、杭州、南京、西安等等這些城市。前段時間有個段子，說西安的警察到大馬路抓人，問是不是大學畢業，是大學畢業回去給辦戶口。

這個過程中，我們也在看，各個城市對年輕人的吸引力到底會有一些怎樣的變化，哪些城市可能更加的吸引年輕人？這個和城市的環境、管理者的理念，甚至城市本身的一些因素都有很大關係。比如說交通，整個中國都是非常擁堵的，今天我們三四線城市的擁堵情況一點不比北京更好。人口在一個城市裡的生存狀況會有什麼樣的變化，或者說每個城市的狀況有什麼樣的變化，這都和人口未來流動的方向息息相關。

我們有一個判斷，人口的聚集並不必然的帶來一些資源利用效率的低下。我們有一個很有價值的指標，就是各個城市的每個平方公里的路口數，可以看到上海浦東和北京，每個平方公里的路口只有十幾個，而東京、巴黎大概在一百個左右。這也是一個很有意思的情況，因為路口和路口之間的距離，對整個城市的效率和服務都有影響。即使在國內，這個數據的差異也是非常大的，上海的浦西大概是80個左右，浦東和浦西就完全不一樣。中國的很多城市都在做新區，一般的新區都做成馬路非常寬，也見不到什麼人，街邊沒有什麼商鋪。我們看東京，東京過去十年里也經歷了人口的進一步聚集，現在東京東西區的白天和晚上的人口比例大概已經到了85%，也就是說，到了白天，100個人有85個是不會走的。這種趨勢下城市本身發生什麼樣的變化，對我們商業地產也會有很大的影響。

我們最近做了一個研究，研究一些基礎設施的變化——比如共享單車對整個城市的租金的影響。我們看到的結果是，隨著共享單車的出現，地鐵口周邊的不動產租金的確在往下降，三公里左右的租金跟地鐵周邊的租金在拉平。由此可見，有才華的年輕人在中國的都市到底怎麼去分布，這也是未來一個非常大的變數。

3、不動產行業線上化趨勢

還有一個重要的趨勢，就是線上化。在我看來，不動產行業是中國最後一個或者最後幾個正在艱難線上化的產業。為什麼這麼艱難，是因為整個鏈條過長。在這樣的情況下，真正推動消費者進行大量線上消費是比較困難的。

這個是我們看到的每一筆不動產交易背後的PV和UV的數據。大家不要看美國，美國不動產交易是一個非常特殊的存在，因為他們有MLS（多重上市服務），它壓制了整個領域的發展。但是我們可以看到很多其他國家，包括英國、澳大利亞等等，都有很明顯的線上化的過程。從鏈家的數據來看，每一筆交易對著10,000個PV，北京對著20,000個PV。這個數字遠遠超過行業平均水平，行業平均水平大約是3,000個PV左右。這意味著，房地產領域第一批線上用戶以及相關的數據正在產生，這是不動產線上化交易的開端。今天很多的行業，從製造業到交易平台、服務業都有一個數據線上化的過程，我們自己也覺得這是未來很大的機會。

另外，中國每年新增的房產開發大概在十萬億左右的規模，大概有十億平米左右的交付。但是，我們看到好像非常少的開發商會針對今天新的時代，針對移動互聯網，比如外賣等，去開發更適配的住宅。

我們看到今天的住宅跟幾十年前比，大門修的是越來越堂皇，但住宅的基本使用，跟10前、20年前沒有本質的區別。換句話說，現在的承載物對時代變化的承載能力變得越來越不夠，當然，這也帶來了新的機會。

美國有一個新的建築科技企業叫Katerra，也是軟銀投的。我相信未來中國也有很多建築科技領域的企業出現，比如BIM技術，最終把不動產的基礎承載物數據實現線上化，這是我們今天看到的一個很大的趨勢。

相對而言，不動產交易鏈條是非常長的。今天我們看到有很多長鏈條的行業，房地產交易和裝修家居都是非常典型的，規模也都在幾萬億GMV的規模。然而，整個不動產交易市場裡面，今天市值最高的企業不到100億美金，裝修家居行業的企業就更小更分散了。這個是什麼原因？現在來看，在商業領域交付相對簡單的事情被已經被互聯網做完了，剩下都是複雜交付的業態。在這些複雜交付的領域，新的價值創造到底來自於哪裡？這也是我們自己非常關注的事情。

在我們看來，整個複雜交付業態里最主要的問題就是多元角色的協同，我們怎麼去創造新角色，怎麼去消滅老角色，在多元角色中——所謂平台和B、C之間——怎麼創造更有價值的協同，怎麼讓數據都體現在線上，這都是我們未來希望看到的核心變化。這種變化在不動產交易領域已經在發生，在裝修家居這個產業裡面則是剛剛開始，未來還會有很大的方向性的變化。

我們可以看到，中國和美國一些創業公司都在往這個方向努力，嘗試把長的價值鏈裡面的多元角色分解得更清楚，讓協同更有效率。所以，我覺得這是未來房地產以及相關行業一個重要的變化方向。

4、公共空間的運營

最後一點，我感覺未來還有一個很大的方向，就是公共空間的運營。我們可以看到，今天各個城市的商業綜合體正在變得越來越大，商業綜合體已經變成了一個城市核心的標配；綜合體中聚集了大量的商業，包括各種吃喝玩樂、藝術品等等，綜合體會變得越來越多元，本質上就是一個城市的公共空間。再比如說共享辦公，共享辦公和傳統辦公的核心差異主要在於公共空間的運營上。

如何把公共空間運營好，有兩個核心的特質，一個公共空間的運營，一個是會員的運營。像北京這種城市大概八百萬的流動人口，這些人其實大多數是藍領，他們的居住怎麼去解決，實際上是一個非常大的問題。原來我們通過各種非標住宅去解決，未來會遇到很多問題。

今天大家經常討論如何讓市場提供1000-1500元/月租金的標準住宅，這是非常大的問題。可以看到圖中是我們做的藍領公寓的房間，非常小，大概只有8平米，這8平米做到1500元的房租本身就非常緊張了，這是中國的現狀，沒有辦法。8平米的房間，除去一個1.2米的床，剩下的空間就很有限了，但房間外面就是公共區域。在藍領公寓這類低端產品裡面，怎麼通過小的獨享面積，配備有效運營的公共空間，提升產品整體的體驗，這也是非常大的變化。類似於這樣的變化很多，比如我們今天的社區，我們今天的社區基本上沒有什麼公共空間。未來社區也會誕生一些新的公共空間，在公共空間裡面到底該如何運營也是待解決的問題。

簡單總結一下，我們感覺今天整個不動產行業還在發生非常大的變化，會有更多的錢投到這個領域裡面來。藉此機會，我想在這裡給大家一些方向性的參考。

謝謝大家！

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