10年租金180萬，要求一次性付清，「新租房時代」怎麼了？

撰文|凱風

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新租房時代，逐漸露出真容。

近日，北京首批自持租賃房、萬科翡翠書院項目即將啟動預租。其中，90平米的精裝修小三居，月租金預計達到1.5萬元～1.8萬元，並要求租客一次付清10年房租至少180萬元。

即便是高端項目，10年租金180萬，並且一次性付清，也是超乎想像。如果普通家庭真有180萬初始資金，按照三成首付要求，足以撬動起600萬的房產。誰會拿這筆錢換取一個僅僅10年的長租房？

同時也要明白，資金還有時間成本。即便以餘額寶4%的年化收益率保守估計，180萬的資金一年的保底理財收益起碼也有7萬元。一次性拿去做房租，損失的不只是購房機會，還有理財投資的機會成本。

更關鍵的是，目前租售同權還只是停留在紙面上。有戶籍的租房者，固然可以享受就近入學，但學位必須優先滿足人戶一致的有房一族，租房者只能接受剩餘學位的統籌；至於無戶籍的租房者，在北上廣深等城市，要麼通過積分入戶，要麼通過積分入學，而這其中，房子又有著十分重要的分量。

賬本清清楚楚，利害關係也一目了然，但萬科也叫屈，表示房租看起來雖然高，但該項目已經投資159億元，即便能夠按照10年180萬的租金一次性清租，項目的回報率也只有3%。第一個十年期，甚至連成本都覆蓋不了。

3%的收益率高不高？當然不高。且不說房地產企業普遍享有30%以上的毛利潤率，就是街頭的便利店，如果運營良好，起碼也有5-10%的凈利潤。再與國際上對比，紐約、倫敦、東京的租金回報率也普遍超過5%。

對於持有此類「只租不售」地塊的開發商來說，萬科10年180萬整租不會是個例，恐怕會成為大多數企業的共同選擇。去年年底，同在北京的中鐵理想家，就因為試圖以「10年租金+20年押金」形式對外進行預租，而遭到約談。

企業叫屈，市場不認，問題究竟出在哪裡？

顯然，租金回報率如此之低，原因並不是房租過低，而是房價過高。

這些年，房價持續暴漲，收入被遠遠拋在後面，由此導致的結果是，房價收入比持續攀升，而租金收益率持續走低。

目前國內一線城市的租金回報率不足1.5%，這相當於一套房子如果單純靠收租，起碼要60多年才能回本，而我國住宅的普遍建築壽命只有50年—70年。

二線城市比一線城市稍好，但也僅為2%左右，遠遠低於萬科的預設收益率。與國際一線城市4%以上的收益率相比，這點租金收益顯得十分可憐。

有人說，租金收益率過低，漲租不就行了？這種問法，顯然不了解房價與房租背後不同的決定機制。

要知道，房價與資金面和土地供給面相關，也與炒作氛圍相關，可以脫離經濟、收入、人口等基本面，一年翻倍並不是什麼稀奇事。而房租卻與收入水平相關，與居民實際的支付能力相關，不可能隨意上漲。

這也就導致，購房者基本不看重租金回報，有多套房的炒樓一族甚至寧願空置。只要房價能夠持續上漲，這些增值收益，足以彌補甚至碾壓空置帶來的損失。

所以，開發商進入租賃市場，除非政府在土地收益上讓利，想要取得高於平均水平的租金回報率，並非那麼容易。而要讓地方政府從土地財政中讓利，恐怕更是難上加難。

顯然，只要驅動房價上漲的機制不改變，無論提供再多長租房，無論在文件上賦予租賃多麼高的地位，都無法改變買房的「剛需」。