70城近2年樓市調控成果：指向一個共同真相！

摘要：史上最嚴調控以來，多少城市房價漲了，多少城市房價跌了？

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撰文|張銀銀

很多人突然間發現，3月，房價在一些城市再度抬頭。

這可是在史上最嚴調控已經持續一年半，且3月召開一年一度重要大會背景下發生的。

還記得2016年的十一前後，20個左右城市出台了新的樓市調控政策。調控的共同特徵是限購、限貸，從此史上最嚴調控拉開大幕。

作為一名喜歡考證數據的人，槓桿遊戲也很好奇，本輪最嚴調控周期以來，到底多少城市房價在漲，多少是跌？

我國統計局發布3月數據，可以很好體現2018年一季度我國70個大中城市的房價變化。

調控也是從2016年3季度末開始升級的。以季度為單位，槓桿遊戲來回顧這一年多的房價漲跌城市數變化，非常有利於我們看清，調控到底起到多大效果，未來會走向何方。

1、新房絕對價格，大部分城市依舊是上漲，但同比下跌城市確實有增加

先說新房，槓桿遊戲統計發現，最嚴調控周期以來，新建商品住宅環比方面下跌城市數，經歷過比較大的波動。如下圖1，2016年12月時，70個大中城市中，環比有20個城市曾經下跌過。當時，環比上漲的城市只有46個，創下近6個季度末的第2低。

但是之後的兩個季度末，下跌城市連續減少。當然，同時環比上漲的城市攀升至高位。2017年3月、6月時，70個大中城市中，高到62、60個城市都是環比上漲的。

圖1.最嚴調控以來，70大中城市每季度新建商品住宅銷售價格，環比下降和上漲、持平城市數量 數據來源|我國統計局 統計製圖|槓桿遊戲·張銀銀

接著，2017年9月時，調控在很多城市加碼，環比下跌的城市再度增加到18個。同期，環比上漲的城市45個，持平的7個，達到近6個季度末以來的最高持平數。說明當時，一些城市新房價格，確實出現過僵持。

當然，好景不長。接著2017年末，70個大中城市中，環比下跌城市再度減少到7個，57個城市環比繼續上漲。2018年3月，最新的數據是55個環比上漲，比3個月前略少。

槓桿遊戲再帶各位桿友看，新建商品住宅價格同比變動數。

如下圖2，最嚴調控開始後，70大中城市中，有5個曾出現過絕對價格同比下跌。2016年12月曾經有5個城市同比下跌。只是很快，數據持續下滑，2017年6月時已經沒有城市同比下跌，70個城市全部上漲。

圖2.最嚴調控以來，70大中城市每季度新建商品住宅銷售價格，同比下降和上漲、持平城市數量 數據來源|我國統計局 統計製圖|槓桿遊戲·張銀銀

有趣的是，隨著調控加碼升級，貨幣開始中性，金融開始去槓桿，同比下跌城市開始一路上升。最新2018年3月時，已經有10個城市同比下跌。相對於2016年12月時，同比上漲的城市減少了5個，60個。這說明調控還是起到了一定效果。

但是，這是和2017年同比。絕大部分城市房價，從絕對價格上說，依舊是處於上漲中。

2、無論環比還是同比，絕大部分城市二手房價格依舊處於上漲中

我們再來看看二手住宅的價格變動情況。槓桿遊戲統計發現，最嚴調控周期以來，6個季度末，環比下跌的城市也明顯波動。如下圖1，先是2016年12月時，70個大中城市中，有15個出現了環比下跌。

當時，環比上漲的城市一度下降到45個，為近6個季度末以來的最少。當時，還有10個城市二手房環比價格持平。可以說，當時調控的威力是很明顯的。

圖3.最嚴調控以來，70大中城市每季度二手住宅銷售價格，環比下降和上漲、持平城市數量 數據來源|我國統計局 統計製圖|槓桿遊戲·張銀銀

只是很快，環比下跌的城市2017年3月減少到了2個。70個大中城市中，高達64個環比上漲，創下6個季度末最高。

此後，環比下跌的城市再度增加，環比上漲的城市一路減少。到2017年12月，15個城市環比下跌，47個城市環比上漲，還有8個價格持平。可以說2017年的調控還是起了一些效果。

好景不長，最新數據，2018年3月，環比上漲城市再度攀升到59個。而近來各地房荒，人才爭奪戰激烈，環比上漲的多不奇怪。

而二手房同比方面，則更加明顯。如下圖4，槓桿遊戲統計發現，除了2016年12月出現過9個城市同比下跌，創6個季度末的最多之後，同比下跌的城市量再未達到過這個數字。

圖4.最嚴調控以來，70大中城市每季度二手住宅銷售價格，同比下降和上漲、持平城市數量 數據來源|我國統計局 統計製圖|槓桿遊戲·張銀銀

與此同時，70個大中城市中，二手房價格同比上漲的城市一直處於高位。除了2016年12月，61個外，此後5個季度末從未低於過63個城市。

可以這麼說，在新房的持續上漲之下，二手房價格真的是堅挺。

3、調控並不以降房價為政策目標

這一輪調控開始之際，以及住房不炒的基調出來時，槓桿遊戲寫過一篇文章——房子不是用來炒的，但也不是用來跌的。

如今回過頭去看這個觀點，我想很多桿友應該有更深刻的思考。

是的，等著調控而沒有上車的朋友，肯定後悔了。如今，一些城市出現房荒，連搖號都不公平，剛需上車成本更高。

當然，因為調控還是很嚴，絕對價格的控制還是有些效果。不過，其中還是有些細微之處值得思考。

2018年3月的數據顯示，15個熱點城市，環比有7個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；天津和合肥兩個城市持平；其餘城市微漲，漲幅在0.1至0.2個百分點之間。

從同比看，有9個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.3至2.3個百分點之間；其餘城市略有上漲，漲幅在0.1至1.2個百分點之間。

而2月時，環比有12個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.1至0.6個百分點之間；鄭州和成都2個城市持平；天津微漲0.1%。

從同比看，當時也是9個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.3至2.5個百分點之間；成都持平。

也就是說，3月，15個熱點城市，環比下跌的城市較2月減少5個。換句話說，環比價格往上走的城市也就是增加的。而這15個所謂熱點城市，確實是最受關注的。

雖然官方漲幅不大，但畢竟是讓剛需不開心的消息。而隨著國內外形勢的變化，房價的重要性可能顯得更加重要。