這些因素深刻影響澳洲房市走勢 作為投資者需密切關注

　　據房產數據分析機構CoreLogic的新數據顯示，近期塔州霍巴特的別墅和公寓的租金收益率均是所有州府城市中最好的。

　　在別墅方面，該市的中位房價為398,522澳元，租金收益率為5.5%。其中，租金收益率較高的城區包括蓋奇布瑞克（Gagebrook），9.2%；布里奇沃特（Bridgewater），8.6%；里斯登谷（Risdon Vale），8.5%；克拉倫登淡水河谷（Clarendon Vale），8.2%。

　　數據還顯示，在別墅方面，其它州府城市在租金收益率的排名為達爾文4.8%；阿德萊德4.6%；布里斯班4.5%；堪培拉4.4% 和珀斯4.1%。熱門投資城市墨爾本和悉尼的別墅中位價在全澳排前列，但租金收益率分別僅為3.3%和3.2%。

　　公寓方面，堪培拉的中位價為434,371澳元，租金收益率則僅次於霍巴特，為5.4% 。排在其後的州府城市為達爾文5.3%；布里斯班5.2%；阿德萊德5.1%；珀斯4.4%。墨爾本和悉尼再次不敵以上城市，分別僅為4.4%和4%。

　　悉尼的有錢投資者、堪培拉的公務員、珀斯的礦工和布里斯班的基礎設施項目，都是影響這個國家多元化和充滿活力的房地產市場未來走向的人為因素和發展動態的一部分。一群具有豐富經驗的投資專業人士表示，他們發現了重要的衡量指標。

　　「在分析市場時，取得成功的一個關鍵因素是知道你要看什麼數據，」澳洲房地產估值和諮詢公司之一住宅主管說道。

　　他稱：「雖然有大量的公開信息，但重要的是要確保你在追蹤正確的指標。這些指標應該針對的是你的房產類型、價位和地段。」

　　以悉尼和墨爾本的優質城區為典型，影響聲譽卓著的市場的因素包括：澳元價值，國內外股市，企業信心和利潤；中國人對豪宅的購買興趣；移居國外者的購買活動；澳洲重大投資者簽證和高端投資者簽證項目下的移民意願。

　　悉尼房市

　　利率變動影響著中低端市場，悉尼西區房地產的持續增長證明了這一點。

　　「自住業主和投資者或許付不起更高的房貸利息，這會導致短期內房價急劇下降，」托馬斯談到利率上升的影響時說。

　　最近監管部門對投資者貸款的打壓正推動需求減弱，令市場降溫。

　　大型基礎設施項目，包括WestConnex、CBD和東南區輕軌、悉尼地鐵西北線、北灘醫院和西悉尼機場，將促進就業和經濟增長。

　　例如，在Badgerys Creek擬建的53億澳元機場附近，正在規劃科技、教育和先進位造項目，預示著這裡將發生翻天覆地的變化。

　　供應的大幅增長並沒有滿足房產供應的缺口，尤其是考慮到，悉尼人口到2026年預計將增加170萬人。

　　買家還要關注空置率、供應和租金情況，特別是對投資者而言。

　　托馬斯先生認為，海外和州際移民增長積極，這是短期內房市不太可能大規模崩潰的主要原因。

　　就業依然強勁，而且似乎沒有對房價產生很大影響。

　　墨爾本房市

　　快速的人口增長仍是墨爾本房價的關鍵推動力，尤其是在西區、北區和東南區的郊區住宅市場。

　　他關注的因素包括住宅用地、基礎設施、便利設施、住宅分區和首置業者補貼。

　　公寓市場很容易出現供應過剩和潛在損失。

　　他表示：「人口不斷增長，加上低利率和低失業率，繼續令墨爾本房市保持相對穩定，有中等到強勁的資本增值。」

　　布里斯班房市

　　布里斯班受到保守的長期投資者的偏愛，它比較傳統、可預測、價格相對便宜。

　　他表示，對於利率、就業和凈移民增長等傳統指標，布里斯班房市作出的反應是相當可預測的。

　　「隨著人口和就業增長，基礎設施支出也會隨著而來，」他說。

　　他認為，對於公寓或別墅的長期買家來說，前景是強勁的。