結婚買房將來離婚如何分割（一）——婚前全款買房（2）

前文我介紹了婚前全款買房的三種情況，本文將繼續介紹其他情況。

4.婚前一方父母（或自己）出資寫在對方父母名下

這種情況實踐中常見的就是婚前男方父母出資買房寫在岳父母名下，或者女方父母出資寫在公婆名下，或者一方自己出錢寫在對方的父母名下。很多地方有這樣的傳統，有的是招上門女婿的，有的是有彩禮性質的，還有的雖然不是彩禮性質，但是是雙方在結婚的過程中對財產方面的處理方法，也有的只是借名買方。

先來說一方出資以對方父母名義買房的法律行為到底如何定性，是一種無償的贈與，(例如一方為了讓對方父母改善生活在經濟條件允許情況下贈與其房產)，還是一種有彩禮性質的贈與，還是借名買房,還是借貸關係。實踐中是沒辦法一概而論的。要具體問題具體分析。

筆者認為在司法實踐中認定為無償贈與的可能性非常低，因為法院一般會認為一方父母無償贈與對方父母一套房是違背常理的（其實也有可能是貧窮限制了我們的想像，但是司法實踐中法官是以普通常理進行一些事實的判斷和推理的，不是按照特殊的，極個別情況來認定的），雖然這種情況可能性較低，但是我來說一下這種情況的法律後果，如果真的有案件中當事人證明了這是無償贈與並被法院認可了，那麼該房屋屬於產權登記方，分手或者離婚都沒辦法要回來。

如果是認定為是彩禮性質的，那麼將適用彩禮相關的法律規定。即只有在幾種情況下可以要求返還（第一，雙方沒有結婚的，第二，雙方結婚但沒有一塊生活的，第三因為給付彩禮導致一方家庭生活困難的）。只有這幾種情況下可以主張返還，如果不是的話，將屬於產權登記方一方的個人財產。

另外如果是認定為借名買房呢，如上文中介紹的情況，實踐中當事人往往以買房時政策限制，為了優惠，或者為了貸款，或者為了暖氣費等作為借名買房的原因。例如，出資方可能會說當初以對方名義買房是因為其夫妻雙方沒有購房資格，或者沒辦法貸款，或者對方單位可以報銷暖氣費，或者是對方單位對員工有優惠政策。這種情況很常見，如果遇到糾紛，出資方拿出類似證據，法院會結合實際情況，有可能認定為是借名買房，重新確定房屋所有權人。

最後，也有可能在將來出現糾紛是，出資方表示自己支付的購房款是借款，這種情況需要出資方提供是借貸關係的證明，例如收款方簽訂的確認其實借款的收據，或者是欠條，或者其認可此行為是借貸關係的其他證明。如果沒有任何證據證明對方曾經認可這是債權債務關係，法院不會依據轉賬憑證等認定為是借貸關係。實踐中很多人諮詢此類問題，問是不是我轉給誰多少錢只要有轉賬記錄，就可以起訴其返還借款，答案是否。轉賬行為只能證明資金往來，證明不了其背後的法律關係到底是什麼，需要其他證據進行支撐。

所以在實踐中遇到這種情況的，很多人不要以為寫了自己的名字就萬無一失了，另外出資人也不要以為是你出的錢寫在對方名下就一定可以要回來。具體最後怎麼處理要結合實際情況由法院來認定。雙方為了避免糾紛最好對此約定清楚，如果是贈與的真實意思表示，附帶贈與合同，如果是借名買房的意思表示，就寫清楚借名買房的事實，並保存好付款證明，如果是彩禮性質最好保存好雙方對於此錢款為彩禮的事實的溝通確認證據。

5.婚前一方父母（或自己）出資寫在子女雙方（或雙方）名下

首先，一般一方父母或者一方自己出資買房寫兩個人名的，從物權法角度講所購買的房屋是共同所有。那麼未出資一方獲得房產共有權是屬於基於什麼性質的法律關係呢，如前文所述，一般情況下會認為是一種附條件的贈與，當然如果有證據證明是普通贈與的則屬於普通贈與。另外也有認為是債權債務性質的，或者其他情況。 筆者認為此種情況認定為是付結婚並一塊長期居住為條件的贈與比較合適。如果沒有結婚主張返還可以得到適當支持，但是這裡要綜合考慮兩個人在一起時間的長短，以及有沒有形成同居關係，是屬於同居關係析產，還是屬於贈與合同糾紛，處理上應該會有所區別。

前文第二種情況時筆者提到了上海市有兩個規定，《上海市高級人民法院關於審理分家析產案件若干問題的意見》中有一個關於戀愛期間一方出資登記在雙方名下的房產在解除戀愛關係後如何析產的情況，規定「考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜」。《上海市高級人民法院關於審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》，該規定中明確表示「夫妻一方婚前出資購置房屋，權利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共有財產。如未約定按份共有，可認定共同共有，但在離婚分割該房產時，出資一方可適當多分。」也就是說如果婚前一方出資買房寫在兩個人名下，如果最終未結婚，按照上海市的規定，未出資方可以獲得10%-30%的份額。如果雙方結婚了，離婚時要求分割，那麼房產屬於共同共有，但出資方可以適當多分。

這裡又要特彆強調一下，上海市的規定並不適用於全國。遇到具體問題時還是要考慮事實情況，當地的風俗，以及法官的裁判口徑等綜合情況進行分析。未出資方並不當然不能獲得房產，也不當然能獲得一半房產。

6.婚前雙方父母（或雙方）出資寫在一方子女（或一方）名下

婚前雙方父母出資寫在一方子女名下這種情況是比較簡單的情況，因為有明確的司法解釋。婚姻法司法解釋三第七條第二款，對此進行了規定，「由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。」。這裡的按份共有指的就是雙方按照父母的出資比例佔有房屋得份額。

按份共有是有別於共同共有的，其實按份共有很容易理解，實踐中往往很多人對共同共有存在一些錯誤的認知。比如，認為共同共有就是一人一半，可以處置自己的這一半。共同共有在分割的時候是按照一人一半，但是共有人對於共有物如果想處置的話，是需要經過其他共有人同意的，並不能私自處理自己的一半。我國《物權法》規定，共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。各共有人都有管理的權利和義務。「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」共同共有的情況下需要經過全部共有人同意。比較常見的案例就是一方婚內將夫妻共同共有的房產贈與小三，其妻子可以主張全部返還還是部分返還？這是另外一個比較有意思的問題，我在本題中多說了幾句。

還有一種情況是婚前雙方出資寫在一方名下的，也就是說財產的來源並非是雙方父母的。我們不能擴大理解司法解釋，婚姻法司法解釋三中描述的情況是對父母雙方出資買房的處理。而如果不是父母的財產將不能適用本司法解釋。筆者認為，婚前雙方出資寫在一方名下的可能是以下情況。第一，未登記方對登記一方贈與自己出資款（是否屬於附條件贈與需要進一步分析）；第二，因為購房政策等原因使得未登記方無法作為共同購買人買房，比如沒有購房資格；其他。如果有證據顯示是第一種情況，那麼筆者傾向於認為房屋應該歸登記方一方所有，比如提供相關證據證明男方有贈與其財產的意思表示。但筆者認為司法實踐中法官會綜合考慮雙方在一起時間長短，雙方是否形成同居關係，是否結婚等因素來確定如何分割。

第二種情況，如果未登記一方有明確的證據表明，當時登記在一方名下是處於規避政策，或者政策導致的沒辦法情況下才登記在一方名下的，法官很有可能會傾向於認為登記在一方名下的行為並不是贈與其份額的意思表示。而會根據事實以及上文提到的在一起時間的長短，雙方是否形成同居關係，是否結婚等因素來重新考慮是否按照出資比例還分割還是按照其他比例來分割。

文章篇幅有點長，先寫這兩種情況，另外兩種情況下一篇更新。