買房真能抗通脹？地產商說了句真心話

還在盲目炒房，尤其是追熱點炒房的朋友，建議收收手，大概率你現在追進去在未來3-5年內都不會賺錢，今年的房產投資是機會性的，沒有普遍性的機會。

買房真的能抗通脹嗎？

聽過一句話，「便宜的房價永遠在昨天」。從 2008 年到 2018 年，北京房價從 12479元/㎡ 漲到 62957元/㎡，房價足足漲了 5 倍！十年一晃而過，多少人徘徊在「買」、「不買」的當口，而房價蹭蹭向上追悔莫及；又有多少人慶幸自己當年果敢出手，如今資產翻番笑看潮起潮落。乍一看，房子似乎是最好的投資品，不僅增值，而且遠遠跑贏物價上漲。但這隻局限在一二線城市，你去三四線城市買套房試試。在2011 年泡沫破滅前，鄂爾多斯的房價均價已經達到每平方米 1.3 萬元左右，有的地區甚至突破每平方米 2 萬元，崩盤後一度跌到每平方米 3000 元上下。這樣看，你還覺得買房一定能增值，能跑贏通脹嗎？

在人們通常的認識中，通貨膨脹就是物價上漲，通貨緊縮就是物價下降。從一般意義上說，這個認識也大抵不錯。但在嚴格的經濟學意義上，通脹指的是貨幣「縮水」，也就是老百姓所說的票子「毛了」；通縮指的是貨幣「漲水」，也就是錢「更值錢了」。就是說，在經濟學意義上，通脹和通縮指的都是貨幣本身的內在價值變化，或者說是購買力變化。

買房有沒有抵禦通脹的作用呢？確實有。

貨幣的幣值「縮水」，是相對於實物商品的價格來說的。我們假定，甲和乙都有 100 萬元，甲把 100 萬元買成了房子，乙堅持持有現金。在通貨膨脹的條件下，一段時期後，100萬元的房子變成了 120 萬元。這意味著持有 100 萬元現金的乙的資產相對於房子來說「縮水」了20%。

▲ 中國房價被稱為「世界上最堅硬的泡沫」

在通脹時，人們普遍的經濟行為是「以幣求貨」；在通縮時相反，普遍的經濟行為是「以貨求幣」。

抵禦通脹時「以幣求貨」很容易理解。但「求」什麼「貨」，則有很大講究。我們可以從普通人的角度出發做幾方面的對比分析。

耐用消費品最不「耐用」，股票最不靠譜，貴金屬易被炒作，長期看，房子的保值是最穩定

因為通脹的最直接表現就是日用消費品快速漲價。在上世紀 80 年代末的通脹中，甚至還有人囤積火柴。近年來，囤積食用油、洗衣粉的事例也屢有所聞。但人們同樣容易明白，這是一種沒有多大意義的避險行為。因為日用消費品的特點，一是低值，二是不易保存，三是事實上誰也無法把一輩子的消費品都提前買好以迴避漲價。

大多數投資品的保值功能也都非常不穩定。大眾投資常見的投資品中，股票是最不靠譜的。因為股票價格不僅取決於國民經濟本身的運行狀況，而且還取決於你所買的那個股票的資產質量、盈利能力等。在投資股票的案例中，有極個別暴發橫財的案例。從歷史經驗看，在惡性通脹持續發生時，股票價格通常並不是伴隨貨幣貶值而上漲的，因為投資者不相信經濟總體運行狀況急劇惡化時企業的效益反而會改善。

▲ 在中國股市，絕大多數散戶都是「韭菜」

黃金等貴金屬也不可靠。在 1949 年之前的「國統區」，確實出現過在極端惡性的通脹時一些富人拋棄紙幣而專持黃金的現象。那時人們還願意持有美元。因為在戰後一段時間內，美元是和黃金掛鉤的，稱為「金本位制」；那時持有紙幣的美元等於有美國聯邦儲備銀行擔保，美元對黃金不貶值。但到上世紀90 年代以後，上世紀 90 年代以後，貴金屬的保值作用已經一落千丈。因為它們的總保有量非常有限，很容易被投機資本炒作。在過去的 20 年中，世界黃金價格的波動幅度比股票市場還大。

至於藝術品等，則很難成為普通老百姓的投資對象。有一種投資品在通脹時是最不可持有的。那就是債券。西方人從市場經濟的經驗中總結有一句「俗語」，通脹時最不可買的東西，一是狗屎，二是債券。通脹率與債券價格的反比關係，說起來話太長，我們在此不做分析。反正你記住，銀行有可能因通脹率上漲而升息時不要買債券就行了。

▲ 底特律破產後，人口稀少、房屋荒廢

現在說房子。不論從理論分析還是從國際經驗看，在一個相對較長的過程中，抵禦通脹和保值功能最強的，確實就是不動產。除非房子所在的城市發生了持續的經濟衰退，在長達20 年或者更長的時間段內，房子的保值功能是最穩定、風險最小、可靠程度最高的。

抵抗通脹，是規避風險，不是賺錢

在國民經濟正常運行下通脹也是不可避免的，買房也的確有抵禦通脹的作用，那是不是說，買房一定賺錢，不買房一定吃虧了？

不一定。我們得明白，抵禦通脹的主要含義是避險，不是賺錢。

▲ 買房有風險，入市須謹慎

當人們隨著社會發展，逐步積累了一定的私人財富之後，「理財」就成了普遍性的需求。很多人以為，「理財」就等同於「投資」和「賺錢」。這個認識具有很大的片面性。理財的目的有兩個，一是風險最小化，二是收益最大化。防通脹的含義，主要是和規避財富縮水的風險相聯繫。買房置業，只是和持有貨幣資產相比在一個長期過程中財富縮水的風險相對較小而已，它並非是一種收益最大化的理財方式。

房價上漲實際上是，享受城市化發展的紅利

一般說，在一個長期發展過程中，房價總是不斷上漲的。但房價漲並不一定意味著賺錢。這個道理可以從兩方面認識。一是，假定你只有一套用於自住的房子，不論房價漲多高，你也並不能獲得實際的買賣價差。因為從理論上說，你賣掉這個住房的賣價和你再買入同樣質量的住房的買價是一樣的；除非你降低居住質量，買一個差一點、遠一點的房子，你才能真正獲得買賣價差。二是，假定你在滿足自住需求以外還有另外的住房，即使房價上漲超過了通脹率，那也未必賺錢。因為持有住房是要有成本的。例如維修費、取暖費、物業費以及可能徵收的資產稅等。就是把多餘的住房用於出租牟利，也還要看租金回報率是否能夠高於同期利率。這兩個道理都是人們很容易理解的。

▲ 買房是融入這個城市的一種方式

那從長期看，買房子究竟划算不划算呢？還是划算的。簡單說，這個「划算」主要來自於城市發展過程中的地價上漲，當人們抱怨大城市房價過高時，很少認真想過，你所買的並非僅僅是房子，而且還包括這個城市的基礎設施、人文環境、教育資源、就業條件、工資水平等。城市越發展，附屬於房子的居住環境和居住質量就越改善，從而房價就會越上漲。買房子，實際上具有把城市中這些方面的未來改善預先納入囊中的意義。但這個「划算」和抵禦通脹並無直接關係。

「通脹預期」不是買房的合理理由，買房本身也有風險

我們說，買房確有防通脹的意義。但「通脹預期」並非就是買房的合理理由。為什麼呢？因為你得比較一下，你買房所能規避的風險和買房帶來的風險孰大孰小。

從理論上說，具有一定存量財富的家庭才需要規避通脹風險。如果家庭收入在支付了基本生活支出以後所剩無幾，那並無多少通脹風險需要規避。對於基本沒有財富累積能力的家庭來說，只要收人增長速度高於通脹率，通脹對自身利益的影響就不大。

但另一方面，買房本身也會帶來風險。近年來，很多人以為買房子的風險主要是房價的漲跌，因此經常詢問的問題是「什麼時候是入市的最好時機」。其實，價格風險僅僅是買房的風險之一，還有很多風險經常為人們所忽視。例如，利率變化的風險、職業及收益穩定性的風險、遇到家庭變故的風險等。當人們在不具備充分的資產累積能力和抗風險能力時，買房所帶來的風險可能會遠大於所規避的風險。

▲ 截止2018 年 2 月，首套房貸款利率已經連續上漲 13 個月，如果以現在全國首套房貸平均利率 5.43% 貸款 100萬 元、30 年等額本息還款計算，僅利息就需要償還約為 102.83 萬元，而在去年同期所需要償還的利息約為 81.76 萬元，一年內利息支出多了 21.07 萬元。

這裡我們只講個利率風險。有過按揭貸款買房經歷的人都會知道，如果你按揭貸款 20 年或者25 年，那在還款的前 3 到 5 年中，每月還款額的絕大部分在還利息。這個「絕大部分」大到多大呢？可能要超過九成。例如，假定你每月需還的「月供」是 4500 元，那在還款的前 3 年，其中大約有 4000 元在還利息。只有還到第 8 到10 年時，「月供」中利息和本金所佔比重才能趨近於一半；還到第 13 到 15 年時，月供中本金才能佔據主要比重。因此，在還款的最初幾年，利率風險是非常大的。仍以上述例子來說，如果利率漲一倍，這個家庭每月的還款額就可能要提高到 9000 元至 9500 元。這個還款額就可能讓相當多購房家庭陷入無力承受的困境。因此，人們在購房決策時，一定要仔細地評估通脹風險對自己家庭的影響究竟有多大，千萬不要盲目地跟從片面的宣傳，為規避一個小風險而去承受了一個更大的風險。

地產商談樓市：房價由3萬變成1.5萬 這是有可能的！

在政策嚴、資金緊的2018年，房地產市場的表現如何？房企更看好哪個城市？未來房價是上漲還是下跌？

3月22日，在某論壇上，幾位參會的房企代表，不約而同地表示，今年房地產市場比較平穩，甚至相對來說會是一個大年。長期來看，房價將溫和上漲。

「城市分化得非常厲害」

陽光100集團總裁林少洲認為，大小年講的是波動和分化，一線城市過去這幾年成交在萎縮，但是三線城市是在增長的，所以不同的城市有不同的表現，整體的房地產今年可能成交面積有可能會略微回落，但是整體上還是比較穩定的。對不同的企業來說，可能大的企業今年還是一個大年，小的企業今年可能是一個小年，行業的洗牌在加劇。更值得期待的可能是在房地產的創新模式方面，一些新型的企業今年可能會是一個大年，在洗牌的階段，需要很多新的物種、新的業態，「所以我覺得創新型企業未來可能會是一個持續的大年」。

中城新產業控股有限公司董事長劉愛明表示，大家談小年主要還是覺得今年政策比較嚴、資金會比較緊。我們看總量就不是小年。現在房地產有一個背景，集中度在提高，大企業能力很強，儘管市場比較嚴峻，它產出還很高，現在房企銷售不上千億都不能談。

另外，區域是不平衡的，公司也不平衡，產品也不平衡。另外我們看大年、小年，還要看供應是大還是小。

「搞房地產這麼多年，每年都喊挺難的，但是每年大家日子都挺好，所以我覺得還是地產人自己的努力是最重要的，越是大企業越努力，這也是地產行業一個非常好的現象，給整個經濟增加了非常大的穩定因素。」劉愛明說，「我是房地產的死多派，中國人口不完成一輪聚集，城市化沒有結束，房價就還會漲。人口往哪裡流動，往哪裡聚集，哪裡的房價就會上漲，這是一個很正常的過程。」

林少洲表示，從感情上是希望房價能降，從理性上房價下降很難，供求關係決定了在大城市的供應量不多，很難有新的供應，改造的成本嚇人，想來的人特別多，所以最希望降的地方恰恰最沒有可能降，因為還是有很多人想到一線城市，但是沒有多少地。現在三四線城市的房價1萬元左右其實也不高，扣掉各種成本之後也沒有什麼利潤。「由於政策原因、經濟波動原因，造成房價有一定的起落，比如說燕郊由3萬元變成1.5萬元，這是有可能的，但是這很有可能又是給新的一波人創造機會。現在我們的政府採取的政策非常理性，像年輕人買房的問題，我們用租賃、人才房等等各種辦法解決他們的需求。未來的房地產頂多是房價不要漲得太快，漲慢一點，或者說收入的增長和經濟的增長多漲一漲，等到收入的增長和房價的增長持平，慢慢的這個市場就會很良性了。」他說。

旭輝集團股份有限公司董事長林中表示，中國的城市分化得非常厲害，一線城市就四個，但是都受到了比較嚴厲的調控，二線城市已經分化成很多類，三四線城市的類別更多，今年肯定是有些城市好，有些城市不好。總的來說城市好有幾個共同的特徵，第一是城市的基本面好，第二是有沒有政策支持，有些三四線城市基本面好，又有大量的棚改，第三是房價有沒有過快上漲過，第四是沒有新政調控，今年可能最好的就是這樣的城市。

「當然不同的城市在今年會有不同的表現。作為企業應該研究不同城市的發展周期，把握髮展機會，對我們來說，好的城市多賣樓，差的城市多買地，表現好我們也很高興，回落我們也很高興，我們就希望在不同的城市進行不同的資源配置。」林中說。

林少洲也認為，今年一二線城市的房地產市場不會有特別火爆的表現，一二線城市更多的是存量，包括租賃房、集體建設用地，非傳統的產品可能會有更多的表現空間，包括一些共有產權住房，這些創新模式的產品會有更多的表現機會。三四線還會是主力供應，包括會有更多的三四線城市會完成一輪補漲、補供應、補消費的過程。

中國金茂高級副總裁、華南區域總經理魏浙說，「房價穩定上漲的趨勢確實是不會變的，如果我們相信中國的城市化進程，相信我們的經濟發展還不斷地有財富的積累，而且中國的人口還是在增長的，它畢竟還是在上漲的趨勢之中，這個趨勢不會變化，至於說增長比例是多少，現在確實沒法拍腦袋說。」

看好得到高鐵紅利的省會城市 在2017年底加入寶能集團任高級副總裁、寶能地產總裁、寶能城市發展集團總裁，原保利地產副總裁余英更看好得到高鐵紅利的省會城市和一些比較強的三線城市。

余英說，今年一線城市肯定會比較差一點，因為好多房子能賣6萬元的，只能按3.8萬元的售價去賣，企業如果不是有銷售的壓力，或者資金鏈的問題，是不會賣的，所以一線城市的銷售量肯定會下降。

余英在其演講的「高鐵新時代下房地產發展的新機遇」中強調，高鐵帶來城市區域經濟的重構和部分城市的異軍突起，將是今年乃至未來兩三年的一個最大的亮點。

余英說，「在一線城市限購的情況下，成交量可能會下降，但是二線城市的核心區以及中國高鐵網的節點城市，我預計在今年三季度開始會出現量價齊升，而且這些城市的調控力度不是很大，所以是一個非常好的機會，所以個人投資建議大家要關注這些高鐵站點的城市，房地產企業拿地也要關注這些城市。其中，有幾個城市需要重視，它們分別是：西安、鄭州、合肥、武漢、長沙、成都、重慶、貴陽、南寧、昆明。」

「由於中國和南亞關係未來可能的好轉，昆明會從過去的一個邊陲城市，變為輻射東南亞以及南亞的橋頭堡，而南亞、東南亞有20億人口，所以昆明、南寧這兩個城市是很有機會的，南寧的高鐵將來是要通到越南的，然後到泰國，昆明的高鐵是通過緬甸到泰國的，兩個高鐵最後彙集在一起，最終到新加坡。」余英說，「中國的高鐵網，有很多典型的米字型高鐵彙集的城市，我認為今後中國城市的發展進入到典型的省會城市年代和高鐵節點城市年代。而高鐵沒有照顧到的城市，將來可能會有很多的風險，特別是對商業地產、寫字樓的風險更大。」

房價一旦暴跌，你不僅房子沒了，還欠銀行錢！看完驚呆了！

天下大勢，合久必分、分久必合；天下樓市，漲久必跌，跌久必漲。

有房一族，特別是貸款買房的，如果房價暴跌，怕不怕？

你一定想，「我不怕啊，我工作穩定收入穩定，只要按時還月供，房子就還是我的呀。房價便宜了我還不高興？」

What？！竟然如此的天真，too young too simple！

小編現在就為你揭開這個銀行打死也不願意告訴你的驚天秘密！

房價跌了，不管你能不能按時還貸，銀行都有權收走你家房！房產貶值，銀行要你補足抵押！

以一個香港的購房者為例，故事是醬紫的：

「1997年的時候我買了一套價值742萬港元的房子，從銀行貸了667.8萬港元，可這間住宅到2003年就只值250萬港元了。」

在香港一家律師行工作的趙先生，最終由於無法拿出更多現金來彌補抵押品的價值不足，不僅房子被銀行無情收走，而且還欠下銀行200多萬港元。

這是怎麼回事？

明明保證月供按時交給銀行，銀行沒有實際損失，沒有違約呀。

但危險的種子就是這樣被埋下的。需要明白：貸款合同的違約條款里，可不僅僅包括不按時還款，還包括抵押物價值減少。

《銀行房屋按揭貸款合同範本》顯示：

「抵押期間由於乙方（購房人）的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的，乙方應在30日內向甲方（銀行）提供與減少的價值相當的擔保。

否則，甲方有權要求乙方提前清償相當於抵押物價值減少部分的本、息。

如果乙方既不提供價值相當的擔保又不提前清償等值的貸款本、息，甲方有權宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本、息。」

房價腰斬，房沒了還惹一身債！

這次的例子是醬紫的：

劉先生2016年買下一套100萬的房子，首付30萬，貸款70萬。一年後，劉先生已經償還銀行本金1萬元，剩餘69萬元。

就在那時，房價像著陸失敗的火星車一樣，啪嘰一下，硬硬生生結結實實地砸地上了。這套房子市場價僅為50萬元。

好了，銀行這時候會給劉明白算一筆賬：當初借他70萬，是因為有價值不低於70萬的房子作抵押。現在，房子僅值50萬，但他欠銀行69萬。所以，請補齊抵押不足的差額19萬（69-50）。

要麼，劉先生拿出19萬存款，做提前還貸；要麼，劉明白有個祖傳老古董，價值不少於19萬，抵押給銀行。

劉先生這回是可犯糊塗了，當初為了買房把積蓄都掏光了，而家裡最值錢的古董是iPhone5，上哪去湊19萬呢？

銀行連一聲不好意思都不說，「啪」一鎚子就把房子拍賣了。一般說，拍賣價肯定比市場價還要低。市價50萬的房，銀行拍賣了40萬，劉先生不僅首付白交了、啥也沒撈著，還欠了銀行29萬（69-40）！

現在，朋友們知道房價暴跌為啥可怕了吧。已經貸款買房的朋友，快去把合同找出來，看看是怎麼約定抵押物價值不足的。

看了這些，你還瘋狂的去搶著買房嗎？

推薦閱讀：