露台搭陽光房到底是不是違建？又該如何界定？

05-03

露台陽光房主要集中在一樓跟頂樓，而且以新建小區居多，陽台、露台、樓頂都是改建陽光房的場所，不過業主們搭建陽光房的目的卻各不相同，有人是為了增加採光，有人是為了遮風擋雨，也有人要的就是那種小資的感覺。一片玻璃幕牆，一塊玻璃天花板，圍成頂樓一個透明的空間。裡面放一把長椅，擺一張小桌，喝個茶、看看報，很是愜意。

最近兩年這種讓居民在自家愜意享受陽光的陽光房開始多了起來。但是記者調查採訪中發現，陽光房看似愜意的背後，也埋藏著很多隱患，就連陽光房本身是不是違章建築，目前相關部門也莫衷一是。

很多業主在自家房頂或者露台建一個陽光房無可厚非，往往也沒有諮詢物業或者相關單位，到陽光房建好之後，相關部分則要求拆除。所以如何界定陽光房是否是違章建築，了解清楚再建不遲。

首先，很多開發商利用買樓頂送露台的噱頭刺激消費者買房，熟不知露台是整棟大樓共有，不能搭建陽光房，所以基於這一點，我們要了解物業的相關規定，如果能作為私有，則物業不會插手。

頂樓露台陽光房違章處理辦法

其次，看搭建的陽光房是否影響鄰居採光，即使露台是你的，物業不管你違建，樓下的業主也會到處投訴，甚至朝你吐唾沫的事情也是有的，所以一定要考慮鄰里的採光問題。

陽光房是否影響鄰居採光

陽光房是否違規搭建

取決於所佔露台是否為業主共有

1、業主共有

不管是否搭建成房都屬於違建

2、業主私人所有

a）相關條約中有禁止搭建「陽光房」的條款

則業主不可以搭建陽光房

b）相關條約中沒有禁止搭建「陽光房」的條款

則在不影響其他業主採光的前提下可以搭建陽光房

對已有的建築設施進行修整或重建

都必須要報備物業，與物業、開發商溝通協商

並去有關部門辦理審批手續

到規劃局進行申請備案

陽光房的搭建會根據情況酌情處理

比如說在開發時已經存在的露台基礎上改建

入戶查處有難度

另外

出於安全考慮會默許業主進行封閉了。

如果是在樓頂或者在沒有的基礎上加蓋陽光房

那麼肯定屬於違章建築，必須進行處理

不少人認為，在自己家加蓋建築，那是自己的事，幹嘛有那麼多人來管。可是我們想說你家確實是你的，可是小區是大家的，所以不能太任性，想幹什麼就幹什麼。如果沒有個制度約束大家，小區里圈塊地，養雞，養鴨子，養鵝，小區大門口就蓋房，租給賣早點的，焊個鐵棚子，就成了私人車庫了，只要有點空地，馬上有人占上，這樣的小區還能住人嗎？

其實還有許多數不清的案例，歸結一句便是拆拆拆！所以說，陽光房的搭建事前準備非常重要，諮詢物業、主動與其他業主溝通乃重中之重。

根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條，建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;

(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;

(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規划上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

也就是說，在購買住宅時，如果露台已經被城市規划行政主管部門批准，屬於該住宅的規劃範圍內，業主作為住宅的合法使用權人，只要在對露台的裝飾裝修過程中沒有侵害到其他業主的利益或違背了物業管理規約的約定，就有權根據自己的需要決定是否對露台進行裝飾裝修，物業無權進行干涉。

但如果未經城市規划行政主管部門批准，業主私自對露台進行裝飾裝修屬於違反規划進行裝飾裝修，物業管理單位才有權按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定予以制止。