買房基礎知識全攻略

1、買房攻略：樓盤均價

　　顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但大家會發現，用標著的「均價」來買房，往往想買的房子與打出的「均價」有很大差距。「均價」到底是什麼樣的一個價格?開發商在開盤銷售之前根據當前的市場情況以及成本核算，訂出的要銷售小區的銷售價格，這個價格就是項目的均價。一個樓盤在推向市場是，先有均價，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，才是根據每棟樓在平面積中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出的價差係數。用擬定的均價乘以每棟樓的係數，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。

　　2、買房攻略：容積率

　　容積率，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，多層住宅應不超過1、5，高層住宅容積率應不超過4，容積率超過5就不建議購買了。

　　3、買房攻略：使用率與實用率

　　住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%～75%之間，板樓在78%～80%之間。而實用率是套內建築面積和住宅面積之比，大於使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。

　　4、買房攻略：綠地率與綠化率(綠化覆蓋率)

　　綠地率是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地的比率。距建築外牆1、5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化率(綠化覆蓋率)是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率。住宅小區綠地率不得低於35%。購房人要注意房地產商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。

　　5、買房攻略：建築類型

　　多層：高於10米、低於或等於24米的建築物。多層房屋一般為4 -8層，一般採用磚混結構，少數採用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。

　　高層：高於24米的建築。8層以上(可含8層)的建築體，一般可分為小高層、高層和超高層。 人們一般把8層至12、13層的建築稱為「小高層」。小高層住宅一般採用鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀係數高，污染程度低等優點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發商的青睞。所以，近年來中心城區小高層如雨後春筍，越來越多。超高層建築就是40層以上，高度100米以上的樓層。

　　低層：高度低於或等於10米的建築物，一般是1-3層建築物，如平房、別墅等。低層房屋一般建築結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優於高層。人們特別喜歡以此為住宅。

　　6、買房攻略：房屋屬性

　　商品房：指由房地產開發企業開發建設並出售、出租的房屋。

　　經濟適用住房：指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，

　　用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批准的收費實行減半徵收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

　　7、買房攻略：基本參數

　　複式：區別於躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)

　　錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅

　　進深：一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度)

　　開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3。9m較舒適)

　　層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2。9m)

　　凈高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2。7m)

　　戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室

　　建築係數："建築佔地係數"的簡稱，指建築用地範圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築係數應在節約用地的原則下，儘可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。

　　三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

　　8、買房攻略：與產權有關的概念

　　房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益處分，並排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。

　　房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關係的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔有範圍的土地使用權權利主題一致的原則。

　　房地產權登記：通常稱"產權登記"(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記範圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權後，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。

　　共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務;後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。

　　房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。

　　過戶：即更換房屋承租人姓名。

　　9、買房攻略：買房相關稅種

　　房產稅：指以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的的一種財產稅。

　　契稅：指以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。契稅的納稅人，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬、承受的單位和個人為契稅的納稅人。契稅的徵稅範圍：國有土地使用權出讓;土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;房屋買賣，包括以房產抵債或以實物交換房屋;以房產作投資或作股權轉讓;買房拆料或翻建新房;房屋贈與;房屋交換。

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