國內房價是經濟學規律的完美演繹

面對國內「詭異」變化的房價（暫指拋開地價因素的純粹房價），有人驚呼看不懂，於是提出來：國內房價違背了經濟學規律。

其實，國內房價一點都沒違背經濟學規律，反而是經濟學規律的完美呈現。只不過，不是西方主流經濟學的「規律」，也不是馬克思主義政治經濟學的「規律」，而是全價值規律，正如孫冶方先生所說：千規律萬規律，價值規律第一條。

無風三尺浪，人的肉眼其實是看不到海平面的，但邏輯思維告訴我們，它是客觀存在的。同樣，在潮起潮落著的市場供求關係和時刻翻滾著的價格浪花背後，也有一個海平面，那就是價值。

問題在於，價值並非像人們通常所認為的那樣，只有一種類型，即使撇開物理形態的「使用價值」概念，社會形態的價值也多達三種。以商品房為例，就同時包含著三種價值：

（1）「物質商品價值」：建造房屋所耗費的全部人力物力，力的耗費其實是在做功，功=功率×時間，因而僅用勞動時間去衡量是不全面的，而要用生產過程中所做的功去衡量，現實中顯現為建安成本或重置成本。這是馬克思主義政治經濟學所看到的一種價值類型。

（2）「精神文化價值」：通過美學設計、品牌廣告等精神文化方式為房屋「塗脂抹粉」，並形成社會普遍接受的溢價，可以用社會邊際需求量和社會邊際供給量之間的比例關係（邊際供求比）來衡量，將這一比例關係簡單變形，即可得到所謂的邊際效用，這是西方主流經濟學所看到的另一種價值類型。

現代商品社會中，多數商品兼具物質屬性和精神屬性，因而商品價值公式為：商品價值=物質商品價值∪精神文化價值。多數情況下可進一步簡化為：商品價值=物質商品價值+精神文化價值。

（3）「資本價值」：當商品房被用來賺錢時，譬如出租或倒買倒賣，就成為資本，它值多少錢，取決於未來用它能賺多少錢，因而從這種倒立的視角出發，從未來的預期凈收益倒推回來的現時價值，就是資本價值，即：資本價值=未來N年預期凈收益之和的貼現。N是按照社會平數即為10年，則：某項投資的資本價值=該項投資未來10年的預期凈收益之和/2。均利潤率倒算出來的社會平均回本年數，假定社會平均利潤率長期保持7.2%，社會平均回本年

預期收益包括兩部分：預期利潤和預期利得。對房子而言，前者可以看作是預期租金收入，後者是預期買賣價差收入，進而有：資本價值=未來N年的（預期凈利潤之和＋預期凈利得之和）的貼現。

當商品用於賺錢時，既具有商品價值，也具有資本價值，以哪個為準？很簡單，哪個大，就按哪個來。舉一個簡化的例子，假定社會平均利潤率恆為7.2%，新建一套農民房，建安成本50萬，商品價值50萬，但每年出租凈得15萬，則資本價值為15萬×10年/2=75萬，二者取大即75萬；此外，如果社會預期房價每年上漲20%，十年後該農民房預期可賣309.59萬，則資本價值變為75萬+（309.59-50）萬/2=204.8萬，現在對外出售時即會以204.8萬作為價格基準。

至此，可得到全價值公式為：價值=MAX(商品價值，資本價值）= MAX（物質商品價值+精神文化價值，預期凈利潤之和+預期凈利得之和）。

不難發現，國內房價正是按照這一公式演進的，即物質商品價值→精神文化價值→資本價值（預期利潤）→資本價值（預期利得）：

（1）商品化階段：從福利分房到商品房，此時房價圍繞的是物質商品價值即建安成本，每平米不過一兩千元。

（2）品牌化階段：萬科等品牌地產脫穎而出，產生了品牌溢價，此時房價圍繞的是物質商品價值+精神文化價值，每平米三四千元。

（3）投資化階段：預期收益中，以預期利潤為主的是投資，地段越好，租金越貴，房價越貴，此時房價圍繞的是資本價值（預期利潤），預期利潤和資本價值的映射關係，可以用租售比、市盈率等來衡量。

到這一階段，一切都是正常的。中國房地產業只用了十多年時間就快速走完了商品經濟的主要演化進程，即產品商品化（實體經濟）、商品文化化（虛擬經濟）、商品資本化（虛體經濟），從以物質商品價值交易為主的實體經濟，逐步向更高形態、以資本價值交易為主的虛體經濟演進，虛體經濟是實體經濟的必然延伸，社會經濟資源配置越來越多地是在虛體經濟（資本價值）空間內進行的。

（4）投機化階段：預期收益中，以預期利得為主的是投機，此時房價圍繞的是資本價值（預期利得），房價上漲不是抑制需求，反而更加刺激人們發財的慾望，當期房價上升推高未來房價預期，而未來預期被社會認可後，預期利得（預期賣出價格-當期買入價格）上升，推高資本價值，進而推高下期交易價格，房價即呈螺旋式上升態勢，直至預期逆轉，掉頭向下。

投機化階段，租售比是失靈的，房價收入比更不適用，因為作為資本品乃至投機品的住房，是不能用商品供求關係去解釋的。

下一步房價會怎麼走向？不知道，也許算命先生知道。市場經濟是古斯塔夫·勒龐所描寫的烏合之眾經濟，建立在資本價值基礎上的現代經濟又以預期為核心，只要社會大眾預期房價仍然會上漲，各種限制政策都很難阻擋人們的發財熱情，反之，只要社會大眾預期房價持續下跌，各種托市措施也很難阻擋人們的拋售大逃亡，但社會預期何時逆轉卻很難把握。現代經濟調控其實是調控「預期」，這一次的調控風暴雖然沒有瞄準「預期利得」這一靶心，但各種限價、限購、限售、限貸等政策措施一通亂戳，戳翻了社會預期也說不定。

沒有黑天鵝，只有社會預期逆轉，讓我們搬個小板凳坐等，也許半年，也許一年，也許兩年……

（作者/戴天宇）

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