北京「商住房」徹底趴下了，全國市場將往何處去？

來源:蘇寧財富資訊

作者:黃志龍 蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任

3月份以來，全國範圍內，房地產調控層層加碼，特別是北京「商住房」市場遭到了「3·26新政」的核彈攻擊，讓炒房者感受到了前所未有的寒意。隨之而來的思考是：全國範圍內的「商住房」政策、價格和市場的前景如何？

「商住房」長期處於政策和法律的「灰色地帶」

要討論「商住房」前景，首先需要從「商住房」的法律地位和發展歷史說起。

按照1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定：

居住用地七十年；

工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

商業、旅遊、娛樂用地四十年；

綜合或者其他用地五十年。

由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意義上的「商住房」的土地使用性質並不存在，這也是本文和大多數分析文章給「商住房」加上雙引號的原因。

然而，在北京、上海等一線城市，由於常住人口居住需求巨大，2000年以來，一些以商業、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產權，以「酒店式公寓」或者「公寓式酒店」為名，改變商業立項的使用屬性，將「類住宅」作為賣點，少數項目還「擦邊球」式地引入了民電、民水甚至民用天然氣，個別項目甚至還可以落戶。

從需求層面來看，2010年以來，北京、上海等一線城市出台嚴格的住宅限購政策，「商住房」由於不限購而變得更加搶手。特別是在房價一路上漲的大環境下，「商住房」也成為無購房資格家庭的過渡之選，同時也不可避免地成為炒房者的天堂。

對於「商住房」的風險，決策部門早有提示。2007年，北京市住建委就曾針對「商住房」項目發出風險提示，強調這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中的相關規定，應謹慎投資。2011年起，北京市下發相關通知，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

然而，出於利益驅動和迅速回款的需求，再加上有關部門審批和後續驗收環節把關不嚴，大量開發商將商業、辦公項目改為類住宅產品銷售，相關風險被各方選擇性忽視了。

三方面原因促使北京對「商住房」痛下殺手

等到2017年3月26日，「3?26新政」對北京「商住房」市場堪稱「核彈式打擊」——個人購買「商住房」的空間和意願幾乎完全消失。

那麼，北京為何會對「商住房」痛下殺手，「3?26新政」出台的原因和動機又有哪些？

首先，「商住房」已佔據北京新房市場的半壁江山。根據亞豪機構統計，北京「商住房」成交套數從2010年的19077套，上漲到2016年的67609套，漲幅為254%，成交均價從22959元/平方米，上漲到30069元/平方米，最近「3·26新政」時，已漲至44663元/平方米。2016年，「商住房」成交量佔北京新房總成交量的比重為58.7%。「商住房」市場規模和價格的一路狂飆，已嚴重影響到北京房地產市場的長期健康發展。

其次，「商住房」已成為炒房者和投機客的天堂。不可否認，在無資格或無能力購買住宅情況下，許多剛需家庭選擇「商住房」作為過渡性階段和「上車」的選擇。然而，在天量交易規模下，由於不受限購政策影響，「商住房」市場中的投資需求和炒房者比重大幅高於住宅市場。特別是在被譽為「北京樓市風向標」的通州樓市，投資客和炒房者一人購買數套甚至數十套「商住房」的現象並不鮮見。因此，過去近十年針對住宅市場的調控效果，都被龐大的「商住房」市場所沖抵或削弱了，也成為房地產調控被戲稱為「空調」的原因之一。

最後，「商住房」大發展與北京疏解低端產業的方向不符。按照最新發布的《北京城市總體規劃（2016年-2030年）》（草案），至2030年北京市人口將控制在2300萬以內。因此，疏解非首都功能和低端產業，將成為未來北京市城市發展的既定方向。「商住房」土地作為商業用地，本來是用於建設高端寫字樓、商業中心來吸引高端產業，卻被改造成為低端產業和群體相對集中的區域，這顯然與北京產業轉型升級的要求不符。

全國「商住房」市場將發生哪些變化？

「商住房」作為住房市場的灰色地帶，其合規化將是大勢所趨，在合規過程中，「商住房」的價格、市場格局也將發生深刻變化。

首先，全國「商住房」合規化將是大勢所趨。如前文所述，「商住房」在土地性質上屬於商業地產，作為普通住房出售始終處於政策灰色地帶。雖然目前筆者無法斷定還會有哪些城市會跟進實施北京「商住房」新政，但從北京今年以來封堵「假離婚」、虛假收入證明等政策漏洞的方向看，全國範圍內「商住房」合規化將是大勢所趨，這也是構建房地產健康發展長效機制的重要組成部分。對於普通投資者而言，「商住房」合規的利劍將始終高懸，何時落地要看政策的需要。如今年以來，上海市已經暫停了「商住房」的網簽，停止了「商住房」的上下水、用電等配套設施，由此可見，上海跟進實施北京「商住房」新政的可能性不小。

其次，「商住房」持有者將以企業和機構為主。近年來，決策部門發展房屋租賃市場的決心越來越明確，思路也越來越清晰。今年的中央經濟工作會議公報特彆強調「要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。」2016年6月國務院出台了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，該文件強調「充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平」，以此作為「培育租賃住房供應主體」的首要舉措，同時還制定了一系列發展住房租賃企業的支持政策。因此，開發商在建和未售出的「商住房」出路將是：由房企自持，或出售給住房租賃企業；同樣，一部分個人持有的「商住房」將以合適的價格出售給住房租賃企業，或者自住和出租。

最後，一線城市「商住房」價格下調的底線為50%左右。之所以做出這一判斷，有兩方面的原因：

一是「商住房」的貸款比例為50%，一旦價格下調幅度超過50%，將觸及商業銀行的邊際安全線，增加金融機構的房貸風險，這是決策部門所不能容忍的。

二是從投資價值看，經過過去一年多的價格飆升，北京、上海等一線城市「商住房」的租金回報率僅為1.5%-2%，如果價格出現50%左右的下降，「商住房」的租金回報率將上升到3%-4%，接近銀行長期存款的利率水平，一部分已持有「商住房」的個人投資者將出現「炒房」向「租房」的轉變，也能吸引萬科這類有意進入長期租賃市場的房地產企業資金進入，以獲取長期穩定的投資收益。

?