2016年重回高點的海南樓市，為何瘋狂？

大批中國北方城市居民，正在蜂擁進中國最南端省份，並將此處的樓市推向高峰。

今年春節，邵新及其他500多萬人趕赴海南，其中很多人都嚮往像邵新一樣，擁有一個在這裡的住所。邵新隨身的行李箱里，一直帶著兩樣東西：霧霾監測表和水質監測表。這已經成為這位60歲的設計師的強迫症。在他定居的北京亞運村，這個冬天的空氣PH2.5值經常在200甚至更高。經過三台空氣凈化器過濾後，數字終於能停留在50上下。

家裡的水質則長期在300以上（數據越低表示水的純凈度越高）。經過自己加裝一套價格昂貴的凈水系統處理後，水質能夠達到30。邵新測試的北京水質最差的地方是通州一個小區，那個小區自來水水質超過了400。而他位於海南陵水縣綠城藍灣小鎮的新家裡，PH2.5值長期是20以下，到了晚上開著門吹著風，有時候數字甚至是個位數，而從水龍頭流出來的不用加裝過濾裝置的水質，長期是20左右。

海南省旅遊委數據顯示，2017春節黃金周七天時間裡，海南接待遊客515.76萬人次，旅遊總收入124億元，同比增長18%。這個數字可能不夠直觀，但你要知道，面積僅為兩個北京市大小的海南島，常住人口是910萬人。如果說過去大量赴海南旅遊的是為了避寒的東北人，近幾年海南島多了很多來自北京、河北、河南的客戶。和邵新一樣，空氣是這批客戶最重要的理由。

這些蜂擁而至的北方人，造就了海南樓市繼2009年國際旅遊島之後的又一輪瘋狂。而與上一輪瘋狂不同的是，這些北方人來海南買房並非為了投資，而是有著真正的剛需——他們真的是為了空氣而買單的。

來自石家莊的曹延英已經是第二次在海南過年了。第一年她只是自己一家人來，住在自己剛裝修好的房子里。第二年這位河北省電子學會副理事長就把家裡親戚都「忽悠」過來了，親戚們在陵水一個月一萬塊錢租個三居室，住得也很開心。另一位住在陵水的保定人洪文則是帶著一家人開了三天三夜的車，來到海南的，「太辛苦了，就為了吸上這裡的空氣，」洪文略帶辛酸地說。

從海口到三亞、文昌、瓊海、萬寧、陵水，東海岸線上一路，你可以看到全中國各地的車牌。從黑龍江到新疆，從雲南到內蒙，這裡可能是唯一一個大量外地車輛聚集的地方，外地車輛明顯要比海南本地車輛多。而且在白天，三亞和海口市區的堵車甚至要比北京早晚高峰期還要嚴重。海南省旅遊委的數據稱，春節黃金周期間全省進港車輛近9萬輛，而海南個人小型載客汽車有71萬輛，這意味著，春節七天海南多了八分之一的私家車進入。

「冬天的河北沒法呆，空氣里都是煤灰味」，洪文向記者吐槽說，有一次他在街上看到政府拉的橫幅：為摘掉本市空氣質量全國倒數第一的帽子而努力。在那之後，他和朋友在微信群里的聊天話題，都是去海南買房。

這個中國最南端省份的所有樓盤，如今都以逃離霧霾作為最直接的營銷宣傳語。這句話的確能夠觸動遠道而來購房者心中最敏感的神經。不僅僅是霧霾，過去一年中，伴隨著中國樓市整體瘋狂，及四季度後全國熱點城市重啟限購後擠壓出的龐大購買量，讓海南樓市在這個冬天的銷售數據達到歷史高點。購房者蜂擁而至，海南島內也再一次出現搶購房子的「狂熱」局面。

海南統計局的數據顯示，2016年1-11月，全省房屋銷售面積1309.35萬平方米，增長44.6%，銷售額1290.98億元，增長51.2%。三亞市房價依舊處於最高位，達到18318元/平方米，其次是陵水，均價約16352元/平方米。

今年1月，海南樓市整體均價首次突破了15000元/平方米，創下歷史最高紀錄。三亞在春節七天的成交量，甚至比上海、杭州、南京、蘇州等熱點城市春節假期的新房銷售總和還多。度過最好的一年後，遍地都是在建項目的海南整體庫存也下降了將近一半。

去年12月25日，據海南省召開的全省經濟工作會議消息，2016年底海南省的商品房庫存約為2560萬平方米，已經連續8個月減少，去化周期也從2015年底的45個月降到23個月。毫無疑問，由北方而來的躲避霧霾和兼顧過冬的客戶，是2016年海南樓市最主要的接盤者。海南錦城機構創始人王路告訴記者，除擁有超過200萬人口的省會海口外，海南其他的17個市縣有超過九成客戶是來自島外。其中尤以北京、天津、河北和東北等地的客戶為主。這些區域正是中國霧霾最嚴重的地區。

這些客戶最中意的區域還是海南東海岸線。這其中，陵水縣是今年海南樓市最火的地方。得天獨厚的自然資源加上將近十年的片區集中開發，擁有十幾公裏海岸線的陵水片區成為海南年內首個銷售額突破230億元的灣區。2016年海南單盤銷售額前五的項目中有三個來自這個區域。

最早在海南採取大盤開發的雅居樂清水灣，是去年海南樓市的單盤銷售冠軍。這個佔地1.5萬畝的項目去年實現銷售額106億元，從2009年首次開盤銷售至今，這個曾經的廣州五虎之一的雅居樂集團最重要的項目，已累計銷售630億元，是海南樓市的標杆項目之一。

在陵水縣，雅居樂很長一段時間裡都被視為這裡的代名詞。但最近幾年，更多的開發商湧入，讓他們在雅居樂腹地都分得一杯羹。同為華南五虎的碧桂園去年也在清水灣取得了不錯業績。它們入市兩年的珊瑚宮殿項目2016年實現銷售額62億元，是海南業績排名第三的項目。這個外立面土黃色、密密麻麻猶如內地保障房一般的項目，在去年年中一度還鬧過很長時間的業主糾紛，售樓處甚至長期被業主佔領過。但一到冬天，購房者又戲劇性地重新佔領了這裡。

因為碧桂園集團在全國範圍內駭人的營銷拓展能力，這個項目售樓處門前的馬路春節期間經常被堵得水泄不通，一輛輛大巴和私家車，運來了一批批來自北方的躲避霧霾的購房者。

在雅居樂和碧桂園兩大華南房企的包圍下，同樣位於陵水的綠城藍灣小鎮也在去年脫穎而出。這個陵水售價最高的項目在2016年迎來爆發，共賣出了1600多套房子，並以39億元的銷售額成為海南單盤第五的項目。而在2017年頭40天里，綠城藍灣又賣掉了18億元的房子，這幾乎是2016年銷售額的一半。海南綠城總經理張超在春節期間最頭疼的事情就是，剛推出的新品海棠苑沒幾天就賣斷貨了，在海南樓市最火的時候，他們無房可賣了。

海南旅遊地產發展近十年，正切換到了轉型升級模式。發展商紛紛推出更高品質的生活和度假產品，甚至是滿足長期居住需求。他們期望以此改變過去在海南單純以臨時度假為主的市場形態。綠城藍灣小鎮正在做這種業態的探索者。張超告訴記者，傳統旅遊度假之外，藍灣小鎮希望通過建立內陸各地客戶不同的社群文化，讓這些客戶更長時間的留在項目上，從原來偶爾來之的度假地，逐漸變成他們的第二故鄉。

重新達到歷史高點的海南樓市，彷彿掃去了2009年樓市泡沫的陰影，知名房企在繼續加大海南的投入。中海地產在完成對中信的收購後，形成對海南市場的全面布局，華僑城也將在三亞打造主題旅遊公園，萬達則會在海口投資500億元建設萬達城，邁過千億大關的融創也在12月一次性推出多個項目，完成海南旅遊市場布局。海南市場全國前20強房企如今僅有龍湖和旭輝尚未進入，這一改過去主要以本地小型開發商為主的市場格局。

今後海南地產競爭輪廓逐漸清晰，市場規模化、集中度也將與全國趨同。市場不斷升級的度假置業需求與供需結構性失衡，正在帶來市場產品的大洗牌，並促使海南度假置業產品進一步變革與升級。

2016年重回高點的海南樓市，再一次為其全國性旅遊地產市場正名。北方人逃離霧霾讓海南樓市這兩年多了更多客戶，但幾乎所有海南地產從業者都不希望這是他們取得成功的因素。推動這個特殊市場健康發展的主因，最終還要靠這個市場本身的成熟。

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