中國房價現狀、規律及預測

和5000點的股市一樣，現在人們話題中三句離不開房價。房價這麼高，要跌了吧？中國房價已經基本上是世界No1了，泡沫風險巨大；還有堅持說房價一定會繼續漲，起碼過去20年的經驗可以證明的；另外沒有一個政府希望房價下跌的；同樣，全球來看也沒有隻漲不跌的房價。

一切還是以數據說話。

一、房地產市場現狀

這輪房地產政策背景是去庫存，本意並非推高房價。為了配合去存庫政策，各種銀行寬鬆政策開始向市場灌水。但是，別管庫存去的怎麼樣，房價開始飛漲。

先看看深圳樓市。

這波樓市行情以深圳為起爆點，也以深圳房價漲幅最具有代表性。2015年份4月成交均價28,032，然後開始起飛，永遠告別了2時代。2016年6月達到頂峰，均價高達59,202。短短一年之內，漲幅高達111.19%。這一年，樓下地產公司從三家開到6家。今年不買房，一年又白忙。

深圳以漲幅之大，受關注程度之高，當之無愧成為了No1。

看看全國的情況：

2015年4月開始啟動，然後開始一去不復返。2015年4月房地產均價10,522，2016年8月房地產均價12,270，漲幅為16.61%。對了，深圳這一年漲幅為111.19%，而全國房地產漲幅為16.61%。深圳到底有多熱。從用統計數據以來，全國房價漲幅還是相對比較溫和的，但是一線城市、核心二線城市漲幅均較大。

二、樓市周期性

樓市漲幅具有一定的周期性，房價只漲不跌也是個偽命題，但是，房價上漲的月度遠遠過於房價下跌的月度倒是不爭的事實。

2010年6月至2016年8月合計75個月，上漲月份53個月，下跌月份22個月，各自佔比為70.67%和29.33%。但是下跌時房價平均跌幅為0.41%，上漲的月份中平均漲幅為0.77%，漲永遠比下跌兇猛。

上圖也可以輕易看出，房地產具有一定周期性。高點分別為2011年8月、2013年12月、2016年8月，間隔分別為28個月、32個月。低點分別為2012年7月、2015年4月，價格為33個月。簡單來說房地產一個漲跌周期約為32個月，兩年半的時間多一點。中國樓市周期性，單單從樓市統計數據上看，堪稱完美，都可以用三角函數做模擬了。

深圳房價已經開始高位震蕩，隨著各個地方推出限購措施，這一輪行情基本已經終止。按照這個周期來看，下一輪房地產低點應該在2017年年底或者2018年初，高點應該在2019年第二季度。

但是如此周期是否可以延續，有待討論。

三、樓市差異化（一線、二線、三線）

深圳樓市近一年多的時間漲幅超過100%，而全國房價漲幅僅僅有17%左右。從這個兩個數據基本可以看出一線、二線、三線城市分化有多嚴重。

看圖一目了然。一線城市房價遠遠高於二線城市房價增速，同樣二線遠遠高於三線城市。

從2015年4月，一、二、三線城市房價分別上漲了36.45%、12.64%、5.12%。三線城市房價僅僅上漲了5.12%。不錯，中國分部最為廣泛的三線城市，房價僅僅上漲了5.12%，基本上和購買理財產品收益率差不多。房價也具有較強的溢出效應，一線過高，高成本將逼迫部分人員和資金流向二線城市，同樣，二線房價過高，也會逼迫一部分人口流向三線城市。反之也會成立，畢竟一線城市各個方面好於二線，二線好於三線。

四、房價與銷量

股市中一般認為量價具有對應關係。如果量價相背離，趨勢則有出現反轉的可能。從2010年6月至2016年8月，房價環比增速與銷售面積變動基本呈現正相關。樓下地產的火爆程度與房地產價格還是嚴格的正相關的。如果房價天天漲，沒有成交量量的話，基本上可以認為漲勢不可維持。

五、房價與貸款利率

買套房肯定是要花錢的，大部分人是需要銀行貸款的，而貸款利率是個重要的考慮因素。利率，是牽動資本市場最重要的一根神經。

2010年兩次房價上漲，一次為2012年6月，另外一次是2015年4月，均伴隨著市場放水。換句話說，是央行降息，直接推動了房價的上漲。再換句話說，房價上漲是政府行為，完全是政府控制的。

六、關於房價及房地產幾個想法

1， 傳言2016年第三季度GDP增速達到了6.7%，可以說，房地產及相關產業功不可沒。房地產目前佔到了中國經濟的30%以上，如果將相關產業及計算在內的話，應該不會低於50%。提高房價，也許是實現十三五規劃GDP增速不低於6%的目標的最簡單的手段。這輪房價上漲是面對GDP下行而採取的最不折手段的措施，引用我宇宙行行長的一句話，大意「不用為了一些莫須有的東西去影響利率、匯率等」。但是，GDP、房價是不是莫須有的東西，我看是，行長怎麼看？

2， 中國經歷將長期保持L形，這個L形式個什麼東東，不知道。肯定一點的是經濟肯定不好，實體經濟不行，也是這次央行放出的水絕大部分流線樓市的一個原因，造成房價過快增長，說白了，全民投機取代了全民投資。

3， 房地產並不能拯救實體經濟，但是房地產是周期性行業。這輪房價過後，資金必然回籠流向其他行業。中國資本市場的資金向來都是被逼著走的。資金先來房地產，待房地產上漲趨勢不能繼續的時候，資金自然會逃離進入其他行業。如果實體經濟資金流入有限，資金很有可能流向股市、大宗商品，可能造成嚴重的通貨膨脹。

4， 房價對實體經濟有很大殺傷，不是傳說中老闆們都賣了工廠去炒房去了么？但是，有老闆賣工廠就會有別的老闆買工廠，除非工廠倒閉。但是，倒閉的工廠只是少數。房價上漲只是一線、二線城市漲幅較大，工廠等勞動密集型、污染較大、佔地面積較大的，必然逐步從一線城市退出到二線城市，再從二線城市退出到三線城市，這算是產業的轉型升級。

5， 房地產可以為支撐國內經濟轉型爭取時間，但是也付出了巨大的成本。房價的暴漲也許與政府初衷的慢牛是相違背的。這樣子，轉型的時間更為緊張了，因為，高漲的房價要告一段落的。

6， 房價上漲，成功掩護了地方債務、企業債務向個人債務的轉移，而個人債務則是違約率最低的債務，這對解決政府、企業債務的作用還是大大的。

7， 這輪房價上漲是以去庫存為掩護的，但是並沒有達到去庫存的目的。很多二線、三線城市的庫存依然處於高位。只是庫存沒有持續上升而已。目前房地產的存貨水平，依然高於2015年同期水平。庫存越去越多，不知道是打了誰的臉。

房子總是越蓋越多的，如果不蓋房子了，水泥鋼鐵行業怎麼辦？如果不再賣地，地方政府的收入怎麼辦？所以，去庫存任務和目標依然嚴重。

8， 人口紅利正在消失，購房需求人口已經進入萎縮通道，新蓋房子可能面臨著沒人住的問題。於是，城中村和棚戶區改造可能成為新的主題。簡單來說，為了賣新房，需要拆老房子。

9， 北上廣深房價基本上已經到了世界第一了，中國M2的總量早已經是世界第一。泡沫已經很大了，但是泡沫現在應該還不會破，中國政府也沒有勇氣捅破這層泡沫。M2的放水和資產價格的高漲，正在加大以上泡沫。泡沫越大，將來破滅的風向就越大。比較可行的做法，就是讓鞋子長大的速度等等腳長大速度。另外，鑒於中國高度集權的政策體制及政府的不要臉程度，中國特色的泡沫程度可能遠高於其他國家。

10， 毫無疑問，房價上漲背後推手就是政府，房價上漲收益最大的也是政府。但政府對房價持續操縱的空間越來越小，一是人口結構，二是房價天花板已經較為明顯。

七、關於房價的幾個預測

1，這一輪房價上漲已經接近尾聲，最快2016年11月應該就有降價促銷的報道了。應該一線城市先見頂，然後是二線和三線城市。

2，房價具有一定的周期性，一個輪迴大概需要32個月。房價上漲結束後，房價低點將在2017年年底和2018年年初出現，下一個高點將在2019年年底或者2020年年初出現。房地產將很難呈現單邊上漲的趨勢，更多可能出現一半時間上漲，另外一半時間下跌的趨勢。以往的房地產單邊上漲趨勢可能變更為震蕩格局。

3，中國房價下一輪周期運動應該低於這一輪，也就是說，中國房價上漲空間已經不是很大。但是，如果人民幣出現大幅度貶值的情況，房價上漲空間將進一步打開。房地產已經不再是合理，有效的投資、避險標的。另外，2020年，中國人口可能出現負增長，對房價將是一個重大的打擊。

4，中國將長期維持現有利率水平。6%的基本利率可能再也回不去了。如果出現惡性通貨膨脹。比如CPI在5%以上，央行將考慮小幅加息，然後再CPI恢復正常後，再採取降息手段。2017年，可能會有一次加息，2018年有一次降息。

5，鑒於實體經濟實在是太爛，房地產依然是一支獨大。房地產不太可能政府打壓對象，房產稅在2020年之前應該是看不到的。

6，房價走勢，看好這幾個指標：CPI、貸款基準利率、人口出生率與死亡率、M2水平。CPI、貸款基準利率 影響購房成本與貸款成本，將會直接影響房價；人口出生率與死亡率決定房地產供需；M2決定泡沫程度與資產價格。另外還有一個城鎮化率，由於統計數據太具有中國特色，就不專項分析了。

讓房價、M2停下來，最起碼緩一緩，等一等GDP吧。