投資波特蘭房產 | 你需要知道的幾件事兒

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微信丨 temperancexox 遇見俄勒岡

在波特蘭投資買房，一直是圈內夥伴們在聚會時，或線上討論的熱門話題之一，比如哪裡的房子該買？能買到怎樣的房子等等？更有甚者說小編推廣俄勒岡之後，吸引了很多人來這裡，所以房價高漲了（小編也希望這個號有這麼大影響力）。下面小編就跟大家上節歷史小課，讓大家對波特蘭有更深的了解。也分享一些不同的尋找投資房技巧，希望對您的尋房之路有所幫助。

01 波特蘭歷史文化變遷

了解一座城，從她的歷史開始

文丨甜小辣 微信丨 temperancexox

從1851年的小方盒，波特蘭城市面積迅速地在1980至1990年間擴展到今天145平方英里的版圖，逐漸將臨近的城市及土地合併。

▲ 1851年成立時，波特蘭只有中間那個小綠色方塊

1890年的波特蘭，你覺得跟現在區別有多大？雖然持續擴張，但深入城市骨髓的環保理念，使得如今的波特蘭並未淪為死氣沉沉的鋼筋森林，而是處處綠樹成蔭，鳥語花香。

▲ 1890年的波特蘭地圖

根據數據顯示，波特蘭每十年以平均26平方英里的速度擴張。這樣說數字，很難有形象的概念。下面的增展變化圖片，可以讓你清楚地感受到波特蘭的擴增。有趣的是，由2000年起，波特蘭城市面積並沒有繼續擴張。換句話說，波特蘭目前是在一個飽和狀態，所以在市區內房價物價等都會有些小貴。

▲ 上圖顯示的就是波特蘭版圖擴展

現今的波特蘭版圖，東鄰哥爾遜（Gresham），西接比弗頓（Beaverton）和泰爾戈（Tigard），北濱哥倫比亞河（Columbia River），南鄰穆瓦奇（Milwaukie）、萊克沃斯沃戈（Lake Oswego）及歡喜山谷（Happy Valley）。

著名的搶房區 Beaverton，Lake Oswego 及 West Linn 就不用多說了。隨著 Trimet 輕軌的建設延伸到東邊的 Gresham 和南邊的 Clackamas 及 Milwaukie，考慮每個城市的擴張，以及現金流投資房來說，以上地區以及 Tigard，Happy Valley 等就變得很吸引了。以25分鐘車程內或公共交通可以到達的範圍來說，這幾個鄰近城市根本不算遠。如果你對美國城市沒什麼概念的話，小編就以南加州為例，由著名的 Oragne County 開車往洛杉磯，沒堵車，車程45分鐘，堵車的話，那是2小時以上。

▲ 上圖顯示波特蘭建築年代歷史

由上面的擴展變化圖及建築年代圖來看，河的東岸多為1950年時期蓋的房子，但這並不代表，東面的房子就是又老又舊，一副荒涼的景象。在過去的十五年里，建築開發商除了在較外圍的地區興建獨棟洋房外，也集中火力在波特蘭市區及東面的地區，做大廈及公寓的更新與開發。東面較早開發區，有許多風格獨特的舊式維多利亞式建築，這些建材與風格設計都是這一區的特色。

▲ 舊式維多利亞式房屋

當然，也有不少老房子拆了重建的 contemporary 新式房屋，與鄰居的老派建築風格形成鮮明對比。

▲ 老房子拆了重建的新式房屋

人口分布方面，就如房市解析 | 不出50萬波特蘭就可以買好房子所提及，大波特蘭區人口有240萬，市區人口約62萬，其中八成是白人，亞洲人（不是只有華人哦）只佔區區6%。雖然在總人口中佔比不高，但如下圖所示，波特蘭亞洲人人口比例相較於80年代之前，已經有了明顯增加。原來早在小編髮現這塊寶地前，亞洲人已偷偷的「入侵」這座城市了。

▲ 2010年波特蘭人口調查，白人與亞洲人的比例

由於近幾年的人口分布及發展，開發建築商集中火力的開發市中心與東區，設建近來特別受歡迎的大廈分享式的公寓建築。而連帶的開發附近的生活圈，包括簡便的公共交通，餐廳，特色酒吧等來符合目前大家對高享受及生活便利度的要求。

▲ 波特蘭市中心最新公寓樓 The Cosmopolitan

▲ 上圖顯示波特蘭房產發展形態，火力都集中於市區域波特蘭的東邊

02 選擇誰成為我的鄰居

住宅區的氣質會篩選遷住的人口

購置房地產，身邊的鄰居住了什麼人是非常重要的。我們可以選擇我們要居住的地方，但是我們不能隨意地決定我們的鄰居。以下是2010年的人口分布。很明顯的看出，亞洲人多聚居于波特蘭西面及東面較好的小區。波特蘭市中心人口多為白種人。而波特蘭的北面，清楚地看出多為黑人。

▲ 上圖簡列2010人口分布圖

而下圖也顯示了類似的概念，平均收入較高家庭基本集中在波特蘭西面和東面一些較好的區。

▲ 波特蘭每戶平均收入分部圖

在美國，區域又會細分至所謂的 Neighborhood，下圖除了提供波特蘭每個鄰區的對照之外，也可以幫助你更便捷地查看你感興趣的房區。小編在這裡就簡單說說幾個較好的房區：

?Pearl：波特蘭市內最紅的時尚商業+餐廳+公寓式住宅區。

? Irvington：波特蘭東北面，雖然黑人居多，但這裡是藏在北面的富人區，收入圖也顯示了這一點。

? Reed：上一篇象牙塔 | 來俄勒岡跟喬布斯做校友提到的 Reed College 就在這個鄰區里，如果你不知道的話，這裡也有很好的高爾夫球場和百萬豪宅。

?Laurelhurst：波特蘭東面的土豪區。

?Forest Park：一大片的森林區，想享受大自然及城市生活的可以看這裡。

：這一區你應該沒聽說過，不過留意波特蘭市政府的發展計劃，你會發現這裡是未來一個重新改造的點。而恰好這裡就在輕軌綠線的末端，更在國道205邊上。有趣吧？

▲ 波特蘭鄰區對照圖

03 尋找投資房

你不可錯過的幾點小貼士

看到這裡，你是否已經開始摩拳擦掌，準備好「找」你理想的投資房了呢？以下小編再為您分享幾個找房小貼士，不但能讓你快速篩選適合投資房，還能讓你與你的房產經紀人作專業的討論。

運輸通勤度

所謂的運輸通勤度，就是房子的位置是否位於或是臨近便利的交通線上。這點對於投資的房產很重要。為什麼呢？因為如果房子處於方便的交通線上，租客的概括範圍就大了。例如：有些家庭只有一輛車，但是因為就在波特蘭輕鐵附近，所以小孩可以搭乘公車或是輕鐵上下課。在這樣一個非常注重環保節能減排的城市，人們往往喜歡住在交通線發達的地方，方便搭乘公共交通上下班。

▲ 波特蘭 Trimet 提供的輕軌（東西走向的紅藍線和南北走向的黃、綠和橘線）和巴士路線

而一般公司及學校都非常支持與倡導多搭乘公共交通，所以會與交通局合作發減價的車票。除此之外，要去市中心逛街與朋友見面，都無需煩惱昂貴的停車費。在美國，這運輸通勤度可以根據運輸通勤值的高低來判斷。基本上，滿分是100分，所以值越高，就是越發便利。那要怎麼查詢到這運輸值呢？下面分享的網頁會告訴你答案。

除了公共交通系統帶來的方便之外，你所選擇的房產越靠近國道或省道越好。這裡的國道有南北走向的 I-5，可以直通西雅圖，溫哥華及三藩市，圍繞波特蘭市的是 I-405，波特蘭東面南北走向的有 I-205，東西走向的 I-84則可以直達戶外天堂。還有就是省道26，99，8，10，217 及 30，是主要到各個鄰近城市的道路。

▲ 波特蘭主要的建設基本都在國道（I-5，I-405，I-205，I-84）和省道（26，99，8，10，217）上

便利度

便利性是目前置產的重要因素之一。以往，很多人喜愛住在郊區，人煙稀少，可以享受寧靜與大自然。現在的人們，更喜愛能在下班後，順便採買晚餐的食材；或是在住家附近的餐館來個餐點享受，飯後再散步去附近的甜品店，在月光下漫步回家。所以，便利性成為置產考量的重點之一。那你一定在想，我怎麼知道我喜歡的房子的便利度如何呢？

你可以用非常傳統的方式 - 谷歌的地圖，慢慢研究周邊的環境，然後再計算出行走與開車的距離。但你不覺得這樣太費時了嗎？等到你分析完了，這房子也被別人買走了。其實，在美國，便利值的語面直譯就是「走路的分數」（Walk Score），分數越高，表示你能在越短時間及距離來到餐廳，店家，或是酒吧。在這裡，小編就分享一個網站，可以讓你用指尖的速度，輕鬆的得知房子的位置便利是否：Apartments for Rent

同時，這網站也提供了電話軟體 - 蘋果及安卓用戶都可以隨時查詢。

使用這個工具也特別簡單，你只要將你中意的房子住址輸入於最上方的搜尋框里，就可以告訴你便利度及運輸通勤度為多少。滿分是100分，所以分數越高越便利。我用個簡單例子搜尋，讓你看看分數為何：

這個網頁不但可以告訴你房子周邊有什麼，還提供了臨近的相片及許多相關資料，讓你人不用身處該區，也能體會該區的生活概況。

住宅社區的「氣質度」

何謂氣質度？就是這社區都住了甚麼人呢？「同性相吸」- 相同氣度，生活等級喜好相同的，自然會居住在一個區。那這氣質怎麼知道呢？除了看看附近的鄰居都住了什麼人，還可以由附近的商家觀察得知。一個店家不會將自己的店開在沒有客源的地方。所以，如果你來到一個住宅區，發現附近都是體面的商家：紅酒品酒店，雪茄店，精品服飾店，還有有機養生超級市場等。那這區的居民大多是重視生活品質的中高階級。購買食物的地方更加能告訴你一個區的好壞，在波特蘭有名的有機超級市場有：Whole Foods Market， New Seasons， Zupans Market，Market of Choice，Local Choice。接下來就是 Safeway，Fred Meyer。

房產搜尋軟體

小編特別中意下面這兩個網站是因為房子的訊息最為準確，而且地圖搜尋外加容易顯示圖片界面讓搜尋房子變得很簡單。你如果還沒有試過，千萬要試一試。順帶一提，紅鰭還提供學校評分，所以在你尋找房子是，可以提供全方位的資訊。

RedFin 紅鰭：Real Estate, Homes for Sale, MLS Listings, Agents
Realtor 房產經紀：Find Real Estate, Homes for Sale, Apartments & Houses for Rent

地圖方式搜尋：方便專註某一特定地區式尋找房產。例如，你想要在學校附近投資買房，以後方便出租給學生，那麼你專註搜尋的地方就是波特蘭市區了。在地圖上，還標示了價位，所以讓你能更了解地區的最新房價。

帶有房子縮圖照片，利於快速篩選：這兩個網站在地圖的旁邊，提供了所選區域所涵蓋的房產縮圖。選好了房產主要的要素、地點之後，之後就要看房產的「質」。所以，這些縮圖照片，可以快速過濾，讓你篩選地點好，價錢好，房產質感好的下手。

小編貼心小貼士：紅鰭網站在電腦上，縮圖是可以看得到所有房子的照片；但是在手機上的軟體就沒有這個功效了。需要點進去照片，才能看更多的房子照片。

學區與學分：這兩個工具，都可以提供學校的評分，以及校區。對於很在乎學校好壞的朋友們，這是個很方便的功能。可以在一個地方就得到所需要的資料。

▲ 目前，房產經紀的軟體可以跟紅鰭一樣。網站的搜尋還沒有軟體的完整

▲ 如果你想要你投資的房產在某個特定的學區內，你可以選定學校，選「ATTENDANCE ZONE」

就你所在地搜尋：這兩個手機軟體，都是可以依照你目前的所在位置，提供最快速的資料。有時候幸福就會來的太突然，如果你今天跟朋友吃飯散步，看到一個很好的房產，只要開啟軟體，便可以把附近在市場上的房產都列出來。你不但可以得到你有興趣的房子資料，還可以順便參考附近房產出售的狀況 – 就在當下，你不但能及時掌握房產訊息，還可以做比價，甚至立馬下 offer。