投資波特蘭房產 | 你需要知道的幾件事兒
微信丨 temperancexox 遇見俄勒岡
在波特蘭投資買房,一直是圈內夥伴們在聚會時,或線上討論的熱門話題之一, 比如哪裡的房子該買?能買到怎樣的房子等等?更有甚者說小編推廣俄勒岡之後,吸引了很多人來這裡,所以房價高漲了(小編也希望這個號有這麼大影響力)。下面小編就跟大家上節歷史小課,讓大家對波特蘭有更深的了解。也分享一些不同的尋找投資房技巧,希望對您的尋房之路有所幫助。
01 波特蘭歷史文化變遷
了解一座城,從她的歷史開始
文丨甜小辣 微信丨 temperancexox
從1851年的小方盒,波特蘭城市面積迅速地在1980至1990年間擴展到今天145平方英里的版圖,逐漸將臨近的城市及土地合併。
▲ 1851年成立時,波特蘭只有中間那個小綠色方塊
1890年的波特蘭,你覺得跟現在區別有多大?雖然持續擴張,但深入城市骨髓的環保理念,使得如今的波特蘭並未淪為死氣沉沉的鋼筋森林,而是處處綠樹成蔭,鳥語花香。
▲ 1890年的波特蘭地圖
根據數據顯示,波特蘭每十年以平均26平方英里的速度擴張。這樣說數字,很難有形象的概念。下面的增展變化圖片,可以讓你清楚地感受到波特蘭的擴增。有趣的是,由2000年起,波特蘭城市面積並沒有繼續擴張。換句話說,波特蘭目前是在一個飽和狀態,所以在市區內房價物價等都會有些小貴。
▲ 上圖顯示的就是波特蘭版圖擴展
現今的波特蘭版圖,東鄰哥爾遜(Gresham),西接比弗頓(Beaverton)和泰爾戈(Tigard),北濱哥倫比亞河 (Columbia River),南鄰穆瓦奇(Milwaukie)、萊克沃斯沃戈(Lake Oswego)及歡喜山谷 (Happy Valley)。
著名的搶房區 Beaverton,Lake Oswego 及 West Linn 就不用多說了。隨著 Trimet 輕軌的建設延伸到東邊的 Gresham 和南邊的 Clackamas 及 Milwaukie,考慮每個城市的擴張,以及現金流投資房來說,以上地區以及 Tigard,Happy Valley 等就變得很吸引了。以25分鐘車程內或公共交通可以到達的範圍來說,這幾個鄰近城市根本不算遠。如果你對美國城市沒什麼概念的話,小編就以南加州為例,由著名的 Oragne County 開車往洛杉磯,沒堵車,車程45分鐘,堵車的話,那是2小時以上。
▲ 上圖顯示波特蘭建築年代歷史
由上面的擴展變化圖及建築年代圖來看,河的東岸多為1950年時期蓋的房子,但這並不代表,東面的房子就是又老又舊,一副荒涼的景象。在過去的十五年里,建築開發商除了在較外圍的地區興建獨棟洋房外,也集中火力在波特蘭市區及東面的地區,做大廈及公寓的更新與開發。東面較早開發區,有許多風格獨特的舊式維多利亞式建築,這些建材與風格設計都是這一區的特色。
▲ 舊式維多利亞式房屋
當然,也有不少老房子拆了重建的 contemporary 新式房屋,與鄰居的老派建築風格形成鮮明對比。
▲ 老房子拆了重建的新式房屋
人口分布方面,就如 房市解析 | 不出50萬波特蘭就可以買好房子 所提及,大波特蘭區人口有240萬,市區人口約62萬,其中八成是白人,亞洲人(不是只有華人哦)只佔區區6%。雖然在總人口中佔比不高,但如下圖所示,波特蘭亞洲人人口比例相較於80年代之前,已經有了明顯增加。原來早在小編髮現這塊寶地前,亞洲人已偷偷的「入侵」這座城市了。
▲ 2010年波特蘭人口調查,白人與亞洲人的比例
由於近幾年的人口分布及發展,開發建築商集中火力的開發市中心與東區,設建近來特別受歡迎的大廈分享式的公寓建築。而連帶的開發附近的生活圈,包括簡便的公共交通,餐廳,特色酒吧等來符合目前大家對高享受及生活便利度的要求。
▲ 波特蘭市中心最新公寓樓 The Cosmopolitan
▲ 上圖顯示波特蘭房產發展形態,火力都集中於市區域波特蘭的東邊
02 選擇誰成為我的鄰居
住宅區的氣質會篩選遷住的人口
購置房地產,身邊的鄰居住了什麼人是非常重要的。我們可以選擇我們要居住的地方,但是我們不能隨意地決定我們的鄰居。以下是2010年的人口分布。很明顯的看出,亞洲人多聚居于波特蘭西面及東面較好的小區。波特蘭市中心人口多為白種人。而波特蘭的北面,清楚地看出多為黑人。
▲ 上圖簡列2010人口分布圖
而下圖也顯示了類似的概念,平均收入較高家庭基本集中在波特蘭西面和東面一些較好的區。
▲ 波特蘭每戶平均收入分部圖
在美國,區域又會細分至所謂的 Neighborhood,下圖除了提供波特蘭每個鄰區的對照之外,也可以幫助你更便捷地查看你感興趣的房區。小編在這裡就簡單說說幾個較好的房區:
?Pearl:波特蘭市內最紅的時尚商業+餐廳+公寓式住宅區。
? Irvington:波特蘭東北面,雖然黑人居多,但這裡是藏在北面的富人區,收入圖也顯示了這一點。
? Reed:上一篇 象牙塔 | 來俄勒岡跟喬布斯做校友 提到的 Reed College 就在這個鄰區里,如果你不知道的話,這裡也有很好的高爾夫球場和百萬豪宅。
?Laurelhurst:波特蘭東面的土豪區。
?Forest Park:一大片的森林區,想享受大自然及城市生活的可以看這裡。
:這一區你應該沒聽說過,不過留意波特蘭市政府的發展計劃,你會發現這裡是未來一個重新改造的點。而恰好這裡就在輕軌綠線的末端,更在國道205邊上。有趣吧?
▲ 波特蘭鄰區對照圖
03 尋找投資房
你不可錯過的幾點小貼士
看到這裡,你是否已經開始摩拳擦掌,準備好「找」你理想的投資房了呢?以下小編再為您分享幾個找房小貼士,不但能讓你快速篩選適合投資房,還能讓你與你的房產經紀人作專業的討論。
- 運輸通勤度
所謂的運輸通勤度,就是房子的位置是否位於或是臨近便利的交通線上。這點對於投資的房產很重要。為什麼呢?因為如果房子處於方便的交通線上,租客的概括範圍就大了。例如:有些家庭只有一輛車,但是因為就在波特蘭輕鐵附近,所以小孩可以搭乘公車或是輕鐵上下課。在這樣一個非常注重環保節能減排的城市,人們往往喜歡住在交通線發達的地方,方便搭乘公共交通上下班。
▲ 波特蘭 Trimet 提供的輕軌(東西走向的紅藍線和南北走向的黃、綠和橘線)和巴士路線
而一般公司及學校都非常支持與倡導多搭乘公共交通,所以會與交通局合作發減價的車票。除此之外,要去市中心逛街與朋友見面,都無需煩惱昂貴的停車費。在美國,這運輸通勤度可以根據運輸通勤值的高低來判斷。基本上,滿分是100分,所以值越高,就是越發便利。那要怎麼查詢到這運輸值呢?下面分享的網頁會告訴你答案。
除了公共交通系統帶來的方便之外,你所選擇的房產越靠近國道或省道越好。這裡的國道有南北走向的 I-5,可以直通西雅圖,溫哥華及三藩市,圍繞波特蘭市的是 I-405,波特蘭東面南北走向的有 I-205,東西走向的 I-84則可以直達戶外天堂。還有就是省道26,99,8,10,217 及 30,是主要到各個鄰近城市的道路。
▲ 波特蘭主要的建設基本都在國道(I-5,I-405,I-205,I-84)和省道(26,99,8,10,217)上
- 便利度
便利性是目前置產的重要因素之一。以往,很多人喜愛住在郊區,人煙稀少,可以享受寧靜與大自然。現在的人們,更喜愛能在下班後,順便採買晚餐的食材;或是在住家附近的餐館來個餐點享受,飯後再散步去附近的甜品店,在月光下漫步回家。所以,便利性成為置產考量的重點之一。那你一定在想,我怎麼知道我喜歡的房子的便利度如何呢?
你可以用非常傳統的方式 - 谷歌的地圖,慢慢研究周邊的環境,然後再計算出行走與開車的距離。但你不覺得這樣太費時了嗎?等到你分析完了,這房子也被別人買走了。其實,在美國,便利值的語面直譯就是「走路的分數」 (Walk Score),分數越高,表示你能在越短時間及距離來到餐廳,店家,或是酒吧。在這裡,小編就分享一個網站,可以讓你用指尖的速度,輕鬆的得知房子的位置便利是否:Apartments for Rent
同時,這網站也提供了電話軟體 - 蘋果及安卓用戶都可以隨時查詢。
使用這個工具也特別簡單,你只要將你中意的房子住址輸入於最上方的搜尋框里,就可以告訴你便利度及運輸通勤度為多少。滿分是100分,所以分數越高越便利。我用個簡單例子搜尋,讓你看看分數為何:
這個網頁不但可以告訴你房子周邊有什麼,還提供了臨近的相片及許多相關資料,讓你人不用身處該區,也能體會該區的生活概況。
- 住宅社區的「氣質度」
何謂氣質度?就是這社區都住了甚麼人呢?「同性相吸」- 相同氣度,生活等級喜好相同的,自然會居住在一個區。那這氣質怎麼知道呢?除了看看附近的鄰居都住了什麼人,還可以由附近的商家觀察得知。一個店家不會將自己的店開在沒有客源的地方。所以,如果你來到一個住宅區,發現附近都是體面的商家:紅酒品酒店,雪茄店,精品服飾店,還有有機養生超級市場等。那這區的居民大多是重視生活品質的中高階級。購買食物的地方更加能告訴你一個區的好壞,在波特蘭有名的有機超級市場有:Whole Foods Market, New Seasons, Zupans Market,Market of Choice,Local Choice。接下來就是 Safeway,Fred Meyer。
- 房產搜尋軟體
小編特別中意下面這兩個網站是因為房子的訊息最為準確,而且地圖搜尋外加容易顯示圖片界面讓搜尋房子變得很簡單。你如果還沒有試過,千萬要試一試。順帶一提,紅鰭還提供學校評分,所以在你尋找房子是,可以提供全方位的資訊。
- RedFin 紅鰭:Real Estate, Homes for Sale, MLS Listings, Agents
- Realtor 房產經紀:Find Real Estate, Homes for Sale, Apartments & Houses for Rent
地圖方式搜尋:方便專註某一特定地區式尋找房產。例如,你想要在學校附近投資買房,以後方便出租給學生,那麼你專註搜尋的地方就是波特蘭市區了。在地圖上,還標示了價位,所以讓你能更了解地區的最新房價。
帶有房子縮圖照片,利於快速篩選:這兩個網站在地圖的旁邊,提供了所選區域所涵蓋的房產縮圖。選好了房產主要的要素、地點之後,之後就要看房產的「質」。所以,這些縮圖照片,可以快速過濾,讓你篩選地點好,價錢好,房產質感好的下手。
小編貼心小貼士:紅鰭網站在電腦上,縮圖是可以看得到所有房子的照片;但是在手機上的軟體就沒有這個功效了。需要點進去照片,才能看更多的房子照片。
學區與學分:這兩個工具,都可以提供學校的評分,以及校區。對於很在乎學校好壞的朋友們,這是個很方便的功能。可以在一個地方就得到所需要的資料。
▲ 目前,房產經紀的軟體可以跟紅鰭一樣。網站的搜尋還沒有軟體的完整
▲ 如果你想要你投資的房產在某個特定的學區內,你可以選定學校,選「ATTENDANCE ZONE」
就你所在地搜尋:這兩個手機軟體,都是可以依照你目前的所在位置,提供最快速的資料。有時候幸福就會來的太突然,如果你今天跟朋友吃飯散步,看到一個很好的房產,只要開啟軟體,便可以把附近在市場上的房產都列出來。你不但可以得到你有興趣的房子資料,還可以順便參考附近房產出售的狀況 – 就在當下,你不但能及時掌握房產訊息,還可以做比價,甚至立馬下 offer。
▲ 這裡貼心附上波特蘭市郵區分布圖,讓你更容易搜索
▲ 這裡貼心附上波特蘭市以外郵區分布圖,讓你更容易搜索
- 該區犯罪率
犯罪率!!! 相信大家應該跟小編一樣,這是一個非常重要的資訊。直接關乎人身財產安全。在這個網站:CrimeReports?,你可以將你有興趣的房子輸入住址後,就可以得到詳細的犯罪率。
▲ 波特蘭市區犯罪率的簡單列表
通常在自屬的城市或是郡,官方的網站也會提供相關的資料與資訊,下面就給你介紹兩個本地的相關網站:
- 波特蘭:PortlandMaps
- 比弗頓:http://www.beavertonoregon.gov/index.aspx?NID=794
輸入住址後,頁面會出現房產的位置,許多相關的資料,建築證照,附近所屬公園,學區學校,公共安全及犯罪率等。在美國,警察調派所是以分區來進行的,所以,如果你知道分區的警察熱線,可以加速他們處理案件的速度。
▲ 上圖舉例的房產及其所屬區域的警察局及消防局的聯絡方式
04 50萬投資房長什麼樣?
是否是你心中的那個答案
看了小編說了這麼多工具,是否已經躍躍欲試?由小編上述的簡史中,你就可以看到,波特蘭在我們到來開始瘋狂買買買前,就已經是以穩定的速度在成長了。而有了這個背景,再使用以上提到的工具,您便能對尋找理想的投資房子更有把握了。那麼,我們就來看些照片,看看目前五十萬可以買什麼樣的投資房吧:
? 97217 波特蘭北面
? 3房3廁 2428 SQFT
? 在波特蘭市附近要符合上述所有條件又是新房的就要55萬了,特別這個是在目前的熱門 Humboldt 鄰區里。這裡靠近輕軌,Walk Score 89,租金$2000+/每月。
? 97003 波特蘭西面的比弗頓
? 3房2個半廁 1584 SQFT
? 以50萬來說,你可以買兩套相似的房出租。這裡靠近輕軌 Elmonica 車站,租金$1400-$1600/每月。
? 97222 波特蘭南面的穆瓦奇(Milwaukie)
? 3房2廁 1651 SQFT
? 現在賣31萬,可以裝修刷新增值。這裡靠近輕軌 SE Park Ave 車站,租金可達$1400-$1600/每月。
希望以上的資訊能讓您對波特蘭更有了解。也幫助在找投資房子的過程更發方便準確。如果有什麼問題需要諮詢,或是有任何建議,都可以通過與遇見俄勒岡公眾號來留言對話。告訴我們你想聽什麼,想看什麼,小編都會認真聆聽哦!
本文由遇見俄勒岡版權所有,未經許可不得轉載
遇見俄勒岡
一個資深波特蘭人的自白
微信 temperancexox
推薦閱讀: