中產先生，六個錢包

05-02

前兩天樊綱的一番話被炒得很火，大意是：你的父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺加上你妻子的父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺一共是六個錢包，如果這六個錢包能幫你湊夠首付的話，那麼最好還是買房子。

樊綱現在是央行貨幣委員會委員，這種頭銜的人說的話自然可信度很高。很多人聽到以後特別興奮，因為這句話背後隱藏的意思就是，房價一定會漲！而且這句話並非僅僅只是刺激到了剛需買房者，更大程度上應該是鼓勵了那些想要投資的人。

管清友前些天的幾句話也從網路上走紅，意思很明確，買不起就多買兩套。因為現在買不起，你會發現十年後更買不起。

這兩個人的話對於手持房產的人來說，很提氣，房子價格總是會漲的，一年一二十萬的工資又何妨，只要有房，身價就會不斷躥升。

很多人死在了小周期內

未來房價會漲，已經成了很多人的共識，從長遠來看房子價格一定比現在高。那如果按這個道理來推導的話，那麼現在就應該多囤房子，開發商的房子最好放在自己手裡，反正價格會不斷上漲。

上周環京某處樓盤極為火爆，房源一搶而空，這就導致了一個錯覺，那就是環京樓市開始回暖，實際上的原因卻並不是樓市回暖，而是開發商的資金鏈過於緊張，需要賣房來拯救資金鏈。

年初我發了一條微博，原博就不貼了，大概意思是，碧桂園將來會死得很慘。

道理很簡單，大家都是活在小周期里，小周期躲不過的話，大周期就跟你沒什麼關係了。

環京的大開發商華夏幸福這幾年看似很火爆，賺了很多錢，實際上也在面臨資金鏈緊張的問題。

如果環京的樓市再繼續這樣嚴格限購，那麼很多房企都會死掉。

個人買房的情況是一樣的，我自己當然是支持大家買房的，尤其是自己的第一套房，要早買。不論從個人角度還是家庭角度，剛需買房就是政治正確！

但是第二第三套房就要考慮到自己的資金問題，如果資金不夠的話，單純為了投資，建議不要在除一線城市以外的城市冒險。

這兩年全國的房價上漲會很容易造成一個錯覺，那就是房子會永遠漲年年漲，實際上很多人知道，自己所在的那個城市，房價很多年不漲，不漲才是常態。如果高位接盤的話，很可能會死在小周期里。

北京的房價雖然在近二十年的時間裡上漲速度一直很快，但十幾年前北京樓市也有很差的時候，那個時候的開發商也都很狼狽，拿房子抵債，但很多施工方老闆自然也不希望在那種樓市不景氣的環境下拿房子。

這些事情說起來唏噓感慨，但是在當時的環境下誰也無法預知未來，所有的選擇就是在對賭。

未來的不確定性

很多人會認為十多年前發生的事也會在現在發生。但實際情況卻並非如此，比如十多年前，很多人靠自己的工資是買得起房的，現在如果靠工資買房，能買得起房的人也是微乎其微。

北京現在買一套小房子，最起碼也要一百萬人民幣首付，而且不能有過貸款記錄。一個人剛畢業開始工作能拿到20萬年薪的就算相當不錯了，一年下來能夠存下十幾萬絕對算得上極品了，就這樣，三年以後如果你還賺不到一百萬，那麼很抱歉，首付門檻可能會提高到150萬人民幣。

十幾年前，大家會預期自己的工資越來越高，實際上也真的會越來越高，十幾年後的今天，很多人認為工資會越來越高，幾年後會發現，工資不僅不漲，還總下調。（實際上前幾年就已經這樣了）

十幾年前發生的事情放在今天未必成立。這其中的原因錯綜複雜，除了一些明確的可預見的因素之外，還有我們經常說的那四個字：不確定性。

其中一個很大的不確定就是樓市崩盤。

過去很多國家和地區都發生過樓市崩盤的情況，在樓市崩盤之前，所有人都極度樂觀，認為樓市上漲就是在複製過往。只有真正崩盤之後，才會恢復平靜。在大的周期之下，崩盤之前，房產是最穩定的投資品，永遠漲。

而如果我們觀察股市就會發現，股市比樓市要複雜很多，如果從非常通俗的角度去理解，中國的經濟發展向好，股市應該持續上漲才對，但多數炒股的人都賠得體無完膚。解釋這種現象最簡單的方式就是不確定性。用一句話來解釋股市與樓市的關係那就是，樓市的十年波動就如同股市的一天波動一樣。

股市與樓市的本質區別並不大，都是價值升高價格上漲，但本質是本質，實際是實際，股市中的不確定因素要更多，人們的預期會經常變動，短周期內判斷起來極為複雜，樓市就是很單一的一種需求，確定性更強。

但是，這也不意味著樓市可以持續漲下去，不存在只漲不跌的商品，一旦存在只漲不跌的商品，或者人們短期以為的只漲不跌的商品，那一定會產生投機性需求，只要有投機性需求就會有「生產過剩」存在。這個世界上，生產過剩是一種常態，過剩然後消滅，世界運轉才會恢復正常。

也就是說，樓市有上漲就必然會有下跌。

樓市的隱憂

如果說中國樓市最穩妥的城市是哪裡，那一定是幾個一線城市，而一線城市之中，京滬的安全性應該是最高的。一方面是這兩個城市有著全國最嚴格的限購限貸政策，另一方面則是這兩個城市是中國最大的IP，有著全國的市場需求。

而一旦京滬的樓市大跌，則意味著中國的經濟進入了調整期，也就是說持有京滬房產的人，某種意義上講，是和這個國家的命運共進退的。

而其它城市就當然未必。全國樓市上漲，大量城市是李鬼。

房價上漲導致了廣義貨幣M2的大量增加，相當於憑空增加了無數的貨幣。貨幣的誕生（生產）如此簡單，一兩年的時間房價翻倍漲，市場中的貨幣體量成倍增加，這是極為不正常的。

現在國內的貨幣有著極為嚴重的過剩現象——熱錢涌動。

而解釋泡沫的出現與破裂，其實本質的邏輯還是生產過剩，只不過大家對於過剩的理解往往是牛奶麵包，而沒有想到是貨幣。

消解貨幣的辦法有兩種，一種是通貨膨脹，所有物價上漲抵消掉房價的單一上漲，另一種就是房價大跌，大量的貨幣憑空消失。而目前的現狀是，大量的資金集中在樓市上，沒有辦法往經濟體內傳導，所以很大概率上會是房價下跌情況出現。具體哪些城市我不點名，我只是說京滬目前是最安全的地方。