被限購/買不起，還想上車，怎麼破？

答案是去海外買房。

從今天起，力哥說理財的涉及領域，將增加一塊海外買房，今後不定期會推送相關主題。

今天第一篇，就說三個根本問題。

一、海外買房的目的是什麼？

二、什麼人適合海外買房？

三、海外買房有哪些風險？

01

海外買房的目的是什麼？

既然把海外買房看成理財的一部分，那就要先問理財的目的是什麼。

理財是為了避免生活為錢困擾，從而讓生活更幸福，生命更自由。

所以理財分三塊。

這頭是賺錢，也就是力哥常說的開啟工作+投資的雙核複利引擎；

那頭是花錢，也就是聰明消費，發揮錢的最大效用，把每一分錢都花刀刃上，在限定財務資源總量的情況下，最大限度提升生活滿意度和幸福感；

中間是護錢，既包括保險這種最基本的保障規劃，也包括更高層次的移民、避稅、海外置業等理財規劃。

人生在世，風雲莫測，沒人敢保證未來一定會怎樣，尤其生活在當今天朝，未來的不確定性非常大，所以對聰明人來說，絕不會把雞蛋放在一個籃子里，總會有Plan B，給自己留後路，這就是護錢的意義。

如果你辛苦賺到的錢，絕大部分都投入A股市場，或都放在P2P里，或都變成了國內某座城市的房子，就相當於你把雞蛋放在一個籃子里了。

雖然官方從未公布過相關數據，但多家中外權威市場調查機構發布的調查報告均顯示，今天中國家庭資產中，房產佔比超過70%，北上深等房價最高的一線城市，房產佔比更是超過85%。

也就是說，假如有個北京人工作多年，辛苦攢下一百多萬，買了點股票、基金、P2P、黃金、銀行理財產品、儲蓄型保險之類的，但是當年買的房子現在漲到了800多萬，他就已經是「千萬富翁」了。

儘管他很可能只是一個中關村碼農，每天加班累成狗，距離財務自由還很遙遠，但名義上，的確是令人羨慕的「千萬富翁」了……

10年前，因為兩個原生家庭不得不拼盡全力給孩子籌錢買婚房，我們感嘆「一套房子摧毀兩個小康家庭」。

而今天，因為當年買的房子翻了好幾倍，每年房價上漲的絕對值比夫妻倆辛苦一年賺的還要多得多，我們驚嘆「一套房子成就一個富裕家庭」。

哦，原來小康社會就是這樣全面建成的呀，膩害~

但這房子總不能賣了睡大街吧，不能變現的資產，無論市值漲到多高，都讓人感覺不踏實，說不定哪天就成了一場黃粱美夢。

今天中國，除了手裡一套房都木有的純屌絲，剩下所有人的命運多多少少都和房產捆綁在一起，一榮俱榮，一辱俱辱。

別說一二線城市居民，這幾年三四五線房價集體發瘋上漲，哪怕只是小鎮青年，只要買了房，眼下個人資產中，房子也成了絕對大頭。

這，太可怕了。

這就是為什麼我們在買房之餘，還應留出相當比例的資產，用於各種金融投資的根本目的。

金融資產的優點是交易靈活，容易變現，缺點是過去好歹還有張紙，現在連紙都沒了，全是手機app里的一串數字，看得見摸不著，看著心虛。

房產的缺點是交易手續費較高，耗時比較長，不容易變現，優點是看得見摸得著，簡單粗暴，實實在在不怕騙，還能持續獲得租金回報。

金融投資和房產投資的優缺點正好互補，風險對沖，堪稱黃金搭檔。

從專業理財角度看，固定資產和金融資產的黃金配比，是1：1。

但問題是，如果你的金融投資也都集中在國內，遇到人民幣匯率暴跌怎麼辦？

更可怕的是，中國經濟整體已被捆綁在房地產市場上，如果房價崩盤，股市難免也會暴跌，債務危機難免也會跟著爆發，各種企業債、銀行理財產品、資管產品、P2P、哪怕是儲蓄型保險，都會出現連鎖兌付危機，造成你的財富大縮水。

出現這種極端情況的概率有多大呢？

未來10年，可能不大。

但中國城鎮化進程正在走向終結，人口紅利4年前就消失了，在中國陷入深度老齡化泥潭之前，中國經濟繼續保持中高速發展的黃金期，很可能只剩最後10年。

10年內的中國經濟，我還很有信心，但10年後，真不好說。

這是我們這代中國人的宿命，沒人能置身事外。

除了經濟風險，更不可測的是政治風險，以下省略8964字……

如此看來，海外買房的價值就已呼之欲出，躍然紙上。

海外買房，可以規避4大風險：

中國房地產市場風險；

人民幣匯率風險；

中國經濟不確定性風險；

中國政治不確定性風險。

當然，海外買房實際上只是海外投資的不動產部分，金融資產也可以出海，包括股票、債券、基金、信託、Reits、保險等。

其中投資門檻最低的是QDII基金，力哥原創的七步定投策略中所運用的「全天候策略」，就已對海外投資做了相應布局，加上現在美股、港股開戶比以前容易很多，金融資產出海，無論是資金門檻還是知識門檻，都低了很多。

但海外買房的門檻，依然很高——無論是資金門檻還是知識門檻。

02

什麼人適合海外買房？

海外買房的資金門檻到底有多高呢？

很多鼓吹海外買房各種好的無良中介，為了賺錢當然希望你口袋裡哪怕只有10萬元，也統統拿來海外買房。

而力哥經過反覆思考比較，最後得出的結論是：只有同時滿足以下兩條標準的人，才適合海外買房。

第一，已在北京、上海、深圳、廣州、杭州擁有至少1套獨立產權的普通住宅（各類商住房、小產權房、 商鋪、寫字樓等一律不算），目前已被限購或無力再買第二套；

或者已在天津、石家莊、太原、呼和浩特、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、蘇州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、廊坊、保定、雄安、固安、涿州、香河、大廠、三河、無錫、嘉興、南通、湖州、常州、台州、紹興、鎮江、揚州、溫州、崑山、太倉、嘉善、馬鞍山、滁州、泉州、煙台、開封、宜昌、湘潭、株洲、佛山、東莞、珠海、中山、惠州、江門、咸陽等67座二三城市的主城區或新城，合計擁有不少於2套獨立產權的普通住宅（各類商住房、小產權房、 商鋪、寫字樓等一律不算）。

第二，在擁有上述房產之外（允許有貸未還清），還有200萬以上的可投資金融資產。

主上說，房子是用來住的，不是用來炒的。

所以買房首要考慮的一定是自住問題。

力哥反覆說，哪怕是人口外流的小城市，只要買得起，剛需還是可以買。因為你本來就是自住，5年、10年、20年後，不管是漲是跌，你都得住下去。哪怕房價暴跌，你也就是心理上難受點，但你還貸依然沒問題，正常生活不受影響。

但如果你現在買得起不買，天天盼著房價下跌能撿漏，如果房價就是繼續漲，你再也買不起了，到時婚也結不了，生活一團糟，咋辦？

但絕大部分小城市未來人口一定會持續外流，長期看房產沒有投資價值，所以在你考慮海外買房之前，應該先在國內更便於管理，也更熟悉的上述72座城市裡買房。

一線城市，有一套自住房就夠了，再留一套長期保值也行，如果有兩三套甚至更多，現在倒是可以考慮賣掉一兩套，去海外買房。

從分散房產投資風險和提高租金回報率的角度看，如果手上有閑錢不知道怎麼投，北京人買保定，上海人買南通，深圳人買惠州，可能真不如海外買房更好。

畢竟國內但凡有點區位優勢的小城市，房價早就被炒了N輪，沒有什麼明顯的窪地可言了。

但在上述67座二三線城市裡，有一套自住房還不夠，得再有一套投資房，然後你才有海外買房的資格。

如果你在這些城市裡有超過兩套房產，同樣可以賣掉一套，去海外買房。

房產稅終究要落地，手裡持有太多房子，終究是燙手山芋，越早處理越主動，越晚處理越被動。

除了房產，還得有足夠多的錢。

力哥考察下來，海外買房，如果真要找有長期投資價值的，最少得40萬人民幣，按照20%的海外房產配比，就得有200萬以上。

門檻真心不低呢……

如果你不滿足上述兩個條件，還想要海外買房， 那就是在拚死吃河豚——死了也活該，沒人給你收屍。

記住，海外買房絕對不是屌絲彎道超車的機會。想要豪賭一把，一夜暴富，會所嫩模，請出門左轉進幣圈。

對富人階層來說，海外買房好多年前就已經上車了，有的一買就買幾十套，對新興中產階層來說，一旦達到門檻後，同樣越早下手越好。

因為對於一座城市來說，只要經濟還在快速增長，人口還在不斷湧入，土地和房屋作為一種總量有限的稀缺資產，資產價格的長期趨勢一定是不斷上漲，全世界無一例外。

尤其是過去10年全球貨幣大放水，各國的富人和中產階級，為了保衛財富不縮水，都在大量置業。

其中尤以貨幣放水最嚴重，也是新興中產階層崛起速度最快，規模最大的中國人的海外置業熱情最高漲。

所以海外買房，你不僅是和通脹賽跑，更是和身邊數千萬逐漸富裕起來的中國同胞賽跑。

先上車的吃肉，後上車的喝湯，最後姍姍來遲的，只能做接盤俠。

03

海外買房有哪些風險？

看到「吃肉喝湯接盤俠」這句話，你是不是已經熱血沸騰，急不可耐了？

別急，衝動是魔鬼，投資理財更是不能衝動。寧可慢一拍不賺錢，也總比木知木覺被帶入坑好吧。

置業投資的目的是賺錢，賺錢手段無非兩種，一是房價漲，二是收租金，這也是買房最大的兩個風險。

第一、房價下跌風險。

國內房價有下跌的可能，海外房產同樣如此，沒人敢保證你買的房子未來10年、20年、30年100%只漲不跌，對吧？

所以我們在挑選海外買房目的地時，就要對未來房價走勢進行預判，選那些上漲概率遠高於下跌概率的下手。

第二、租金回報率下跌風險。

現在國內一線城市的租金回報率只有1%，二三線城市好點的有2%，最好的也不過3%到頂了。而且租金回報率高的，往往都是經濟相對低迷，人口不斷外流的，導致房價根本長不起來的城市。

租金回報率，就是每年租金收入和房價之比，就像股票市盈率一樣，是判斷房價高不高最有效的指標。

國際上，比較合理的租金回報率，應該在6%左右。

高於這個水平，說明房價低估，現在是窪地，更適合買房；低於這個水平，說明房價高估，更適合租房。

在海外市場，今天還有很多房產的租金回報率能達到6%以上。

但如果未來租金下跌，或者房子租不出去，就會導致租金回報率下跌。

為了最大限度保證租金回報率的長期穩定，就要優先挑選那些外來人口持續流入，房屋租賃市場持續向上的城市。

除此之外，海外買房還會遇到很多國內買房沒有的風險。

1

首先是匯率風險

海外買房雖然可以規避人民幣貶值的風險，但如果該國貨幣對人民幣出現大幅貶值，你的投資一樣要面臨縮水。

如果你買的是美國、加拿大、澳洲、日本、英國等發達國家的房產，對應的貨幣是主流貨幣，風險相對較小，尤其是購買美國房產，風險最低。

但如果你買的是新興市場國家的房產，比如現在最火的東南亞國家，你的房租收入和未來賣房所得，都是當地貨幣，也就是泰銖、越南盾、柬埔寨瑞爾、馬來西亞林吉特、印尼盾這些非主流貨幣，風險就會相對高一些。

像力哥一直很看好的印度，無論是投資股市還是房產，都存在嚴重的貨幣貶值風險。最近盧布大跌，不僅對美元大跌，對人民幣同樣大跌，所以印度、俄羅斯甚至巴西這種經濟底子遠不如中國紮實的金磚國家，買房同樣要特別謹慎。

2

是資本管制風險

根據蒙代爾-弗萊明「不可能三角」理論，一個國家不可能同時做到資本自由流動、匯率穩定和獨立的貨幣政策，三者只能取其二。

美國的選擇是資本自由流動和獨立的貨幣政策，代價是匯率波動不受控制。但美國是世界唯一超級大國，具有全球鑄幣霸權，所以風險很低。

中國的選擇是匯率穩定和獨立的貨幣政策，代價是資本管制。無論海外資金要進入中國還是中國老百姓的錢要出去，都受限。

更多小國的選擇是資本自由流動和匯率穩定，代價是放棄貨幣政策獨立性。也就是採取跟隨美元的聯席匯率制，美元漲，我跟漲，美元跌，我跟跌，美元加息，我加息，美元降息，我降息。包括我國香港地區，也是如此。

1997年亞洲金融危機肇始於索羅斯狙擊泰銖，當時泰國的選擇是資本自由流動和獨立的貨幣政策，名義上執行盯住一籃子貨幣的匯率制度，但美元佔比高達90%，實際上就是跟隨美元的聯席匯率制，泰銖兌美元長期保持在25:1。

因為你長期盯住美元，缺乏靈活性，國際熱錢就容易無風險套利，而泰國作為高度開放的小型經濟體，央行又沒有充足的外匯儲備來應對熱錢狙擊，導致泰銖暴跌，泰國經濟大踏步倒退。

危機過後，泰國、馬來西亞、印尼、韓國等重災區，不得不放棄盯住美元的匯率制度，採取有管制的更具有彈性的匯率制度，實際上是美元、歐元、日元各佔三分之一。

但像泰國、馬來西亞等高度自由開放的小型經濟體，外匯儲備總量畢竟有限，遇到大的國際經濟動蕩，歐美熱錢要拚命撤出去，央行想保證匯率穩定，還是非常吃力的。

現在是中美毛衣站，打到後來，說不定會打匯率戰。自古以來，大國干架，小國遭殃。所以未來極端情況下，這些小國搞資本管制也是有可能的，也就是你現在送錢去歡迎歡迎，將來要把錢弄出來，可能就沒那麼容易，這也是要考慮到的，尤其是像越南這種國家。

3

國內經濟衰退風險

經濟高度全球化的時代，除了朝鮮這種奇葩，一國經濟很難獨善其身，中美開戰，全球都要跟著遭殃。所以一國經濟表現如何，不完全取決於這個國家自身發展，如果全球經濟大衰退，房價下跌也不是不可能的。

4

國內政治動蕩風險

發達國家，國內政治動蕩的風險相對較小，就算像日本前些年那樣，首相走馬燈一樣換來換去，或者像韓國那樣，總統一個接一個進監獄，對老百姓日常生活影響並不大，經濟也不太會因為政局變化出現很大波動。

但是更多的新興國家，法制沒有那麼健全，政府腐敗問題會相對嚴重。去過東南亞旅遊的小夥伴肯定都能get，這種腐敗是爛到根的。一旦國內政局不穩，就容易影響經濟發展。

最典型的就是泰國前些年的紅衫軍運動，長時間佔據機場，對泰國的支柱產業旅遊業造成很大衝擊，弄得泰國後來不得不宣布階段性免除簽證費，恢復全球遊客對泰國的信心。

還有像越南，也是SHZY國家，越共一D專政，和我們一樣，政策可以說變就變，潛在政治風險，你懂的。

還有像緬甸，直到2011年才剛結束軍政府統治，昂山素季上台後，現在政局依然難言穩定，國內還有錯綜複雜的民族宗教矛盾。

緬北衝突一直沒消停過，難民動不動就往雲南跑，這塊地方原本就是咱的，當年太祖一揮手，呵呵，就送給緬甸了。

還有對羅興亞人（印度裔穆斯林）有組織的迫害，就像當年印尼屠華暴行中，當地警察視若無睹一樣，引起了國際社會強烈不滿。

至於印尼和馬來西亞，都是開明穆斯林專政國家，雖然開明，但畢竟還是穆斯林國家，你懂的。

5

與中國關係交惡風險

話說中國這些年快速崛起，中國人全世界到處買買買，吃相難看，滿招人嫌的……

像加拿大、澳洲這些本來人口就不多的移民國家，這兩年多次爆髮針對中國移民和炒房客的示威遊行，弄得當地土著青年買不起房，民不聊生。

但這些畢竟是法制健全的民Z國家，示威遊行只文斗不武鬥，對私有財產的保護不成問題。

但東南亞地區，越南、菲律賓、馬來西亞、汶萊、印尼五國都和咱們有南海爭端，後三國爭端相對較小，越南和菲律賓比較多。

中國現在要大國崛起，過去沒有伸張的南海權益正在一點點重新弄回來，看看地圖就知道了，咱的九段線已經划到越南、菲律賓家門口了，完全按照中國的領海要求，人家幾乎就沒剩多少領海了，菲律賓還有東邊面向關島的菲律賓海，越南就徹底嗝屁了。

現在對南海島礁的非法侵佔，越南佔一大半，這是國家根本利益，越南肯定要爭的。

至於菲律賓，這種阿斗牆頭草，玩的就是間於齊楚，中美兩頭最大限度撈好處，現在和咱關係不錯，難保未來不會翻臉不認人。

越南買房諸多風險中，我最擔心的就是這個。

所以中國商人跑去越南投資開廠這種事，免了吧，難保哪天中越關係一僵，人家把你廠查封了。就算政府不明著干，鼓動民族主義情緒，老百姓被發動起來打砸搶，過去也不是沒發生過。

買房比做實業好點，但也難保極端情況下，對中國投資者的資金設限啊。

咱們古代一直覺得老子天下第一，對周邊小國搞藩邦朝覲制度，不聽話就揍你，其中朝鮮、越南、緬甸最倒霉，所以近代民族主義思潮崛起後，這些國家都很討厭咱，尤以越南最甚。

畢竟39年前還幹了一仗，自此之後，中國一直保持和平環境。

再往前推17年，咱和印度也幹了一仗。這個奇葩國家也是自我感覺好極了，索性明文規定不許中國人買房，連香港護照也不許，這樣反而省事了。

6

自然環境風險

比如在日本或美國西海岸買房，因為處於環太平洋地震帶活躍區，遭遇地震海嘯的風險就會比較高。

還有2004年印度洋大海嘯，是在亞歐板塊和印度洋板塊的交界處，當年對泰國最重要的旅遊島普吉島造成暴擊傷害999。

但這是天數，沒辦法，買成都房子也可能被震塌不是？

7

稅費政策風險

買房肯定要交稅，有些國家現在稅費很低，但如果炒房客越來越多，當地老百姓抱怨此起彼伏，未來也可能會提高房屋交易和持有稅費，尤其是持有環節的房產稅，會明顯降低你的投資回報率。

8

黑中介風險

海外買房，語言不通，法律法規不同，一般人對當地情況也不了解，所以會找當地的中國中介來代理，這就魚龍混雜了。

有些無良中介，為了能促成房屋成交賺傭金，可能會打各種政策擦邊球甚至違法操作。像澳洲不允許外國人買二手房，但有些無良中介會通過文件造假把二手房賣給你，那就後患無窮了。

想想看國內中介幫你做的各種假結婚、假離婚、開假的資產證明、工資流水等等，嗯，是中國人都懂的。

9

流動性風險

除非你有明確的移民、子女留學工作或長期的度假需求，這房子買了可以20年、30年、40年不賣，否則，我們買房時就要優先考慮到，未來房子要賣時，是不是能找到接盤俠的問題。

總之，買房不是買菜，海外買房更不是買菜，務必慎重再慎重。

最後，給大家送個彩蛋，力哥今天在曼谷搶先看了風靡全球，獨霸院線全部排片的《復仇者聯盟3：無限戰爭》，關注力哥小號「力哥私房話」，有圖有真相。