車位糾紛：小區車位應當屬於誰？

05-02

一則最高人民法院的裁定刷爆朋友圈，許多業主歡呼雀躍，奔走相告，認為裁決確認了小區車位屬於業主而不是開發商。那麼真相到底如何，我們一起揭開這次事件的面紗。

——事情回顧

豪運公司系重慶市九龍坡區西彭鎮呂城北路8號帝景豪苑小區的開發商。2007年重慶市規劃局做出《建設工程規劃設計方案審查意見書》，原則同意豪運公司報送的帝景豪苑項目規劃設計方案。該方案中含地上停車位393個，地下停車位243個。實際地面車位370，地下車位266個，地面車位均未計入建築面積。豪運公司與帝景豪苑小區業主委員會簽訂的《商品房買賣合同補充協議》中約定：小區建築區劃內的游泳池、羽毛球場等公共場地及其公共設施的所有權歸全體業主所有，規劃用於停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫務所和服務會所歸開發商所有。地上車位無法辦理產權登記。雙方因地上車位的歸屬問題發生爭議。

——法院觀點

在確定車位的歸屬時，法院主要從以下三個方面進行了闡釋：

（一）合同是否約定車位歸屬

豪運公司認可《商品房買賣合同補充協議》第九條第3點應為「……如果規劃用於停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫務所和服務會所等歸甲方所有，甲方有權通過出售、附贈或者出租等方式進行處理。」

從該條約定的文字表述可知，豪運公司在和業主簽訂合同時雙方對包括車位在內的相關配套設施是否歸豪運公司所有並未形成一致、肯定的認識，條文中對小區車位、車庫等配套設施的權利歸屬為不確定表述。即應當理解為雙方僅約定了「只有當車位等配套設施明確歸豪運公司所有後，豪運公司才有權通過出售、附贈或者出租方式進行處理」。

（二）車位是否能夠登記

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款關於「建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體」之規定。

本案地面停車位不能辦理產權登記，不能成為專有權屬客體的地面停車位的本質為轉移歸業主共有的土地使用權範疇，開發商以約定方式，在銷售商品房後仍保留該部分土地使用權，並無法律依據。

（三）車位是否納入建築面積

一個建築物所佔建築面積能否辦理產權登記與是否納入容積率的計算有關。容積率=總計容建築面積/總用地面積，總計容建築面積=地上總建築面積-地上不計容建築面積+特殊多倍計容面積。根據《建設工程規劃設計方案審查意見書》，雖然規劃部門規劃允許修建地上停車位393個，但根據意見書載明的內容，393個地上停車位所佔面積並未計入建築面積。2009年6月的帝景豪苑小區總平面圖中，帝景豪苑總體綜合技術經濟指標表也未將地上停車位所佔面積納入計容積率地上建築面積。綜上，前述地上停車位所佔面積不屬於計容積率的地上建築面積，不能辦理產權登記手續，故該部分停車位應屬於《中華人民共和國物權法》第74條第3款規定的「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位」。根據該條的規定，本案爭議的停車泊位不屬於豪運公司所有。