剛需買房，一看就懂

力哥講了很多宏觀上的買房知識，今天聊聊微觀上挑選房子的技巧。

注意，如果要選最好的房子，當然是黃浦江邊市中心高檔別墅啦。

問題是剛需沒那麼多錢，手裡就這點緊巴巴的預算，房子不可能十全十美，魚與熊掌不可兼得，如何取捨才是最聰明的選擇呢？

市區老破小 VS 郊區高大上

也就是地段和房屋新舊，小區品質之間該優選哪個。

總價一樣的情況下，建議在滿足基本居住面積需求的情況下，儘可能選擇距離市中心更近的。

比如北京五環附近、上海外環附近、深圳龍崗一帶，雖然現在房價也很貴了，但如果買不起市中心，買這一帶，能最大限度平衡自身居住需求和未來投資保值的需求。

但我不鼓勵年輕人買市中心很小的老房子，方便是方便，但更適合租，而非買。

多層 VS 電梯高層

多層得房率高，物業費低，更實惠，高層有電梯，上下樓輕鬆。

年輕人體力好，其實多跑幾層樓無所謂，反而可以強迫跑樓梯健身。

年紀大的就hold不住了。

所以你買的房子，現在或預期未來10年內，不會有父母或家裡其他老人同住，更建議買多層。如果有父母要和你同住，建議電梯房。

2/3樓 VS 4/5樓

不帶電梯的多層住宅，一般都是6層樓。

6樓夏天太熱，冬天太冷，隔熱防水問題多少都會有。除非你預算太少，要住的人太多，看重的是附送的閣樓，否則一般不推薦6樓。

1樓視野差，採光差，空氣流動差，雖然過去十幾年新建的商品房都會做地基墊高處理，一樓也要比地平面高一點，但總體上還是能不選就不選，除非家裡有行動極為不便的連一層樓也爬不動的老人或殘疾人。

剩下的2、3、4、5樓，都可以選。

過去叫「金三銀四」，3、4樓價格差不多，相應的，2、5樓價格差不多。

但未來隨著老齡化越來越嚴重，沒電梯的多層住宅，低層需求會比高層需求更多，就逐漸會演變為2、3樓一個價，4樓便宜點，5樓更便宜點。

因此同等條件下，優選2、3樓房子，長期看，未來如果要賣掉，能賣個更好的價錢。

低層電梯房 VS 高層電梯房

電梯房的價格，一般樓層越高越貴，因為樓層越高，私密性越好，視野越好，也不易受地面噪音污染。

有人為了省錢，就選低層的。

那為啥還要買電梯房呢？買1-5樓的電梯房，還不如直接買多層呢。

但樓層高又太貴，錢不夠，怎麼破？

那就買中間樓層，比如總高20樓，買9-10樓。

私密性夠好了，看出去視野夠開闊了，一般人也不會恐高，萬一電梯壞了，樓梯也勉強爬的動。

關鍵是價格也適中。

新房 VS 二手房

新的總比二手的好，但價格也更貴，對吧？

這兩年由於調控，新房限價，很多城市出現了同一板塊的新房價格比二手房更便宜的怪象。

所以買新房得排隊搖號，這就是個運氣活了。

如果能搖上號，當然買新房。

如果遇到新房比同板塊周邊二手房貴，就要好好思量一下。

我更傾向於選擇已上市5-10年的次新房。

首先，作為二手房，不用交增值稅。

其次，5-10年房齡，還算比較新的，無論是房型設計、小區環境還是物業管理，各方面應該都還不錯。

第三，現在5-10年房齡的二手房，是2008-2013年之間建成的。這段時間，私家車已經處於快速進入尋常百姓家的階段，所以新建小區基本都配有相對齊全的停車位和地下停車庫，能避免讓車主頭痛的小區停車難問題。

而2007年以前建成的小區，大多規劃建設時還沒有意識到私家車大爆炸的問題，很多沒有建地下車庫，就算建了，配比也完全不夠。

當然，在北上市中心，土地都開發差不多了，極少有新盤還能供應，所以如果想買市區，基本沒得選，就是二手房。

地鐵房 VS 非地鐵房

現在有些開發商噱頭吹到爆，距離地鐵站3、4公里遠的也敢自稱地鐵房。

我認為，真正的地鐵房，是冬天一碗湯的距離。

也就是大冬天，你端著碗湯，從家走到地鐵站，湯還是熱的，這才叫地鐵房。

步行500米內的距離，是真正毫無瑕疵的地鐵房，標準放寬，最多也不能超過1000米，步行不超過10分鐘。

但這種房子，往往房價比周邊的高出一截。

但是地鐵真的很方便，未來一二線城市堵車會越來越嚴重，停車會越來越困難，地鐵出行是大勢所趨。

所以我認為剛需最優選擇是買准地鐵房，也就是距離地鐵站步行1-2公里之間的房子。

注意，我說的是步行距離，不是直線距離，綠化帶、河道、天橋，這些交通阻礙都不能無視。

步行超過2公里，還敢自稱地鐵房，那北京上海滿大街全是地鐵房了。

步行2公里，還是有點距離的，但好在有共享單車，也就幾分鐘的事。

正規商品房 VS 小產權房

很多人買不起正規商品房，就想買相對便宜的小產權房，可以嗎？

如果是剛需自住，很差錢，又急著買房，沒得選，當然只能買小產權房。

如果想投資，就算了。

普通住宅 VS 商住兩用樓（酒店式公寓等）

同上，能不買就別買。

不懂理財的人，投資時的本能考量就是買價格便宜的。

比如買基金，小白就會覺得凈值1元的肯定比凈值2元的更划算。

事實很可能恰恰相反，凈值2元的基金更有投資價值。

買房也一樣。

一線4萬，四線1萬，是一線太貴而四線太便宜嗎？

錯，明明是一線便宜到令人髮指，四線貴到讓人崩潰。

貪便宜，萬萬使不得。

面積大 VS 戶型正

總價一樣，有的房子面積大，但戶型不正氣，要麼不是南北向的，要麼房間不是橫平豎直的，要麼房間是錯位的，要麼有很長的過道，除了走路什麼都不能幹。

有的房子面積小一點，但戶型很正氣。

怎麼選呢？

我更建議選戶型更正氣的，可以通過後期的裝修設計，把戶型正的優勢最大限度釋放出來。

如果一味追求面積大而在戶型上讓步，裝修會很頭痛，以後住起來也會覺得各種不舒服，各種浪費。

房價這麼貴，戶型正的房子，才能把每一平米都充分利用起來呀。

鏈家上找了下房型圖，下面這幾個是我個人比較喜歡的，基本沒有浪費空間。

一室一廳一衛50平米

廚衛朝北，卧室朝南，客廳在中間，都是四四方方的，做櫥放東西很方便。有些客廳會有朝東或朝西開的窗，那就最好了。

這種房子比較適合老兩口住，小夫妻住也可以，但有孩子後就要面臨換房問題。

另外還很適合單身女性，還沒找到對象，手裡攢了點小錢，但又買不起大房子，又怕現在不買以後更買不起，可以先買這種小戶型。

就算以後不結婚，一輩子單身貴族，這樣的房子一個人住也夠了。如果以後結婚有孩子了，再換房，這種小戶型也很搶手，很容易賣掉。

越是房價高企的城市，這種小戶型的需求越多，相對大戶型的單位溢價也越高。

兩室兩廳一衛 98平米

主卧、次卧、客廳、餐廳、陽台、廚房、衛生間，都很正氣，沒有哪個區域給人特別狹小，活動不開的感覺。尤其是正門走進來就是很大氣的客廳，有很多施展空間。

其中主卧和次卧門對門，南北通透，客廳+南陽台和餐廳+北陽台（工作陽台）同樣南北通透，採光很好，很舒服。

三房兩廳一衛116平米

和上面的兩房相比，就多了一間朝南的卧室。

如果三代同堂，可以保證各有一間房。

如果有二個娃或準備要二胎，能保證兩個孩子各有一間獨立房。

如果只有一個孩子，也不和老人同住，可以兩間朝南卧室分別給父母和孩子住，北邊的卧室改造成書房，平時辦公，老家有父母或親戚來時，臨時改成客卧。

現在有很多新建的電梯房，公攤面積很大，還要加一個很雞肋的衛生間（我去過的有兩個衛生間的房子，平時大多只用一個衛生間，另一個當儲物室用了），像上面這種實用面積的三房，往往建築面積要130-140平米，得多花好多銀子。

房型好有多重要，再看看下面這些奇葩房型你就懂了。

「訂書機」戶型

「惡魔之嘴」戶型

「馬桶」戶型

「日不落」戶型

「菜刀」戶型

「跑道」戶型

最後，除了買嘉興還是買東莞這種大方向上的戰略考量，微觀上的買房考量維度，就三個：地段、小區（新舊、好壞）、房子（戶型、面積、樓層等）。

從投資角度看，重要程度是地段>小區>房子。

從自住角度看，重要程度是房子=地段>小區。

你發現了沒，力哥最重要的理財智慧是貫穿我所有文章始終的，也包括微觀買房技巧。

那就是「平衡」。

PS，特別提醒一下，裝修房子時，千萬記得多打一些柜子。隨著時間推移，儲物空間，只可能不夠用，永遠不會嫌多。

願天下有情人終成眷屬；

望所有中國人都有個窩。