租賃公寓行業白皮書：長租公寓未來發展趨勢多維度分析

房地產市場正經歷重大改變，從「輕租重售」到「租售並舉」、到「房住不炒」，房地產租賃市場得到了迅速發展。

今年「兩會」的《政府工作報告》中，再次重點強調了住房制度的改革，明確加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

1月份，繼北京、上海先期試點後，11個城市集體建設用地建租賃房試點方案獲批，標誌第一批13個試點城市全部進入實施階段。

建設銀行、農業銀行、中國銀行等金融機構也紛紛在住房租賃領域開展大動作。長租公寓REITs、ABS等資產證券化產品相繼發行，為解決房企融資成本高企的問題提供了解決路徑。

中國租賃行業崛起正當時，國有企業、房地產開發商、創業類企業、房地產中介、酒店企業等均在試水公寓行業。已有公寓運營商開始各顯神通，擴大領域。

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《2017-2018中國房地產租賃公寓行業白皮書》

用全方位的角度分析梳理了長租公寓行業的發展、現狀，並對未來發展趨勢以及發展前景進行多維度的研判。內容摘要

公寓行業基礎闡述

伴隨16年房價的上漲和首次置業門檻的提高，2017年國家對租賃行業政策暖風頻吹，國家級、各城市級的政策不斷出台，「租購併舉、租售同權」的政策開始逐步完善，越來越多年輕人主動或被動選擇租房。

行業背景及機遇

住宅租賃行業的本質是為了最佳匹配住宅的使用 - 客源，與住宅的供給 - 房源，因此租賃住宅整個行業處於客源與房源的夾層之中。客源的綜合狀況決定了行業可達的最大收入和上升空間，而房源則決定了行業的基礎支出。

住宅租賃屬於最基礎的消費。是人民衣食住行中「住」的重要組成部分，關係到民生問題。一直以來，住宅租賃價格都被納入到我國CPI計算的「籃子」中進行實時的監測。因此，宏觀上我國國民經濟運行的整體狀況和消費能力水平與住宅租賃行業息息相關。

長租公寓行業的現狀和問題

長租公寓的興起源於20世紀90年代，幾乎與商品住宅市場的發展處於同一時期。受早期的經濟環境背景和個人消費能力、習慣的影響，在過去的二十年來，房地產交易市場過度活躍，而公寓租賃市場則相對保守，由此造成了房價持續升高、房屋空置率升高等一系列問題。

隨著時代發展，租售並舉的提出以及住宅租賃市場的建立和健全，長租公寓行業迎來了屬於自己的發展機遇。與此同時，公寓行業的消費者從70後、80後逐步變成了90後，相對於資產的所有權，這個群體更關注的是「和誰住」、「住哪裡」、「除了睡，我還能得到什麼」。他們在繁忙的工作和巨大的生活壓力之間穿梭，渴望得到關愛，卻又叛逆的不去主動。所以公寓行業的興起，正是從人性上解決這一群體的需求——即滿足獨立保護隱私需求，又保證分享、社交屬性。

從2010年公寓行業初露鋒芒至今，長租公寓這種針對城市青年群體房屋居住需求的公寓產品已經成為解決青年人居住的新途徑。在短短的七年間，已有發展且初具龍頭規模的企業已經嶄露頭角，如成立於2015年的城家公寓，在短短三年間，已經在全國一線城市布局了50多間物業，近萬間房源，服務人數達到50000多人。預計至2020年，我國公寓間數將超過1000萬間。一線城市是公寓企業的競爭主戰場，但部分品牌公寓已加速往二線城市發展。隨著我國區域二線城市的崛起，流動人口加速向二線核心城市聚集，如南京、蘇州、杭州、成都、武漢等地。

發展策略

長租公寓並不等同於傳統的商品住宅，它是在城鎮化進程中，由於市場的強勁需求而產生的多功能複合化的建築類型。特別是統一管理的集中式公寓，往往包含居住、社交以及部分商業等多種內容，涵蓋住宅、辦公、商業等多種土地性質和產權形式。因此在具體的項目層面上，公寓產品的設計和運營，要向著標準化、高品質、長壽化和多功能複合化方向發展。

重點城市公寓市場深度調研

對品牌化、連鎖化、集中式長租公寓，運用「實地調研+數據研究+歸納分析+趨勢預判」的方法，深入分析核心城市的長租公寓微觀市場特徵。

上海公寓市場：上海公寓市場經歷了發展早期：傳統二房東公寓（群租房、低品質）、成長期：品牌型長租公寓興起、加速期：社交共享，互聯網熱潮帶動，開始規模化布局、爆發期：政策利好推動，多領域企業進入長租公寓，趨於白熱化競爭，四個發展階段。

北京公寓市場：目前北京長租公寓主要運營主體也分為公寓系、中介系、酒店系以及開發商四大類，共23個較具有代表性的品牌有項目落地開業。當前以公寓系的品牌數量最多，達到12個；開發商以5個品牌的數量緊隨其後；中介系和酒店系各有3個品牌。

重點公寓企業競爭力分析

酒店涉足公寓行業的代表 —— 城家公寓

城家公寓的成立也是華住經濟型改造、中高端布局的戰略轉型的一部分，公寓產品的打造和定位是為了服務對居住環境和生活質量有一定要求的城市青年都市白領群體。據統計，城家公寓目前的租客多數集中在20 - 29歲、工作經歷1 - 3年、從事金融或者互聯網行業、多數地鐵出行的城市白領青年。

快速發展中的「集中式」公寓 —— 舒格

舒格資管旗下的產品，集公寓、酒店、商業多種物業形態於一體，滿足城市新青年異地租住、度假旅居、就業服務支持、社群互動分享、主題休閑購物等多重生活需求。舒格資管對旗下產品的定位主要集中在三個方面：舒格酒店、舒格青年社區和米寓公社。3種產品差異化定位，打造融匯生活、社交、創業、娛樂為一體的新型服務式資管物業。

公寓運營服務平台 —— 趣客

趣客青年精品公寓於2016年5月與中國領先的房地產服務企業同策諮詢合資成立，是一家專註於做青年公寓服務及公寓運營加盟的綜合性公司，通過整合優質金融資源、開發商項目資源、IT互聯網服務資源，與全國各地優秀公寓運營商合作，致力於打造全國一流的公寓運營服務平台。

公寓行業投資價值與風險分析

2017年，住房租賃市場迎來了重要的轉變與發展的契機：政策上，頂層設計構建完畢，具體細節逐漸完善落地，從土地屬性的源頭上為住宅租賃行業提供了更多的兼容性，從金融屬性的退出上，為行業發展提供了更多的可行性。市場上，租賃行業逐漸吸引了各種層面的參與者，他們將原有的傳統市場分割為更細的細分市場，為行業整體的規範、服務和發展做出新的定義