個人房屋轉讓中涉及到的五大稅種，稅務問題該如何處理？

編者按：個人轉讓房產所涉及到的稅收問題呈現出稅種繁多、征管繁雜等特點。個人轉讓房地產取得的財產轉讓收入不僅應當繳納增值稅、土地增值稅、個人所得稅等。現行的有關個人房屋轉讓的稅收的法律法規散布在各個相關稅種的稅收實體法之中，由於每個稅種的稅率、計算方法、徵稅對象、扣除項目和納稅期限等都有所不同，給徵稅部門帶來很大的征管困難。本期華稅文章將對個人轉讓房屋所涉及的稅收問題加以梳理，以饗讀者。

（一）增值稅

在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅。

a)個人銷售其取得的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額；

b)個人轉讓其自建的不動產（不含其自建自用住房），以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額；

c)個人銷售自建自用住房免徵增值稅；

d)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區；

e)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市；

f)涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免徵增值稅；

家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

（二）印花稅

對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。

（三）個人所得稅

1、個人取得的房屋轉讓收入屬於財產轉讓所得的徵稅範圍，房屋受讓方是扣繳義務人，應當履行轉讓方個人所得稅的扣繳義務。

2、律師在計算和審核客戶的個人所得稅納稅義務時，應當考慮稅額減免優惠政策因素的影響。

3、個人轉讓房屋個人所得稅的計算方法：

a）個人轉讓二手房取得的所得應按照「財產轉讓所得」項目徵收個人所得稅。對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

b)個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

c)個人轉讓自用達5年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得稅。

d)以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不徵收個人所得稅：

房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

e)通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不徵收個人所得稅。

（四）土地增值稅

1、對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。

2、以下繼承及贈與房地產的行為不徵收土地增值稅：

a）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。

b）房產所有人、土地作用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

（五）契稅

1、契稅稅率為3%至5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在契稅條例規定的幅度內按照本地區的實際情況確定（報財政部和國家稅務總局備案）。

2、自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

3、自2016年2月22日起，對個人購買家庭第二套改善性住房（指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本項政策)

4、對於《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

按照《中華人民共和國繼承法》規定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬於贈與行為，應徵收契稅。

5、市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定徵收居民房屋，居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免徵契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定徵收契稅。居民因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免徵契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定徵收契稅。

6、在婚姻關係存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免徵契稅。

（作者：劉天永，北京華稅律師事務所主任，全國律協財稅法專業委員會副主任兼秘書長，法學博士，經濟學博士後，稅務律師，註冊會計師，註冊稅務師；QQ和個人微信號均為：977962，添加可互動交流。）