買房要不要借錢？

在中國房產可以類似現金等價物，我回顧了我過去五年大部分帖子。我貌似對一線房子的確沒有太多加倉意願。我基本觀點就是如果資金比較多，閑錢買房從來都支持，但是借錢買房從來不認同。去年開始，我的觀點是一線買一套房還要借錢不如二線不用借錢買多套房。我自己也是這麼做的，既不用加槓桿，也不用擔心房價跌。

文|江南憤青

2018-4-12

管清友說，現在有實力買房，要趕緊買房，借錢也要買，十年後房子會更貴。怎麼說呢，我個人感覺十年後房子會更貴是有可能的。從人類歷史起來看，資產一定是不斷上行的，貨幣一定是貶值的。這個結論一點都沒錯，也永遠不會錯。

關鍵的問題在於，有幾個人能夠扛住過程中的波動。資產是否有價值，其實跟資產是沒有關係的，跟你是誰有很大的關係。如果你日子好過，你可以慢慢來，不著急的話，慢慢扛過周期。資產價格就一定越來越高。但是如果你日子並不好過，槓桿很高，稍微有個風吹草動就提心弔膽。這個時候你就不得不賤賣資產。

還有很多人是借錢買房，流動性一旦不夠的時候也要賣房子。這個時候是賣房子的話就必須降價來賣了，否則也沒人會來買。到最後人家知道你要降價賣房了，反倒就會更壓你的價格。最後房子反而可能比你買的價格還要便宜。遠遠低於他該有的價值，甚至可能賣房子的錢還不夠支付借款和利息的，這個時候你就死了。

而且中國的房子漲價瞬間起來。你來之前會有一個漫長的孕育期。這段時間折磨人。上上下下反反覆復。拿成都舉例子，十年沒有漲，三個月漲一倍，如果你沒有趕上三個月大漲的那一波，那麼你持有房子的那前幾年裡面一定是痛苦和煎熬的。少有人砍得過這麼長的周期不漲，卻要支付比較高的利息。也是為什麼成都很多人感到很鬱悶的地方，在房價大漲前把房子給賣了。你回頭去看的話是有房子一定是能賺錢，但是拉回到你原有的階段去看問題的話，是很少有人能堅持住的。

任何一個買房的人，他都不能夠站在未來看現在。所以你買房子的時候就問問自己買了房子五年不漲、十年不漲的時候，你是不是扛得住?如果做好了五年十年不漲也能扛住，那你就放心就買，但是我相信很少有人能扛得住。現實就是這麼殘酷，否則人人都賺錢了。

我們在過去幾十年裡面見過太多這樣的事情。不是說資產價格下跌了，而是因為你扛不住下跌過程中的流動性危機而死了。過去20年裡面，中國房地產價格一直往上走。但是死了至少幾百家中、大型的房地產商。有跑路的，有跳樓的，難道是因為價格下跌而死的嗎?

所以，管清友老師說借錢也要買房的觀念，我就不認同的。我認同的是，如果你手上有很多的閑錢，買一套房子還無所謂。但是如果買房壓力很大，建議你還是算了。不買房不會死人，但是買了房子是會死人的。其實我個人感覺，房產稅會在幾年裡面推出的概率還是非常高的。你的持有房產的成本會大面積增加，買房賠率會越來越低。

2016-12

都在談房價問題，我最近沒事大概翻了一些基本數據，我發現拿香港、日本房價暴跌來驗證中國未來悲慘貌似不太貼切。哪怕美國都估計不太適合中國，香港彈丸之地，民眾無處可去，只能承受畸形房價，變相也成為助推者，很大程度上是典型的供給有限，需求無限的不完全市場。

日本看上去稍微大一些，但是實際情況是大量的人口極度壓縮在有限的幾個核心城市，人口密度極高。所以，房價也是類似情況，雖然沒有居民遷移限制，但是實際居民是無處可去的。中國其實跟他們都不類似，中國光核心城市就差不多三個，但是也就撐死了容納極限三四千萬人口。所以，還有極大部分人口聚集在一線半城市，二線城市，這些城市加起來至少十五六個，但是也就容納千萬人口級別。

從這個角度來看，中國的階梯性情況放在這裡，導致的情況是中國居民因為房價影響而生活出現極端情況的並沒有想像中那麼大。

最近看到很多一線城市的人口流到二線省會，為什麼呢。房價高，一輩子無望，生活質量低。但是到了二線省會，卻都能生活的還不錯，所謂階層固化，很多時候都是自我選擇問題，你要留在一個毫無希望的城市，那也只是你的選擇罷了，天下之大，何處不安生？這個角度看，一線高房價，並沒有想像中位線，一旦過了臨界值，人口凈流出，競爭力下降。但是對於中國整體而言，沒有那麼恐怖，此起彼伏而已了，總歸會相對均衡。

從中國整體來看，中國還是有足夠的區域能容納足夠的資金的能力。這個角度，我大概結論：一線的房價有上限；二線的低房價會抹平；三線，短期之內還不用考慮。