首次負增長！再炒房，中國版次貸危機就真來了！

這一數據再次粉墨登場，中國版次貸危機擔憂重燃... 萬億存款全面流失，你意識到問題的嚴重性了嗎？ 首次負增長！不是餘額寶惹的禍..

根據央媽披露，2017年全年人民幣存款增加13.51萬億元，同比少增1.36萬億元。

這個數據又被國家金融與發展實驗室理事長李揚在博鰲論壇上強調了一遍：去年居民存款增長率首次為負，這是一個危險信號。

萬億存款跑去哪了？很多人第一反應，餘額寶唄。這也是原因之一，不然央媽也不會從今年開始，要求企業和個人持有的「寶寶類」貨基，直接納M2的統計中。

但實際上，在金融監管下，餘額寶一年四限，去年理財市場規模也整體收縮，這顯然並不是存款流失的主要原因。

而央媽的另一組數據給出了答案：2017年全年人民幣貸款增加13.53萬億元，同比多增8282億元，創下歷史新高。

其中，住戶部門中長期貸款增加5.3萬億元，比2016年少增加3800億元，短期貸款增加1.83萬億元，新增規模是2016年的2.8倍。

中長期貸款減少，顯然房貸被摁住了，而短期貸款（消費貸、現金貸、信用貸等）的增速卻飆升，說明了啥？收入增速低於消費增速，全民舉債消費。

火箭妞幾乎每天能接到推銷銀行貸款業務的小姐姐電話，還有各種平台求貸款的簡訊。

之前出了一件很有意思的事情，招行曝出「網紅款」，向建行員工提供專屬消費貸，已經彪悍到開始做別家銀行員工的生意了。

為什麼銀行要大力推行這種消費貸？

沒別的，利潤高唄。

畢竟它的利息是基準利率（4.35%）的2倍多，年化10%，而且消費金融還有國家政策支持呀。

存款流失，你意識到危機了嗎？

萬事萬物都有兩面性，比如負債，適當是好事，過了就適得其反了。

適度負債，一來可以幫你實現收益的槓桿，二來可以幫你延遲支付。

舉個簡單的例子，你工資到賬後存餘額寶，後用花唄消費到期準時還，既不用付貸款消費的利息，還能賺取餘額寶的利息。

那麼過度負債呢？

去年第三季度，中國債務收入比達到了77%，也就是說我們每掙1萬塊，就要拿7700來還債，這個狀態多可怕呀。

所以國家這兩年一直在強調「去槓桿」這個詞，通過貨幣緊縮+提高利率來降低新增負債，就是為了讓你減少新債，還舊債。

火箭妞昨天也說了，央行新行長已經發出了信號：全球貨幣轉向，未來不會再放水了，市場上錢會越來越緊，只有加息的可能。

中美貿易戰打響，物價上漲，那麼通貨膨脹就會來得更猛了，甚至還會助推加息。

現在市場上撒的錢少了，物價再上漲，一旦收入斷了，如果過度負債的你現金儲備不足，陷入流動性危機，很可能生計都會出現問題。

送您一句話：做70%能力邊際內的事，降低30%自我慾望與存在感，幸福的成本就會越低。

潘石屹深夜發聲: 今天的房地產市場一天比一天畸形！

「今天的房地產市場一天比一天畸形，已經違背了基本的常識。」——潘石屹

10日夜，老潘的用十分鐘時間詳述了他最近對於房地產市場的思考，內容發出後迅速引髮網友和媒體的熱烈討論。

全文如下：

近些年來，我一直怕談房地產，怕談房價，因為媒體只喜歡聽結論，不注重背後的道理，甚至還會忽略一些常識。一個聳人聽聞的標題，在吸引眼球的同時會帶來許多的爭吵、不和甚至謾罵。今天我想把我對房地產和房價背後的一些思考，完整和大家說一說。

從1998年開始，過去的二十年，中國的房地產行業用市場化的辦法，讓許多人的住房條件改善了，讓城市的面貌大為改觀了。應該說，房地產行業在這二十年中功不可沒，用市場去配置和組織資源也功不可沒。

我們必須承認，二十年後的中國房地產市場一天比一天畸形，已經違背了基本的常識。先不談房價，先談房價背後的更深層次的東西，它就是租金回報率。租金回報率就是用房子的年租金除以房子的總價，它是全世界衡量房地產市場最綜合的指標，沒有其他任何一個指標能代替它。也有人用租售比來表達，這兩者是同樣的經濟含義。

以北京為例，現在辦公樓的租金回報率大約是3%，住宅的租金回報率不足1%。一定有人會說，我算錯了，他們常常會用自己的故事來說服我：十年前我買了一套房子，房價是多少，現在租出去了，算了一下租金回報率是6%或7%。其實這是他自己搞錯了。計算租金回報率有一個特別重要的前提，就是要「用今天的錢算今天的帳」，要按現在的價格來算，而不是當年的價格。否則就亂套了，六百年前建故宮時也沒花多少銀子，這樣比是沒有意義的。

正常的租金回報率應該是多少呢？應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%。長期來看，當租金回報率低於銀行貸款利率時，說明房價太高了、會跌，反之就說明房價太低了、會漲。這就是房地產市場的常識。

這樣來看，中國的房價已經高的離譜了。之前有位領導告訴我，中國的租金回報率一直很低，跟世界不同步，這也許是中國房地產市場的特點吧。我告訴他，在1998年、1999年北京的住宅租金回報率能達到20%，是在這二十年里，從20%一步一步降到了今天不足1%。

政府說：房子是用來住的，不是用來炒的。每個人、每個企業對這句通俗易懂的話都有自己的理解，也有人把這句話無限地去引申。我的理解很簡單，就是要讓租金回報率回歸到正常的水平，要把過高的房價壓下來。

我們先從房子的成本來看，高房價的背後是這麼幾大塊：

第一塊是土地成本和稅金，地方政府拿走了。地價越高，房地產的稅就越高，政府拿走的這一大塊逐年在上漲，有些城市每年上漲的幅度是非常驚人的。

第二塊是利息，銀行拿走了。房價上去了，銀行利息就越來越多，利息之外，銀行還用各種金融產品變著花樣地來分得更大的蛋糕。

第三塊是利潤，房地產開發商拿走了。房地產開發商是商人，而商人的本性就是追逐利潤。

建安成本只佔一個小頭，而這個小頭又要分給幾十個相關的行業。別人在吃肉，這幾十個相關行業也只能喝點湯。

所以，這幾撥人渴望房價一直漲，永遠漲下去，像吸毒一樣上癮了，離不開了。這三撥人一起合謀，千方百計要讓自己分得更多的蛋糕。

結果就是城市裡的中產階級，把這些年辛辛苦苦賺的汗水錢，絕大部分轉換成了房產。我記得，十年前、十五年前，城市的白領還在非常凄慘的討論「房奴」的問題。十年後、十五年後，房子的升值了，「房奴」們搖身一變，變成了中產階級，做起了中產階級的夢。他們也被迫加入了前三撥人的陣營，盼著房價一直漲。

我們要問的是：這夢是真實的還是個陷阱，是不是有基礎的，是不是違背了常識。十五年前，我們討論房價時，誰說房價要漲，一定會挨板磚。今天反過來了，誰要說房價會跌，就會挨板磚，誰要說房價會漲，點贊比板磚要多得多，這其中點贊的一大批就是當年的「房奴」。

我們看到，有些房地產開發商積極響應政府的號召，改售為租，做長租公寓、短租公寓等等。這樣做有用嗎？今天中國房地產市場的現狀是，住宅的租金回報率不足1%，銀行貸款利率是5%，怎麼才能把這生意做得不虧本呢，幾乎是不可能的。改售為租只能寄希望於房價上漲，飲鴆止渴，而房價上漲後，現在已經很低的租金回報率只能更低。再看看其他行業，房租的快速上漲已經吸幹了很多行業的利潤，很多企業由於房租太高無法經營只能關門倒閉。而房租相對於房價、相對於銀行利息還是太低了。

化解危機、回歸常識的解決辦法是什麼呢？

上策是對症下藥，要去槓桿，不要濫發超發貨幣。關注錢，就管住房價了。增加土地供應，城鄉一體化，調整稅收。

中策就是無為而治，什麼也不做。

下策是有病亂投醫、亂吃藥。

未來房地產的市場一定會回歸正常，回歸常識。市場配置資源的機制是不會變的，也不應該變。因為住房又破又小的計劃經濟時代，我們都經歷過了，這條老路是不能走的。我唯一不知道的是，會用漸進的方式回歸，還是用激進的方式回歸。

央行行長表態！樓市嚇出一身冷汗！

昨天，在博鰲論壇上，剛剛履新不久的央行行長易綱透露出大量有價值的信息！對樓市有重大影響。

無論是購房還是投資，都得明白大趨勢。跟著趨勢走，才不會被割韭菜。

重要信號一：貨幣收緊，很可能是未來一段時期的常態

主持人問易綱：全球貨幣政策處於收緊的背景下，如果中國收緊貨幣政策，有哪些原則需要遵循？易綱表示：

目前我國實行的是審慎的貨幣政策，我們沒有任何量化寬鬆、零利率政策。現在主要央行都在收緊利率，開始退出擴張，也會進行縮表，我們已經有很長時間期待這樣的政策發生，我們也已經準備好了。

這段話的言外之意就是：全球都在進行縮表加息，中國已經做好應對的準備。換句話說，貨幣收緊，將會是未來一段時期的常態。

著名財經評論員劉曉博解讀：易綱認為全球寬鬆的貨幣政策應該結束了，因為槓桿率太高了、資產價格也太高了。應該說，這個表態對於房價是利空。

他也斷言：易綱將成為有史以來最關注房地產價格的央行行長！

重要信號二：利率上浮將是大勢所趨

對於利率，易綱指出：

我們的利率目前有兩條渠道，一個是基準利率，還有一個是市場利率。最好的利率改革方式就是為了使兩條利率軌道逐漸融合，更向市場利率融合，讓這兩條軌道更加審慎。

就長期而言，這段話頗有深意，那就是利率市場化再進一步，雙軌制將逐漸向單軌制轉變，對於長期坐吃存貸款利差的金融機構，顯然是大利空。

就短期而言，目前，基準利率已經嚴重滯後於市場利率，房貸利率動輒上浮10%-20%早已是家常便飯，而企業實際貸款成本甚至比基準利率高出50%以上。

這種背景下，要想實現基準利率與市場利率的合二為一，要麼是調整基準利率，讓基準利率跟得上市場利率上浮的步伐，要麼是直接取消存貸款基準利率，讓市場利率來決定一切。

無論如何，按照目前的趨勢，利率持續上浮都是大勢所趨。無論會不會在明面上進行加息，起碼市場上早已感受到實際利率上浮的威力，這方面，剛需購房者最為感同身受。

其實，早在一個月之前的全國兩會上，央行副行長潘功勝說得更明白：最近，房貸利率略有上升，但從長遠的周期來看，仍然處於比較低的水平。

下圖是以貸款200萬，貸30年來計算的購房成本，上浮30%相比基準利率，月供增加1856.33元，利息多了66.83萬元。

此外，目前已有城市對假離婚買房提出了明文限制，成都市房管局公布房地產市場調控新政，對於夫妻離異的，購房登記時離婚應已滿三年。

目前南京還沒有出台相關政策，但據我了解，南京有些銀行對離婚人士貸款審核較為嚴格，可能會影響貸款額度和下款時間。

重要信號三：國家在防風險去槓桿！多家銀行因違規輸血樓市吃了罰單

最後，關於槓桿率，易綱表示，

我們確實有高槓桿率、高債務率問題，這種高槓桿率是我們進行審慎貨幣政策的背景。我們首先會使債務率穩定下來，第二步是讓債務結構，比如政府債、公司債、居民債，中央債務、地方債務的結構進行優化。

防風險去槓桿，這是今年中國經濟最大的關鍵詞，也是理解中國樓市變化的根本立足點。防的是金融風險，去的從地方政府到企業再到居民買房加起來的各種槓桿，這其中，居民家庭部門的槓桿首當其衝。

所以，無論是購房還是投資，都得明白大趨勢。跟著趨勢走，才不會被割韭菜。

中國銀行保險監督管理委員會副主席王兆星近日出席中國銀行業協會第七屆會員大會四次會議上表示，要努力抑制居民槓桿率，嚴控個人消費貸款等違規流入股市和房市，繼續遏制房地產泡沫化。

根據證券日報不完全統計，今年一季度，有十餘張罰單開給了資金違規流入樓市的銀行。

例如，中原銀行股份有限公司鄭州分行因個人綜合消費貸款被挪用於購房首付，違規向借款人發放虛假按揭貸款，調查審查失職、虛增存貸款。被河南銀監局罰款90萬元。廈門銀監局也對某國有銀行廈門市分行罰款35萬元，處罰原因為個人消費、經營貸款資金被挪用於購房。

此外，某上市銀行上海分行，因對同業投資資金投向未盡合規性審查義務，2014年12月份至2017年7月份，某同業投資資金投向項目資本金不到位的房地產開發項目。被上海銀監局罰款50萬元。

據證券日報報道，各家銀行對於消費貸款金額上限規定不一，例如北京銀監局曾下文，要求個人消費貸原則上發放金額不超過100萬元、期限為10年以內，以防止個人消費貸款違規進入樓市股市，許多地區則未有明確說明。

重要信號四：2018央行會加息嗎？

那麼問題來了：今年央行會加息嗎？這也是關係到萬千買房人錢袋子的事情。

劉曉博判斷：看起來是這樣。但是，2018年是高度不確定的一年，央行也只能走一步看一步。最大的不確定，當然是中美貿易戰是否會爆發，能打到什麼規模，在什麼時候實現妥協。第二個不確定，是日益對抗的美俄關係和敘利亞、朝鮮等地的局勢。第三個不確定，是中國在「大基建+PPP」轉向謹慎、環保加強的情況下，經濟走勢將如何演進。

國家統計局剛剛公布了3月的CPI（上圖）和PPI（下圖）。PPI看起來還可以，漲幅逐步回落。但CPI開始進入敏感期。

春節期間，CPI一度飆升到了2.9%，逼近了3%的警戒線。3月物價回落，但同比漲幅仍然保持在2.1%，是一年來的高位。如果中美爆發貿易戰，將帶來輸入性通脹，則加息就有可能提前。

中國早晚會加息，加息之後樓市上浮的利率可能略微下調，最終讓樓市按揭的「加權平均利率」維持在相對低位，以避免樓市成交量入冬。

現在政府的想法非常明確：除了少數三四線城市，大多數城市房價不能再漲了，但成交量不能過於萎縮。成交量斷崖式下滑，則將帶來新一輪庫存上升和經濟跳水。鑒於央行越來越重視房地產價格，未來房價很難出現飆升的走勢，只能是慢牛。

或許有人會問：如果央行持續加息，樓市將會怎樣？

一旦加息，會擠掉一部分炒房客，讓真正想買房子的人買到房，這沒有什麼不好。1998年住房制度改革以來，中國經歷過多輪加息周期，但房價始終在通脹推動下向上，這是基本趨勢。即便是城鎮化已經完成的歐美，也是如此。何況城鎮化還有白銀10年的中國！

加息不會讓天塌下來，只會讓真正的剛需、改善型需求者獲得更為公平的買房機會而已。但對於投資、投機，高槓桿的炒房人來說，加息或許將成為致命一擊。

再炒房，中國版的次貸危機就真來了

現在時勢不同了，特別是近年來，銀行的飯碗被支付寶、微信搶了，生意越來越難做，收入利潤不斷地在下坡路。

而且再加上金融去槓桿，在監管的高壓下，以前用來加速空轉套利的表外業務要大量轉入表內，銀行壓力更大了。

表外貸不了，實體利潤低還頻頻違約，房貸也要被限，於是個人消費貸的商機就來了。

現在不僅支付寶，微信微粒貸，京東白條，都在加入這場大戰，銀行也按捺不住了。

但火箭妞認為，有特定場景依託，有指定的小消費用途才能稱為消費貸，比如說像花唄，京東白條這樣的。

實際上，無論是招行的閃電貸，還是借唄，微粒貸這種資金流向不可控的貸款，只是美其名曰為消費貸，實為現金貸。

為啥國家要冰凍樓市？一是為了防止資本外流，二是看到樓市有泡沫破滅的風險。

雖然現在已經收緊了房貸，但現階段牽連到房地產的資金信貸來源不明是最大的問題，現金貸，消費貸，信用卡，已經完全搞不清楚到底槓桿多少倍了。

居民槓桿率已經成了金融市場的明星詞，也成了國家防範金融風險的首要關注重點。

雖然在短短几秒，我們就能通過多家銀行獲取上百萬的現金。

但這種申請的便捷性無疑也給居民部門加了槓桿，場外資金被一層層放大包裹後又進入賭局之中。一旦信用評級低的債務斷了，後果將不堪設想。