我對未來3年房價走勢的預測

今天這篇估計又要被罵了。

一是我的預測如果不符合很多人心裡的判斷或希望，比如我預判跌，你已經買了房希望漲，我預判還要漲，你眼瞅著房價跌，屁股決定腦袋，就會罵。

二是預測這種事沒人敢打包票，如果我預測不準，也會罵。

罵就罵咯，反正我把真實想法說出來，信不信由你。

現在預判房價走勢，不能再用「長期看漲」，「短期看跌」這種一概而論的說法了。

至少分成四類情況，要分別看待。

一線：北上廣深+杭州，姑且稱為A級城市。

強二線：成都、南京、武漢、重慶、天津、蘇州、鄭州、西安、廈門、青島、長沙、濟南，稱為B級城市。

普通二線（福州、合肥、瀋陽、大連、南昌、寧波、昆明、石家莊、無錫等等）、三大都市圈內的三線（如嘉興、崑山、東莞、佛山、中山、廊坊、雄安等）和強二線周邊30公里內的三線（如泉州、開封、湘潭、株洲、滁州、咸陽），稱為C級城市。

除此之外的三四五六線城市，稱為D級城市。

A級城市未來3年房價走勢，我的預測如下。

2018：持平（5%以內微漲跌）

2019：持平（5%以內微漲跌）→小漲（5%-15%）

2020：小漲（5%-15%）

2016年10月之後，上海一二手房價格基本持平，如果一定細分區域，那內環內中心區域二手房還有小幅上漲，中外環間的剛需盤小幅下跌，再進一步細分到板塊，還會有些小差異，但總體上沒大跌也沒大漲，上海調控非常牛。

北京在2017年3月有一波暴漲，耗盡了最後一發氣功彈，隨後房價蔫了，再然後就開始下跌，現在已跌回2016年底的水平。北京之前調控不力，後來猛趕直追，算是將功補過，還是很牛的。

廣深過去一年多其實還是有在漲，尤其是深圳，調控不力。

因為深圳是一線中唯一沒有原住民的城市，落戶非常容易，來了就是深圳人，加上高薪崗位多、創業機會多，社會公平做得最好，你這麼搞，不但會虹吸二三四線人才，連在北上被限購的外來人才也有往深圳跑的心，至少人沒去深圳，坑先給佔了。

這就尬了，要想深圳房價大跌，怕是得遇到天大的危機……

注意，深圳這種人口結構和城市特性，決定了深圳房子的金融屬性遠高於北上。把北上深過去15年房價走勢圖放一塊兒，會發現北上房價永遠蛇形纏繞，相愛相殺，畢竟都是成熟大都市，

深圳房價則是個深井冰，歷次漲跌幅都遠高於北上，尤其是08年金融危機那次大跌，不是4萬億的話，那架勢就是整體崩盤，排隊跳樓的節奏。

所以深圳買房，自住沒問題，投資也可以，但投資風險高於北上廣，切記。

B級城市未來3年房價走勢，我的預測如下。

2018：持平（5%以內微漲跌）→小漲（5%-15%）

2019：持平（5%以內微漲跌）→小漲（5%-15%）

2020：持平（5%以內微漲跌）→小漲（5%-15%）

大部分B級城市去年漲幅還是蠻狠的，但我不認為地方政府會視若無睹，如果還是壓不住，調控力度會進一步向一線靠攏。

對中央來說，現在就關心這十幾座重點一二線城市，壓住了，調控就算成功，然後就等保障房不斷上市來慢慢化解需求堰塞湖。

所以不要妄想未來3年AB級的城市調控力度會放鬆，現在不能買的過兩年能買；現在首付比例很高，過兩年會降下來。

不存在的。

比如杭州，開始只有主城區限購，後來富陽、餘杭也限購，再往後，早晚德清、臨安也會限購。

所以現在不買，將來更難買。

另外中國也和美國一樣，已進入銀根緊縮的加息周期，未來基準利率早晚會上調，全國首套房平均利率已連續1年多不斷攀升，銀行對低息貸款越來越「惜貸」。

全國一二線城市中首套房利率最低的上海，從4月1日起，也將把9折利率全線上調到9.5折，甚至部分銀行已不再對首套房放貸。再往後，大概率還會進一步上調到基準利率甚至更高。

銀行躺賺的好日子已經過去了，為了抑制房價，更為了獲取利潤空間，「保護剛需」已是一句空話。

按現在中央的指導精神，最好還沒買房的小夥伴都租房住，首套房也要限制。尤其是去年房價漲瘋了的武漢、南京、鄭州等強二線城市，首套房利率也上浮到了1.1-1.2倍，鄭州最厲害，有銀行直接把首套房利率上浮1.3倍，和二套房一樣，愛貸不貸。

所以現在覺得利息太高，不捨得買，將來利息還要高，更買不起。

二線相比一線，房價還是明顯低了一個level，生活各方面的便利度和完善度也在逐漸逼近一線，未來還是有大量無法在一線留下的人口會拚命去二線占坑，所以B級城市房價的上漲預期，高於A級城市。

未來三年，B級城市的房價走勢大概率是「需求推動上漲→調控升級→高位縮量橫盤→調控邊際效應耗盡，再次上漲→調控再升級」的套路。

如果你的需求是未來10年、20年、30年能長期保值不用太擔心，買A級城市更合適。

如果你的需求是未來5-10年能有相對更高的穩健升值回報，買B級城市更合適。

C級城市未來3年房價走勢，我的預測如下。

2018：大漲（15%-30%）

2019：小漲（15%以內）

2020：持平（5%以內微漲跌）

C級城市緊貼著被嚴格限購的一線城市或未來會進一步加碼限購的強二線城市，而自己又不怎麼限購，或限購力度不大，所以會產生明顯的溢出效應。

這種溢出效應，有些是泡沫，有些現在看有泡沫，但未來隨著自身的崛起，泡沫會逐漸被消化。

力哥是地理決定論者，說過很多次我對嘉興、東莞這種城市房價的長期看好。

東莞夾在廣深之間，過去只能算三線，未來一定會變成二線城市，還不是弱二線。

嘉興不但夾在滬杭之間，還同時夾在蘇甬之間，這四座城市都富得流油，嘉興的體量卻小得多，過去在三線里都算很弱的，未來一定也會變成二線。

嘉興和東莞的房子被上海和深圳炒房客「干」了一年又一年，冬去春來，從不停歇，當地群眾生活在水深火熱中，你說現在房價還算窪地嗎？

窪個毛線球……

但長期看，還可以「干」啊，因為錢多沒處泄洪，很多人沒得選呀~

但中央不會那麼care嘉興房價漲跌的。

現在嘉興的限購令，比2010年第一版雞肋牌限購令還要雞肋，外地人限購1套，意思是如果你買不起上海房子，來來來，不交社保不落戶，嘉興房子人手一套買買買……

如果你是上海土著，上海已有兩套房子被限購，來來來，不交社保不落戶，嘉興房子人手一套買買買……

嗯，就是做做樣子……

我目測嘉興土著青年殺害光上海人的心都有……

過去兩年，不斷有會員隔三差五問，上海房子被限購/買不起，能不能去嘉興搞一套？不限購，總價低，是不是機會？

今年，陸續開始有會員問，杭州房子被限購/買不起，要不要嘉興房子搞一套？不限購，總價低，是不是機會？

當然，你也可以嘉興二字改成南通、湖州、舟山、紹興、佛山、惠州、中山、甚至江門……

所以未來3年，我預測C級城市房價還是會有一個慣性作用，逐漸沖高回落的過程。

（嘉興不再是一座寧靜的小城）

D級城市未來3年房價走勢，我的預測如下。

2018：暴漲（30%以上）→大漲（15%-30%）

2019：大漲（15%-30%）

2020：持平（5%以內微漲跌）→大跌（15%-30%）

從絕對值上看，2017年房價漲得最凶的，其實是很多名不見經傳的D級城市 。

比如房價從4000漲到7000，絕對值上看不算啥，但漲幅卻高達75%。

理由是大規模的棚改導致的貨幣溢出效應。

中國大城市面貌在過去30年發生了翻天覆地的變化，一二線城市棚改很早就啟動了，拆到現在，像北上市中心的棚戶區，真不剩多少了。

但還有大量三四五線城市的棚戶區沒拆呢，居民生活質量無法提高啊。

所以棚改其實是貫穿十多年的增進民生福祉的長期工程。

只不過上一屆政府，由於種種原因，棚改推進步伐非常緩慢，比如原計劃一年拆400萬套，結果到頭來才拆了200萬套。

到2012年底換屆時，中國還有4200萬套危棚簡屋需要改造。

新一屆核心上來後，全心全意為人民謀福利，棚改速度大踏步推進。

2013年，完成了320萬套；

2014年，完成了500萬套；

2015年，啟動3年棚改攻堅計劃，目標三年內完成1800萬套棚改。

結果超額完成目標。

（棚改計劃吹響堅挺號角）

今年兩會上，總理明確表示，還剩下1500多萬套棚戶，2018-2020將基本搞定，年均改造500萬套，其中2018年開工580萬套。

2021年要全面建成小康社會，脫貧攻堅，一個都不能少。

也就是說，棚改紅利到2020年就會宣告結束。

那為啥棚改會推高房價呢？

因為過去棚改，大多採取安置房模式，因為你把人家唯一住房收了，總得給人家新房子住吧。

但現在有超過50%的三四線棚改採取是貨幣化安置，我把你房子拆了，不給你安置房，但給你錢。

這錢拿到後，你愛買房買房，愛租房租房，愛投資投資……

但實際上拿到錢以後，絕大部分人還是會去買房子，不然住哪啊？

這麼一來，不需要政府新建安置房，就能把原本建好賣不掉的商品房給消化掉。

為啥中央現在就盯著十幾座一二線城市，而無視更多的三四線城市呢？

因為主要矛盾不一樣。

一二線城市的主要矛盾是人都往這裡擠，房子不夠住，導致房價飛漲， 民不聊生， 所以要拚命抑制房價過快上漲。

三四線城市的主要矛盾是人都往外面跑，房子一大把，就是沒人買，房價要暴跌，地方經濟就要出大問題，所以一定要想辦法把庫存去掉，把房價hold住。

而且為了讓居民接受貨幣化安置，在央行定向PSL（抵押補充貸款）的貨幣支持下，實際上還多給了點錢，差不多是評估價的1.3倍，突然多了那麼多錢，還都拿去買房，當地新房價格自然就拚命UpUp了。

看中央的棚改意見也很明白，要求那些商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，讓棚改居民拿著安置補償款去做接盤俠。

所以碧桂園之類的房企，去年賺大發了，都是借的三四線棚改東風。

這種完全靠一次性政策紅利推動的暴漲，到2020年後，就沒有未來了。

現在聰明的開發商，都在抓住最後的紅利期，拚命提高周轉率，儘可能去庫存，還有些傻X開發商， 以為這種暴利還能持續下去，還在拚命囤地待漲。

你可能會說，力哥，既然你預期棚改推動房價還能持續2年，那我現在趕緊買，等2年後拋掉，不就能穩穩地大賺一票了？

問題是，到時你賣給誰？

這和力哥之前在《海南房子來一套，度假養老還升值！？》一文里說的道理一樣。

你現在首要考慮的，不是未來漲不漲的動，而是賣不賣的掉。

所以對於最廣大的D級城市，如果是自住買房，當然沒問題，花錢改善居住條件，理所應當。

但如果投資，那就蠢到極點了。

2019年，把自己手裡多餘的三四線房子賣掉，想辦法貼錢買套二線房子。