未來20年，人口紅利屬於養老地產

作者：房產教授

上兩篇文章我們說到，由於農村人口向城鎮的轉移導致農村正在快速消失，而這種消失的趨勢不會改變，未來20年，中國大部分農村都將消失，只會剩下一小部分，緊鄰大城市的周邊鄉村，或者已經融入城市裡面遠郊農村。振興鄉村，不是振興全部，而是振興這一部分。

一方面是農村大量消失，導致前面20年大量農村人口流入城市的人口紅利逐漸消失，另一方面則是全國性的越來越嚴重的人口老齡化，所以很多人對未來20年的樓市非常悲觀，認為一二線城市房價已經過高，在失去人口紅利和人口老齡化兩面夾擊之下難以為繼，甚至連萬科都覺得房地產的黃金時代已經過去，接下來的是白銀時代。

實際上，已經獲得大部分人認同的觀點之一是：房價上漲的根本原因是貨幣的貶值。

過去20年，貨幣增發了多少我不想去統計，但是我想大家應該還能記得住的是，20年前的工資只有幾百塊，現在隨便哪個地方的最低工資標準都幾千塊了，2017年北京平均工資都快1萬塊了（官方統計）。

老師告訴我們，科技的發展提高了生產力，降低了生產成本，是可以降低物價的。但是20年前2毛錢的包子現在也要1.5元了。貨幣增發的速度遠超生產力提升的速度。按照這個速度下去，一個包子遲早要漲到10塊錢1個的。

貨幣增發，物價飛漲，房子作為可投資產品，價格自然要上漲的比包子更快。但是房子又不是個普通標準商品，它的價格因素可以有很多，非常複雜，但是也可以非常簡單。

北京的包子或許會比哈爾濱的貴一些，但是頂多就是北京賣1塊5，哈爾濱賣1塊錢而已，但是北京的房價是好多好多倍了。如果再看農村，許多農村白送都不會有人去住。

為什麼北京上海深圳的房價那麼貴，但是農村的房子卻沒人要？

我們可能會分析出很多原因，比如一線城市有更多的工作機會，更好的教育條件，更好的醫療條件，更多的燈紅酒綠。

康老師總結了他多年投資經驗，得出了房價的5大支柱：交通、教育、醫療、產業、商業。用通俗的話來說就是，那些離高鐵站、火車站更近，有更多更好的學校、醫院，有更多工作機會、發展機會，有更便利的生活條件的地方，房價就會高。

所以康老師在不斷研究各項政策，挖掘那些目前5大支柱尚未完善，但是未來不久之後會快速完善的地方，這些地方因為現在缺少5大支柱所以價格很低，價值被低估，而未來在這5大支柱完善之後，價格就會快速上漲，給投資者帶來豐厚的收益。這就是康老師所說的價值窪地。

實際上，歸根結底，房價最根本的支撐點是人口。有更多更好的學校、醫院、創業就業機會、享受娛樂設施等等，最終的結果都是吸引了更多的人口加入，人口基數龐大了，物價、房租、房價都會漲的比其它地方快。

也就是說，一線城市之所以在過去的20年里漲的比別的地方快，是因為一線城市流入了更多的人口。

所以，如果再簡單一點說，那麼投資房產，就是要投資未來人口流入更多的地方。

那麼，問題來了，一二線城市的人口紅利真的消失了嗎？實際上，未來20年，一二線城市的人口紅利將持續，並且不會受到老齡化的影響。

過去的20年，農村和鄉鎮龐大的人口向城市輸出，這些人口並不是單一地流入到一線、二線城市，三四線甚至縣城都獲得了巨大的人口紅利。這是因為不論是一二線城市還是三四線城市，或者是縣城，都要比農村更好生存，更好發展。但是隨著城市化的進一步推進，城市的進一步發展，交通的進一步完善，未來會有更多的人從縣城、三四線城市向一二線城市轉移，就像農村向縣城、三四線城市轉移是一樣的，一二線城市會比三四線城市更有吸引力，更有發展前景。

也就是說，未來20年，一二線城市的吸引力不會變，它們將會繼續大量吸引人口進入，不同的是，以前是農村、鄉村向一二線城市輸入人口，未來將是由三四線城市向一二線城市輸入人口。遠離一二線城市的縣城未來20年的命運，就會像今天的農村、鄉鎮一樣，面臨人口流失的困擾，所以現在縣城的房子、商鋪，除非自用，已經沒有太多的投資價值了。

至於討論了十多年的人口老齡化問題，恰恰是未來20年的新投資機會。

一線城市的醫療、教育、交通、產業、商業等等，對年輕人來說是巨大的吸引力，但是對於老年人來說，除了醫療之外，其它東西都是可有可無的，但是一二線城市嚴重的空氣、水質污染嚴重威脅著老年人的健康。年輕人為了發展逼不得已呼吸著被污染的空氣，喝著被污染的水，但是老年人已經沒有必要非得留在一線城市了。

離開一二線城市，去更適合養老的地方生活是未來老年人必然的選擇。

如果問我哪裡最好賺錢，那麼我毫不猶豫會想到北京、上海、深圳、廣州，如果問我哪裡最適合養老，那麼我想大家腦海中都會浮現2個字：海南。如果問我比海南更適合養老的地方，那麼我只有說三亞了。在中國，我實在想不出還有比海南，比三亞更適合養老的地方。

當然，海南有它的優勢，也有它的短板。優勢是自然資源，沒有污染，氣候舒適，沒有冬天。短板就是城市建設較差，即使是房價最貴的三亞和作為省會城市的海口，基礎設施都比較薄弱。但是正是因為這些基礎設施薄弱，所以現在海南的房價還不算太貴，尤其是相對一線城市的房價來說，海南大部分市縣的房價都是非常低的。

隨著海南的交通、娛樂等基礎設施不斷完善，就會有越來越多的老年人加入到海南養老的大軍中。也就是說，未來20年，海南以及其它適合養老的城市將迎來由人口老齡化帶來的，新的，屬於養老地產的人口紅利。

本文為公眾號 房產教授 原創文章