灣區買房實錄——美國買房的林林總總，以及修修補補日記1。

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所以我去灣區買了房。然後現在每天在擔驚受怕中度過。聽我把這個故事講完。

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去年年底買房也真的突然之間的決定。在去年年中的時候，我上了美國的三大房產網中的一個Redfin，我看到我租房子的旁邊有個房子在出售，我就想看看美國看房、賣房是怎麼樣的存在，所以我點了預約看房，設了看房時間。就過了半小時，一個陌生電話響起，我猶豫的接起來，原來是房產經紀人和我打電話。

房產經紀人：你pre－approved了嘛？

我：什麼？

房產經紀人：pre－approved啊，沒有pre－approved我們不帶你看房的。

我：什麼是pre－approved啊？

房產經紀人（小白啊，什麼都不知道）：你要找貸款公司或者貸款經紀人給你出具一份你有資格買房的報告。

我：哦，這樣啊。但是我都不知道額。

房產經紀人：我給你介紹吧，我認識的貸款公司，Mike，過一會讓他給你打電話。

我：好的

然後房產經紀人啪的把電話掛了。

過了差不多半個小時，我的手機又響了，新的陌生號碼出現了。的確是那個貸款經紀人Mike，和我解釋了一個小時美國是怎麼買房貸款的。

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以下是我總結的我買房的程序精鍊

先找一個貸款公司，或者貸款經紀人，或者銀行。但是美國沒有多少人會找銀行貸房款，因為銀行程序多，要求多，效率低，有時候搞上半年都貸不下來。可是灣區賣房的速度可以一個月就要求把賣房的程序都辦好，所以賣家不會接受買家貸款要那麼久的時間才能把款貸下來。第二就是專門的貸款公司，從銀行一級市場批貸款，然後把貸款貸給個人，他們從中賺利率差價。第三貸款經紀人，就是把市場上各種各樣的貸款都找來，可以給你任意搭配，給你找一個最便宜的利率，經紀人從中收傭金。（當然Mike沒給我講那麼詳細，怎麼賺錢的是我後來慢慢了解的。）

貸款公司，或者貸款經紀人，或者銀行給你出具一份pre－approved的證明，證明你有能力買房。一般就提供你的差不多多少首付，你家庭收入多少，銀行賬戶信息等一些個人信息。之後，貸款公司（或者貸款經紀人，或者銀行）給你開據一個pre－approved的證明，其中就有以你的首付和家庭收入可以買多少錢的房子。比如首付20%，年家庭收入10萬刀，可以買60萬刀100萬的房子（隨便舉個例子）。你就只能在看100萬以下的房子，你想看大豪宅經紀人也不會帶你去看的，因為你根本買不起，他才不會浪費力氣。

然後你拿著這個證明就可以去shopping房子了，房產經紀人會根據這個證明中的信息給你推薦在這價格區間中的房子（他們當然會推薦在價格區間中貴的房子，這樣才能多賺傭金）。

當然其實很多時候，你可能先找到了房產經紀人，然後每個房產經紀人都有和自己有聯繫的貸款公司或者貸款經紀人（銀行被排除在外），他們會把自己的貸款公司或者經紀人介紹給你。這樣溝通起來會方便快捷，貸款下來的速度也會快一點，畢竟熟人催著。

之後就是看房看房看房，可以去周末的open house（無需房產經紀人預約看房，這時可以去大豪宅裡面去瞄兩眼），或者平時工作日下班了下去看看房子，就找房產經紀人預約（那就只能是你的價格區間之內的房子了。或者房產經紀人會每天給你發一下新的房子，問你要不要去看，你看中哪個，他就給你預約。

當你看到心儀的房子之後，你就讓你的 買方經紀人從賣方經紀人那裡要來房子的各種文件。一般賣房之前，房主會找驗房公司出具房子的狀況，是否需要維修（100%都需要維修啦），維修什麼等等。有良心的房主，或者想賣出高價的房主會把房子整修一下，或者裝修一下。不管咋樣，一定要看這些文件，因為這些文件會告訴你房子的各種信息，同時會告訴你需要維修的地方，基本上可以估算一下維修成本。如果房子有很嚴重的問題，你都不用去下offer了，省了大家的力氣和時間。

當然有些人喜歡買沒有維修的老房子，主要原因是便宜，買了之後自己可以慢慢翻修。但是一般人是想買了房子就趕快住進去，省一點勁，美國房子修來修去也可耗時耗力。所以市場上整修過，裝修過的房子更佳受歡迎，因此價錢可以賣的更高。更主要的是，一般買沒有維修過的房子的人，一般也是懂得如何修修補補的人，基本上以自己DIY為主。如果你是一個修房子的小白，還是不要考慮了，因為請工人來，人工費都估計可以再買個房了。看看，隨便修個什麼，工時費都要100刀一小時，簡直就是搶錢。

當看好房子，就開始下單，給offer。以灣區現在的熱度，一個房子10，20個offer不在話下，一個掛70萬的房子，可以輕鬆賣出80萬的價格。一般一個正常房子listing兩個星期就賣掉了，熱門地區，熱門房子一個星期就賣掉了。

給offer這個感覺好像拍賣一樣，誰出的多，offer就給你。當然也不是這麼簡單，賣房人還要看你的首付比例（因為這個是他們可以立即拿到的cash），你貸款能力（價錢可以隨便喊很高，但是如果你貸不下款子，這個就會流拍，他們又要浪費一個月重新listing房子）。

如果你的offer被接受了（一般兩天後，賣房的要花時間對比所有offer啦），就要開始不停的簽文件。不過第一件事，趕快讓貸款公司或者貸款經紀人把你的貸款利率在最便宜的時候給鎖定住（特別是貸款利率有上漲空間的時候）。

offer接受後，就要給賣方earnest deposit，以表示你的誠意，一般是房價的2％左右。錢不是直接給賣方的，在買賣截止之前，所有的錢都被第三方公司（title company）hold住。在買賣完成後，由第三方公司一併全部結清。

offer接受的第一個星期，貸款程序就開始啟動了，貸款公司會發來各種文件讓你簽字，只要不是最後的文件（final version），都不會對你貸款利率，首付有什麼影響。當然同時要不停的溝通，因為有可能你要補交一些材料什麼的，儘快把貸款批下來。一般超過兩個星期貸款公司不能給出確定給你貸款，賣方可以撤走你的offer，他們就開始著手從新listing了。

當然，offer接受的第一個星期各種買賣合同，基本上買賣合同是標準。但是一定要把文件瀏覽一遍，強調要求對方買一年的house warranty。這樣在一年之前房子出現仍和情況，你不用掏大錢。並且一定要買title insurance，這樣房子之情的亂七八糟的事就可以和你隔絕了（比如前房主和貸款公司有扯皮，你買了房子一年後，貸款公司突然找你說要收你房子等等）。

同時，要和賣方討論找驗房公司的錢大家怎麼分，包括買賣房子的稅款大家怎麼分。不過按照現在房產市場的熱度，買房子的比賣房的急，完全是個賣方市場，所以上面那個怎麼分錢的事基本沒有什麼討論的餘地，一般都是買方全掏。主要要和賣方討論如果驗房後那些維修怎麼處理，他們全權負責，找人維修，還是他們把維修費折成credit在房價里減掉，或者修一部分，給一部分credit。

驗房，offer接受的第一個星期就趕快找公司驗房，預定全套的驗房報告（從房頂到房子底下，差不多700刀的樣子，最後有title公司一併結清），一般驗房合同里會給2個星期時間（當然良心賣方和他們商量一下，可以給你再延期幾天）。驗房是個很關鍵的程序，因為首先對買方，如果驗出來房子有很大的缺陷，買方可以趕快撤單（兩個星期之內，可以把那個deposit給拿回來，超過了就有可能拿不回錢了）。第二，驗房對貸款公司，貸款公司需要了解房子是不是大缺陷，確定能不能給你袋這麼多錢。

驗房除了要驗房子，還要驗煙囪，我完全不知道，在截止最後2天我的經紀人突然想起來，驗房公司居然沒有驗煙囪，所以趕快找了個檢驗煙囪的公司來看煙囪。驗房當天，買方最好要去看一下，監督一下啦。和工人們聊一下，基本在驗房報告之前，你就可以知道房子的狀況了，同時也基本上知道維修的費用了。

一般過了2天驗房報告就來了，仔仔細細看一遍。驗房報告有兩份，一份是general的信息，如下：

把房子的每個部分都介紹了一下，基本情況如何，如何保養，如何維修，現在需不需要維修等等。

第二份報告是一份維修報告，分為A，B，C三個部分。A部分是必需馬上就修，交房之前就要維修完畢，要不無法按時交房，並且給出維修的估算。B部分不需要馬上修繕，不修也不會影響交房。C部分可修可不修，或者以後慢慢修，或者不修也沒事，就是給你提醒一下有這個隱患，可能以後會變成一個問題。B和C部分是不需要馬上維修，不影響交房和貸款。

拿到報告之後，覺得沒有什麼大問題，不想撤單，就可以和賣方扯皮子了，A部分一定要讓對方出錢修。B和C部分，能榨出多少credit就榨出多少credit。我買房的時候，對方已經把房子整修的非常好了，A部份只需要3000刀左右的維修費，B和C部分加上煙囪不超過3000刀的。但是在我的不懈努力下A部分賣方全權負責，B和C部分買房給了我3000多刀的credit（也是由最後第三方title公司一併結清）。B和C部分是，等我買下來之後2個月，才找了handyman，不用掏250刀一小時的工時費，只要掏100刀工時費哦（哭哭哭），當然還有很多都是我自己洗修補補的，更是省掉了100刀一小時的工時費，比如門口水泥地上的裂縫，自己買點水泥來塗一下就好了。

給offer後兩個星期過去了，我每天在不停的看文件和簽字中度過。第三個星期，一般appraisal的文件來了。appraisal是第三方（appraisal公司中有資質的人）公司出具的關於這個房子價值的文件。就是這個房子到底值不值你給的價錢。如果appraisal說值，那貸款公司（或者貸款經紀人）會最終給你批下貸款，如果appraisal說不值的話，貸款公司肯定不給你錢啦。

appraisal的文件中包含：

1. 你房子的信息。你房子的大小，結構，建造年份，地價，房子的價格，房子外部牆啊，內部強啊，房頂啊等等所有房子的信息。
2. 你房子周邊房價的信息，選取5-10個和你差不多的房子和你的做比較。

想起來，appraisal之前，還會有一個房子的報告關於房子周圍環境，在不在地震帶（灣區就不用說了），在不在泄洪區。如果在泄洪區那肯定要買洪水保險，但是在地震帶上確沒有強制買地震險（灣區只有10%的家庭買了地震險，因為太貴了）。如果沒啥特別的情況，房子就買general的保險就行了。所以這時候還要和保險公司聯繫，讓保險公司出個quota，然後合理的話，就讓貸款公司和保險公司聯繫，讓貸款公司知道你找好保險公司了，買了啥保險。

時間就這樣到了第四個星期，基本上貸款也差不多要批下來了，這時候貸款沒著落，基本上估計也就沒希望了。當貸款公司的貸款最終版本來的時候，一定要仔細看一下（雖然大部分美國人也不咋仔細看，但是作為一個外國人我還是很仔細的看了一遍，請不起律師，就要自己親力親為），一共100頁的文件，雖然的確大部分的內容都是標準的，要改也改不了，但是要仔細查看你的首付對不對，你的利率對不對，特別是APR部分（APR這個其實在一開始就要和貸款公司討論好），你的closing fee（同APR）是多少，之前那些亂七八糟要到最後結清的錢算的對不對，反正就是仔仔細細對一遍賬（雖然其實不會錯，因為有第三方公司一起把關，但是畢竟出的是大錢，能扣回來一刀我也是樂意的）。不懂的地方要問一下自己的經紀人（房產和貸款）。

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所以在美國買房涉及到，買賣雙方，房產經紀人（買賣雙方的經紀人），貸款經紀人，title公司，appraisal公司，驗房公司，保險公司。所以真的要受騙其實很難，不過房價買高了到是有可能的，因為房子長相都不一樣，價值也只能估算，有可能你100萬就可以買下的房子，你花了110萬，多出10萬。

當然也有超級超級大土豪，買房不貸款的直接全款現金付清的，那就不需要那麼多公司涉入這場交易了。貸款經紀人就可以beybey了，然後appraisal公司也不一定需要了（appraisal的報告是貸款公司是否給你貸款的依據），驗房也是可有可無了。也不需要一個月以上的流程，兩個星期妥妥的就可以完成交易了。

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先寫到這吧。

之後寫一下美國的房子不同（condo，townhouse，single family house），以及我個人總結的不同房子的利弊。

還有買房之後屁事多的，介紹一下各種屁事，以及我為了這些屁事花了不少心血和錢財，以至於現在都不會去餐館吃飯，買完房之後一件新衣服都沒有買過，現在護膚品只在超市買的轉變。

還有美國房貸的各種奇葩事情（不一定是自己的）