上海杜月笙公館掛牌價6億 離出售究竟有多遠？

公館是二十世紀初上海灘建築史上社會發展的重要象徵，不管過了多久，住房演變成什麼模樣，走進公館，歷史的厚重氣息會瞬間將你拉回到那個被稱之為「十里洋場」的老上海。近日，一些平台陸續傳出了紹興路54號，上海記憶中最讓人津津樂道的舊上海青幫大亨杜月笙故居的「杜月笙公館」出售的消息，報價6億元人民幣。

有人認為這是天價，就目前而言，它已然成了除嚴家花園（10億）之外身價最高的洋房。也有人價格認為並不高，其建築面積共4897，算下來均價在12萬/平方米左右，加上極具特色的歷史背景，這個價格也是情理之中。今天咱們從評估的角度來看看，杜月笙公館的價格究竟如何？

基本概況

上海杜月笙公館，位於紹興路54號（紹興路中段），屬於黃浦區（原盧灣區）瑞金二路街道，西側為紹興公園，東側200米處為瑞金醫院，是個別有韻致的小庭院，這裡曾是杜月笙的小公館，故稱「笙館」，屬於保護文物。

笙館共有8幢樓，建築面積共4897平方米，其中7幢和8幢原為杜月笙的花園住宅用房，其餘1幢、2幢和4幢為輔助用房。

笙館佔地面積4321平方米，約6.48畝，容積率為1.13，按規劃恢復原貌後花園面積2600平方米，約3.90畝，花園面積達到土地面積的一半以上。

院子內西南側花園仍保存有部分石堆砌假山及石雕塑像。笙館的總體風格為中西結合，以西洋格調為主，氣派高貴，典雅流麗，無論是線條還是建築裝飾均和諧悅目。其選料上乘，手工裝飾部分精雕細琢，做工精細。

評估價格

目前在上海，上海老洋房作為一種不可複製的房產，是極其稀缺的資源，如湖南路、新華路一帶，老洋房的分布是比較密集的。作為紹興路上的銅牌老洋房代表，笙館的不可複製性尤為突出。

紹興路洋房的掛牌單價為11.5萬元至13.5萬元不等，租金在5-6元/平方米·天。（以上數據由中估聯數據中估數庫提供）

在笙館產權清晰、以上數據不變的前提下，根據其權益、建築面積、朝向、樓層、裝修、花園面積、歷史保護建築、歷史價格等諸多因素的考慮及修正，最終笙館的估價約為5.8億元，均價為11.8萬元/平方米。

這作為同類型同等級地段的老洋房來說其實單價並不高，且花園面積達到土地面積一半以上。但僅中介費一項卻達到了1160萬元，而在後續的交易過程中，契稅（為成交價的3%）、增值稅（根據購買年限和原購價值有所不同）、登記費.印花稅.預計處置費用（約為成交價的1.5%）等房產交易稅費也是一筆不小的開支。如最終順利成交，中介費加上交易稅費預計超過5000萬以上。

交易難點

首先，作為房產交易來說，產權清晰是頭等大事，但根據賣家描述，作為國有資產，這套老洋房一直歸報社所有。後因歷史原因，笙館的權屬性質為國有，但產證權利仍為華美，使用權歸報社，現產證權利人、使用權分屬兩處。因為產證上該房屋屬性仍為國有，故需向國資委申請批文，拿到批文後方可在聯交所進行定向掛牌交易。

其中參與聯交所拍賣的前提為擁有房屋使用權，因此該項交易分兩部分，買家需先同報社簽署使用權轉讓合同，隨後憑藉使用權合同參加聯交所的拍賣。而申請國資委批文並非易事，且所需時長尚未可知，整個交易周期至少需要一年以上，所以賣方能否及時跟進配合，買方是否有能力、有時間處理產權問題是保證整個交易流程順暢的關鍵。

通常而言，建築面積越大、房地產總價越高，其市場流通能力就越差，所以雖說單價不高，但總價也相當高昂，何時能變現，有可能是一個相當長的時間段。

其次，作為老洋房的購買者而言，買下來之後的修繕成本也是一個需要考量的問題，雖然從外觀和內部裝修來看，笙館保護的還是不錯的，但作為住宅用房來說，對建築物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建築物的穩固性和耐久性不同，其造價及安全性會有所不同，現有報社、出版社等幾家單位在內辦公，是否對內部結構造成損壞也不得而知。

但建築物如果能保持原貌或經有關部門批准恢復到原貌的話，其外觀、內部格局、地板、樓梯、門窗等具有當時特定的工藝得以保留，那就會令笙館的價值更具競爭力。

第三，老洋房交易相對而言主觀性色彩比較濃郁，它不是商品房、也不是標準產品，每個老洋房都有其獨特的構造、布局及人文氣息，就如同戀愛一般，在別人眼中的大氣典雅的布局裝飾並不一定是你喜歡的，所以一套老洋房的整個交易過程往往長達一年左右甚至更久。

但無論這座公館發生了什麼，它依舊是老上海歷史中濃墨重彩的一筆，記錄了一個傳奇人物的一生，也記錄了一段斑駁陳舊的時光。