泰國買房的小技巧

這段時間也是比較忙，一直帶朋友在泰國看房，那總結一點之前買房中間的經歷，給大家做些參考。泰國的公寓只賣49%給位外國人，其他51%是只能泰國人買的，所以對於投資者來說，越是限制就越是趨之若鶩。在過去5年中，人民幣兌換泰銖的匯率增長了19%，使得泰國房產在中國投資者眼中更具吸引力。相比於歐美熱門投資城市，泰國對於中國投資者有多方面的優勢。首先，距離中國比較近，主要城市都開通了到達中國的直航。其次，溫暖的氣候、完善的旅遊和休閑設施、豐富的美食、相近的文化、善良溫和的百姓、以及兩國之間長期的友好關係，都是吸引中國遊客和投資客的原因。而且在泰國的購房程序並不是很複雜，如果在看房像是比較滿意的情況之下，就能夠簽合同後交訂金，之後就能到銀行開匯款證明與開支票，最後購房人需要帶上護照、銀行匯款證明和支票到土地廳過戶。

上圖是這次帶的客戶選的兩套房子，都是在曼谷的市中心，他主要是為了投資，因為地段非常好，那麼相對的價格不便宜，當然租金也是很可觀的。客戶說，最近他賣掉了自己在北京用作投資的一套房子，除了因為國內資產泡沫嚇人，環境問題也是他一直頭疼的，霧霾導致他身體不適在醫院呆了很久，一次去泰國的旅行讓他愛上了這個國家，環境優美，空氣清晰這一點足以讓他歡喜。

泰國一直以來都是世界上最受歡迎的旅遊目的地之一，同時也是東南亞最受投資者青睞的國家。近年來越來越多的外籍人士定居泰國，我系統地了解一下，泰國房產近一半是由外籍人士持有。並且，目前有180萬的外國退休人士在泰國生活。

泰國的國土面積約是51萬平方公里和中國四川省差不多大，人口6700萬。以泰國為創始國之一的東盟，是世界上舉足輕重的經濟體之一，有6億多人口，位列全球第3。

泰國是以農業立國，是世界最大的大米出口國，但是泰國也有很大規模的工業：泰國的汽車工業發達，是輪胎與汽車出口大國，關於旅遊業，光是2015年，就吸引了2900萬人次的觀光人口。目前，曼谷的兩個國際機場已經無法滿足城市需求，正著手興建第三個國際機場，充分展現這個百業待興與充滿活力的微笑國度的潛能。

繼英國脫歐，特朗普入主白宮等一系列政局的突變，使得投資風險瞬間提高很多，賺的錢不見得夠繳納稅金或匯率損失。因此在全球布局的視野下，泰國就是一個非常安全又穩健的投資首選國，為什麼如此說？

首先泰國經濟是非常穩定的。

在2008年金融海嘯、2011年泰國的水災，以及2014年政變。這些波動對於GDP與外資對泰國投資的信心並沒有顯著影響，一切仍然按照既定的步伐穩定成長，事件後的復甦也是相對較快。對於英國脫歐事件的發生，泰國也因與英國經濟關聯度不高（英國對其經濟的貢獻率僅為1.1%和1.7%），對泰國的經濟波動連帶性極低，所以泰國越來越受投資者的青睞。

第二泰國旅遊業將再次蓬勃。

一旦中泰鐵路通車了，也許很多人將會選擇陸路游東南亞，深度自由行將會火熱起來，而高鐵過路的城市地區，必將是旅遊大火之地。目前，曼谷以外的旅遊冷門的外省，一部分泰國投資人已經開始對高鐵經過的城市地區，慢慢的囤地了，所以無論在哪個國家，可以說投資不動產，依然會是投資的主旋律之一。

第三失業率極低。

大家也知道就業率是丈量一個國家經濟實力的標準之一，而泰國就是整個亞洲失業率最低的的國家，全國失業率0.9%，曼谷更是低至0.6%，充沛的就業機會導致大部分人口湧入曼谷，使得曼谷的房屋入住率皆維持在90%左右，無大量房屋空置，無明顯的泡沫風險。有越來越多的外企將東南亞總部從新加坡搬到曼谷，包括華為今年五月剛設立的東南亞區域總部，就設立在曼谷市中心。每年有大量外地人進入曼谷，人口為凈增長。所以曼谷市區的均價10年來已增長1倍，平均每年的漲幅到8%-12%，出租回報率4%-8%，曼谷房地產基本可以達到每年兩位數的投資回報率，非常具有投資價值。

第四泰國以低廉的手術價格以及高品質的醫療服務水準，成為全球最大的求醫目的國。

2012年，前往泰國醫療旅遊進行手術的外國人達到128萬人次，2013年則上升至140萬人左右，給泰國帶來了高達240億泰銖（約人民幣計58億）的收入。泰國現有400多所醫院提供醫療和保健服務，覆蓋多個醫療學科，服務項目齊全。由於泰國醫術水準高、醫生技術好、醫院收費合理，而且對病人在病中和康復期間的照顧服務周全、細緻，使得使得海外患者樂忠於前往。加上病房乾淨衛生、設施齊備，讓病人感覺不像在住院而像在酒店度假。

第五輕鬆辦理泰國養老簽證。

泰國法律規定，50歲或以上的外國人可輕鬆獲得長期居留養老退休簽證。再加上世界一流的醫療設施、以及優質的服務，令泰國成為越來越熱門的退休目的地。同時也可以常年居住，或者是作為避寒的選擇。

對於泰國這麼傳統的國家，土地是不能隨便開發的，就算是拆遷重建也要經過100%的居民同意才可以，所以因為土地資源的稀缺加上重建的困難，使得泰國房產越來越吃香。

既然說到土地所有權，那我簡單聊一下關於外國人不可持有泰國土地的問題。

泰國房產法律規定公寓只能買49%給外國人，產權是永久的，並且外國人不可持有泰國的土地，不得持有含土地的房子（別墅）等不動產，這就是為什麼在泰國別墅沒有公寓貴的原因。之前遇到一客戶，看上了一套別墅，覺得風景好又舒適，一定要買，我們就幫他簽了90年產權的租賃權，相當於買國內的產權房，只是國內是70年，泰國的別墅是90年的。

第六買泰國的房子稅費特別的簡單。

泰國是無房產稅

過戶費2％（一般是買賣雙方各付1%）

特別營業稅3.3％（對於業主持有房產超過5年，或業主的戶口落在房產上超過1年的，可免）

印花稅0.5%

個人所得稅（根據房產及持有人的情況而定）

稅費總額6%左右。在買賣雙方之間分攤，而每個開發商在拆分稅費時採用的方式各不相同。所以買方實際支付的稅費可以從最低的1％到最高的6％左右不等，取決於各自的房產開發項目。

如何正確選擇泰國房產？

我大概簡單分析一下曼谷的：

淺綠色是曼谷最精華的CentralLumpini，所有曼谷最貴的超奢華豪宅多半都坐落於該區域，包括目前曼谷最貴的樓盤wireless98，每平米已達60萬泰銖(12萬人民幣)。還有最近網上很火的麗茲卡爾頓酒店式公寓，40萬泰銖(8萬人民幣)/平米，坐落在粉紅色的Silom/Sathon，是曼谷傳統商業區。

另外一個就是現在外國人（特別是日本人）聚集最多的黃色Sukhumvit區，是當下泰國年經人與觀光客特別喜歡的區域。

目前天鐵沿線的樓盤價位皆為每平米20-30萬泰銖(5萬人民幣)，而在紫色區塊邊上新興的Rama9 CBD，受惠於即將建成的東南亞最高摩天樓Super tower（125層樓高的寫字樓與商場），目前周邊3萬人民幣/平米的住宅都還有非常大的上漲空間。

所以這些分析下來差不多你就知道如何選擇了。

投資位於市區內(CBD)的房產

對於處於市區的樓盤來說，因為曼谷市區里可開發的土地日漸減少，房子賣一間少一間，物以稀為貴，價格自然看漲。曼谷市區不會輕易轉移，居民會更偏好住在交通網路、配套更完善的市區；市中心持續上漲的土地與建築成本會瘋狂推高新開盤的公寓價格。

選擇離軌道交通600米內(5分鐘路程）的房子

在國內700、800米確實不遠，可是想想泰國的天氣，全年30度以上高溫高濕的熱帶氣候，在烈日下走5分鐘就是極限。泰國人連300米的距離都要搭摩的，這也就是為什麼距離輕軌300-500米的範圍是最受租客歡迎、最容易出租的地段。

樓層與朝向的選擇

一般泰國的高層只能建在主幹道上，所以選擇高層的話一出門就是主幹道並毗鄰輕軌，擁有更開闊的視野、敞亮的採光、壯觀的景色，居住的實際感受會比藏在深巷中的低層好很多。選擇房間時，要朝向好由於天氣的原因，泰國人最愛北面，最涼快；其次是朝南和朝東，最不能買的就是朝西，除非西面有特別的景觀，樓層高、景觀好，在一棟樓里具有競爭力的房間，在轉售時會比其它房間更容易出手。

說到轉售我這裡有一個小技巧：出租的話選擇外國人，轉售就選擇泰國本地人。

為什麼這麼說呢？

曼谷公寓租金市場尤以外籍人士貢獻最大，月租金超過2萬泰銖的公寓95%以上租給外國人。比起買房，這被外派至泰國的商務人士因工作的不確定性，更偏好租房。曼谷的外國人數量每年增長10%，其中中資企業外派人數更以倍數在增加，目前在曼谷持有工作簽證的外國人已超8.2萬人。

曼谷的交通異常擁堵，所以外籍人士通常都是乘地鐵出行，並不會購車。因此，有住房補貼的外籍人士便更樂意租毗鄰地鐵線的高端公寓。地鐵從一定程度上來說左右了一個公寓的租金和入住率。還有一點是房型的面積。曼谷市區在建公寓樓盤中，71%的供應為一房或一室戶(Studio)。通常對外籍人士來說，他們更喜歡兩房或以上的戶型。由此可知，有限的供給與穩定增長的需求下，兩房或兩房以上房型的競爭力會遠比一房更強。建議看重租金回報率的投資者，在選擇房型與面積時，盡量選擇小面積的兩房，因其售價比兩房低，卻同時能在租屋市場里取得較高的津貼預算，進而提高租金回報率。

關於轉售，絕大多數外國購房者，包括國內的投資者在曼谷購房的首要目的是投資，所以願意買轉售房源的接盤者一般來說都是以泰國人為主。接盤者購買轉售房源自住，對房屋品質的要求是高於租客的。買房自住對房源的要求肯定會高於用於租住的房源，價格雖然是一個考慮因素，但購房自住者願意多花一點錢，買樓層、戶型、朝向、景觀好的房源，這些都是投資者買房時需要慎重考慮的。