系統集成（IBMS）的必要性

隨著計算機技術、網路通訊技術、物聯網技術與現代物業管理理論的不斷進步，推動建築物業管理的自動化程度不斷提高，催生了5A建築物業管理理論（BA樓宇自動化、CA通訊自動化、SA安保自動化、FA消防自動化、OA辦公自動化）。

一、沒有系統集成所面臨的問題

就目前來講，一個現代化商業建築、建築群和城市綜合體內，各類專屬功能的自動化子系統少則幾個，多則十幾個，甚至三十幾個，如何綜合管理這些子系統，使其相互無縫配合運行，發揮最佳整體效益，是擺在物業管理機構面前的非常現實的問題。據中創立方的不完全分析，主要問題如下，並環環相扣：

（1）信息孤島

雖然每個子系統內部都實現了自動化與信息化監控，都有自己的主控制單元或者伺服器，但是各個子系統之間沒有信息互聯紐帶，不能夠實現信息共享，自動協同操作，共同為建築物營造一個舒適、安全、衛生的生活環境。形成以各個子系統為中心的信息孤島。

（2）人為干預

既然子系統為信息孤島，不能自動信息共享與協同操作，就必須藉助人為干涉使子系統之間配合。這就引申出來對物業管理者本身高素質人才需求問題，所謂高素質人才需要學識與經驗完美組合，先不說具有這種素質的物業從業人員在國內奇缺的問題，單就人工成本（數量*薪酬）也是物業管理企業一塊較大的負擔。

（3）勞動強度

人為干預的表象後果就是大大增加了系統監控人員的數量與勞動強度，讀者可以想像一下，值班員在中控室面對幾個、十幾個、甚至三十個各個子系統的監控終端，研讀它們呈現的信息，發出操控指令與參數，還要兼顧其它子系統的協同操作，其勞動強度可想而知了。

（4）反應滯後

人為干預的第二大弊病是反應滯後，尤其是一個子系統報警需要另外一個子系統協同動作處理，值班人員首先需要了解誘因子系統的狀態，才能判斷是否需要其它子系統的配合，然後再操控配合子系統協同，這必將造成協同監控操作動作的嚴重滯後，比如：一個消防煙感報警信息，需要附近的攝像頭配合確認，值班員首先要確認報警點的確定地點，然後再查找附近攝像頭的設備編號，再將其畫面切過來查看；如果需要打開報警區域照明，打開報警區域廣播......

（5）管理粗放

人為干預的第三大弊病是管理粗放，不是每個值班員都能對所有子系統有比較深入的理解，而且人工也不可能做到24小時實時監控，這樣在實際管理過程中必然導致管理憑經驗判斷，尤其是在需要幾個子系統協同操作時，更是力不從心，很難將各個子系統配合在最佳狀態。由於管理的粗放與監控操作一刀切，造成環境控制不穩定，無法保證環境質量。

（6）經驗流失

每個值班或管理人員都有自己的專業理解範圍，也就是對某幾個子系統或某幾方面的協同操作有比較深入的理解。一個高效物業管理需要各個子系統都能夠在充分發揮自身作用的同時，還必須將各個子系統有機組合成一個整體協同操作，在滿足環境質量的同時，做到節約能源、節省人力、延長設備壽命，實現1+1>2的效果。而人為干預管理方式，由於每個人的經驗限制很難做到這一點，更不要說人員流動將已有的經驗帶走所造成的損失。

（7）數據混亂

數據是分析子系統各自運行狀態與協同運行狀態的基礎依據，而在沒有系統集成平台的物業管理上，各個子系統的數據分別以各自不統一的格式散落存放在各自的控制中心或伺服器上，先不說子系統的數據採樣周期不同與存儲空間限制所造成數據混亂與缺失，單就如何將各個子系統數據放在一起分析各個子系統之間協同操作關聯規律來說幾乎沒有可能；即便能夠將各個子系統的數據導出放在一起分析，仍然會遇到如下兩個問題：

1.如何統一各個子系統數據的格式，使其標準化，能夠放在一起比較、分析？

2.如何選用統一的、科學的、適合的數據分析模式？而避免分析模式不統一、不科學、不適用造成的分析結果南轅北轍，無法為管理決策提供參考依據？

沒有數據就沒有數據分析，沒有統一格式的標準化數據無法做到數據分析，沒有足夠的數據就沒有精確的數據分析，沒有綜合資料庫就無法做各個子系統數據的綜合分析，也就沒有優化管理的決策依據。

（8）頭疼醫頭

就目前市場現狀來說，一般建築物業應用的各類機電與監控子系統都只注重系統監控功能，而欠缺系統資產管理，充其量能夠監測到設備故障報警。這樣的結果是設備是否工作在最佳狀態、是否帶病堅持工作就無從而知了，只有到了設備產生故障報警時才進行維修。由此而產生的問題是：

1.設備帶病堅持工作，可能會造成能源浪費；

2.設備帶病堅持工作，會使設備壽命周期縮短；

3.設備帶病堅持工作，可能不會滿足環境質量要求；

4.設備帶病堅持工作，可能會存在發生重大事故隱患；

5.一旦設備故障，需要在不合時宜的時間段停機檢修，影響物業運營；

6.一旦設備故障，可能需要提前更換貴重零件，甚至造成設備報廢，極大地增加設備運維成本。

二、對系統集成的認識誤區

（1）為賣點而集成

部分物業開發商或業主不能認識到系統集成對物業管理的重要性，而只是為了標榜其物業是「5A建築」或「智能建築」而引入系統集成，其思想深處壓根就沒想利用系統集成進行物業管理。因此，產品選用低價低配，人員配置不足且低素質，系統施工以驗收通過為目的，售後維保不考慮等。這必將造成其系統集成中看不中用的結果，更加加強了系統集成沒用的觀念，惡性循環。

（2）簡單克隆

由於系統集成進入門檻不高，部分對系統集成沒有深入理解的公司、以及部分弱電工程公司、子系統產品公司紛紛倉促開發了自己的系統集成軟體，以便進入系統集成領域分得一塊蛋糕。並且這些公司只是用這些倉促間研發的軟體在各個自己承接的系統集成項目上簡單克隆。

孰不知面對各種應用領域的建築物，各種類型的建築物，各種不同管理風格的物業管理者，以及各種物業目標使用者而言，系統集成也要隨著客戶群體、領域的變化而調整，而不能簡單的克隆。據中創立方的實戰經驗，一般來說針對於不同的客戶，一個適合客戶應用的系統集成項目必定存在著20%的定製化服務。簡單克隆的集成項目大多不能適合客戶需求，而最終被棄之不用。

（3）重硬輕軟

中國正處在轉型期間，人的思想觀念也需要轉變，但是人的觀念轉變通常慢於外在物質的轉變，是個漫長的過程。反映在對待產品認識觀念上就是重硬體產品，輕視軟體產品，重物化勞動，輕腦力勞動；而系統集成軟體產品恰恰是腦力勞動的軟體產品，一般人的錯誤觀念認為：一張光碟、一台伺服器、幾個工程師現場鼓搗鼓搗不值什麼錢；保持環境滿足要求還是要靠那些鋼鐵大傢伙，一台電腦能起什麼作用？值得懷疑。

因此，部分業主或物業管理公司大大低估了系統集成在管理中的重要作用，以及大大低估了軟體產品的研發成本，不願意為系統集成軟體花錢或花高價，這就造成部分系統集成軟體提供商只能維持低成本開發與部署，軟體質量也就可想而知了，而低質量的軟體肯定不能滿足客戶需求，更加促進了集成軟體無用論的蔓延。

其實系統集成平台與各個機電子系統的關係就如同人的大腦與四肢的關係，一個人即使四肢再強壯，但腦殘，也是弱智，也是四肢發達頭腦簡單（甚至沒腦子）的傻小子。

（4）重建輕管

國人的觀念中還存在嚴重的重建設、輕管理的錯誤理念，總認為只要建築物建設的好並且機電子系統選擇優質產品就行了，而建築物業的管理是否科學就不那麼重要了，只要有懂得按動開關的人就能管理好。

但是人們一般不知道在一個商業建築從設計、到建造、到開業經營、到報廢拆除的全生命周期營運成本中，設計與建設階段只佔10-15%，報廢拆除成本就更少了，而大約80%-90%的成本是花在建築物運營成本上。運營成本又可細分為：人力成本、能耗成本、機電設備保養維修成本、建築主體維修成本。之所以將建築主體保養維修成本放在最後，是因為如果沒有天災人禍，這部分成所佔比例不是很大。因此，在一棟建築物的全生命周期中，人力成本、能耗成本、機電設備保養維修成本將佔到總成本的60%以上，其中機電設備是否完好，能夠正常工作還直接影響到建築物空間使用效率，影響收入。

所以，能否降低建築物全生命周期的運營成本，增加收入，主要應該從降低人力成本、能耗成本、機電設備保養維修成本上考慮，降低這部分成本則主要應從管理上著手。而系統集成平台的建設正是從技術上實現管理信息化、網路化、實時化、自動化、專家化，通過系統集成軟體平台將能夠大大降低物業管理經營的人力、能耗與設備成本，保證建築物環境質量，提高建築物業的經營收入。

（5）一勞永逸

最後再提一個錯誤的認知誤區，那就是對軟體產品一勞永逸的觀念。部分物業開發商尤其是物業管理者總是認為：硬體機電設備在運行中一定有磨損需要定期保養與故障維修，但軟體產品沒有磨損所以不需要維護保養。因此通常的做法是，一旦系統集成軟體平台部署完畢過了保修期之後，就不再簽署後續維保合同了。

其實這種觀念是極其錯誤的，一個建築物少則運營20年多則50年，且不說在這個漫長期間包括操作系統與資料庫等公共軟體的任何軟體都需要升級換代，以及承載這些軟體的主機與伺服器報廢更新時的軟體與數據重新裝載；單只是以下幾方面也需要系統集成軟體平台的不間斷維護：

1.服務區域劃分的變更，系統集成平台的配置也必須隨之變更；

2.服務時間的變更，系統集成平台的配置也必須隨之變更；

3.服務性質的變更，系統集成平台的配置也必須隨之變更；

4.監控設備或點位的增減與移位，系統集成平台的配置也必須隨之變更；

5.機電設備子系統的報廢、更新與升級，系統集成平台的配置也必須隨之變更；

6.新增或減少的服務項目，系統集成平台的配置也必須隨之變更；

7.調整物業管理流程，系統集成平台的配置也必須隨之變更。

很多客戶平日做系統集成平台的維護，將所有問題積攢下來，直到系統癱瘓或完全與現實脫節時，則將集成平台棄之不用，反而得出集成平台沒用的結論。即使此時想要恢復系統集成平台的功能，但是由於積重難返與記錄缺失也回天無力了，必須推倒重來。而推倒重來的成本比新建還要高，大多數物業管理者因為沒有財務預算而只能作罷。

三、系統集成平台軟體的功能

通過第一節的論述，讀者能夠在問題中發現建設系統集成平台軟體在物業管理中的重要性；通過第二節的討論，將引導讀者走出對系統集成平台軟體的誤區。但是讀者可能對系統集成軟體能夠幹什麼？能夠給物業管理者提供哪些具體幫助？還沒有一個相對清晰的概念。

因此，在這一節中中創立方將簡單介紹一下一個優秀的系統集成平台軟體所應具備的基本功能。當然，市面上各家主流集成平台軟體都各有所長，各個應用領域都有其專屬功能；而且，隨著集成平台技術與理念的更新，還會有嶄新的功能出現。但是就目前發展水平下，這些基本功能都是不可或缺的。

有關係統集成平台軟體使用的技術不是本文所關注的，那是技術文章深入討論的範疇，在這裡隔靴搔癢的泛泛一說，必然是懂技術的人看了沒用，不懂技術的人看了不懂，不如不說。但是，在介紹系統集成平台軟體基本功能之前，還要對技術的選用上做一個原則性交待：我們認為系統集成平台軟體不必追求先進技術，而應注重應用現有成熟、穩定、相對易用的技術，最好是公開的低價甚至免費技術，這樣，其一可以保證軟體的穩定性、可靠性、實用性；其二可以降低編程難度，加快編程速度；其三不必過多聘請所謂的高端人才，或者為軟體技術支付昂貴的使用費用。一個好的系統集成平台軟體關鍵是：其一，整體系統架構的牢固性、穩定性、安全性與可擴充性；其二，軟體設計是否在充分理解並體現了系統集成平台所涉及的子系統監控原理與管理業務流程的基礎上完成的，其功能是否能夠使客戶感覺「實用」、「適用」、「管用」；其三，是它的人機交互界面是否排列適當，信息飽滿，邏輯清晰，操作簡便。

言歸正傳，由於本文篇幅所限，下面只能簡單介紹一個好的系統集成軟體所需具備的基本功能。

（1）人機交互界面

人機交互界面是用戶每天都需要面對信息窗口與操控平台，也是用戶判斷系統集成平台是否優秀、是否好用的第一感官印象，這就如男女交朋友一樣，首先接觸的是外表與體型，然後才是內涵。如果那位外表本身比較抱歉，同時筆頭很爛、表情獃滯又拙嘴笨腮，再有內涵也不會入您法眼。由此可見人機交互界面的重要性，這是國內相當一部分軟體所欠缺的，歸納起來一個好的人機界面必須滿足如下條件：

1.頁面布局合理、緊湊，色調搭配即符合應用場合特點，又使人看起來舒服，同時能夠容易抓到各類信息呈現的重點；

2.頁面信息呈現飽滿而不繁雜、清晰而不誤讀、變化而不跳躍、易懂而不晦澀、生動而不嘩眾、層次而不混亂；

3.交互操作邏輯清楚、簡單迅速、層次分明、易學易會、窗口穩定、幫助明確；

4.任何不合理操作都必須有所提示、有所阻擋、有所恢復、有所返回。

（2）分級授權

用戶管理與授權是保證系統集成平台安全運行的必要措施，因此好的系統集成平台用戶管理與授權功能必須滿足如下條件：

1.授權必須分級，不同級別的用戶授權不同的可操作項、可操作深度與可操作子系統，同時還能夠靈活調整定義用戶授權操作時間段；

2.授權必須靈活，比如，授權既可以按用戶類型分為1、2、3…級，也可以按用戶部門；

3.必須能夠集體授權與分別授權，這包括兩層意思，即：人員與系統；另外授權應具備克隆功能；

4.授權必須能夠具有增加、修改、刪除、暫停、恢復等編輯功能；

5.用戶管理應能夠定義信息項，同時具有、增加、修改、刪除、暫停、恢復、導入、導出等編輯功能；

（3）子系統間聯動策略

子系統之間的協同聯動策略是系統集成平台與生俱來的關鍵功能，是建築物業的整體運行是否達到最佳的目的的基本保證。其必須滿足如下條件：

1.子系統之間能夠實現信息共享，自動根據誘發條件平滑聯動；

2.聯動必須具有單誘因單聯動、單誘因多聯動，多誘因單聯動、多誘因多聯動等聯動配置功能；

3.聯動必須具備組合與疊加配置功能；

4.聯動可實現子系統內部聯動子系統之間的聯動，多個子系統聯動等功能；

5.聯動配置應具備克隆功能與批處理功能；

6.聯動配置應具備增加、修改、刪除、備份等編輯功能；

7.聯動配置應簡單且邏輯清晰。

（4）自動運行模式

一個優秀的系統集成平台軟體應該具有自動運行模式，所謂自動運行模式就是根據物業運行的整體條件，兩個以上的子系統協同工作，共同保證建築物整體或部分區域的機電設備在無人干預的情況下自動按照預先設定的模式運行，也可以形象的稱為「一鍵式」操作。運行模式可以時間軸為運行事件序列執行參考點，有序切換運行，比如：暖通所有系統與照明系統按季節、按天氣狀況、按時間段自動設置運行參數並執行啟停操作；運行模式也可以突發事件為切入條件啟動，比如：火災應急處理模式等。自動運行模式須滿足如下條件：

1.模式所涉及子系統必須做到全參數監控與設置；

2.模式必須具備自動與手動啟動兩種觸發方式；

3.模式一旦啟動無需人為干預；

4.模式配置必須具有增加、修改、刪除、備份等編輯功能；

5.模式配置必須盡量簡單且邏輯清晰。

（5）故障、報警

設備故障呈報與環境報警是系統集成平台軟體的重要功能，也是處理設備維修與環境突發事件處置的主要參考依據，其必須滿足如下條件：

1.必須分級呈現，且分級是可編輯的，以便值班人員分清處置的輕重緩急；

2.必須實時信息呈現，以便及時了解情況；

3.故障或報警的邊界能夠設定與修改，但不能刪除；

4.好的系統能夠具有異常誤報的壓制措施；

5.好的系統應該具有故障或報警的處置參考預案。

（6）實時信息

系統集成平台必須能夠按照值班員的需求，以不同的方式呈現各個子系統的實時運行參數，其必須滿足如下條件：

1.能夠做到按區域、按系統、按設備、按信息點監控點呈現信息；

2.能夠進行信息按條件過濾，濾除不必顯示的信息，以便關鍵信息清晰呈現；

3.信息必須實時更新，更新頻率可以被設定；

4.信息必須被記錄在資料庫中，以便查詢分析之用，記錄信息不能被更改，且在一定時間內不能被刪除。

（7）歷史記錄

歷史數據記錄是做數據分析的基本保證與依據，必須能夠隨時按需查詢與調用，其必須滿足如下條件：

1.歷史記錄應至少包括：故障與故障處理、報警與報警處置、按設定採樣頻率採集的現場監測參數、人員操作記錄等；

2.歷史記錄必須「懸掛」日期與時間標籤；

3.能夠按照多個過濾條件被查詢，比如：時間、系統、設備、監控點、區域、操作者、值域範圍等；

4.歷史記錄數據必須規範、標準、分類存儲；

5.歷史記錄數據不能修改或刪除，但可以導出存檔。

（8）分析報表與圖形

系統集成平台即能夠以歷史記錄數據為依據，又能夠以實時採集數據為依據，按照用戶條件要求，進行數據分析並以各類易讀易懂的報表與圖形方式呈現分析結果，其必須滿足如下條件：

1.分析時能夠剔除異常數據，填補漏采數據；

2.可以設定多種分析條件；

3.可以多種報表形式或圖形形式呈現；

4.分析結果可以列印。

（9）資產管理

作為優秀的系統集成平台一定具有資產管理功能，其基本功能一般是以設備台賬為基礎的，建立一整套設備保養計劃與故障維修流程，能夠按計劃自動生成保養工單，在故障發生時，值班員經過簡單的判斷與處理步驟之後，可以生成維修工單，工單完成後必須經過銷賬手續；更進一步的應用還包括按照計劃核算零配件件庫存量，當庫存量達到臨界點時自動生成請購清單。資產管理功能在如下幾個方面幫助業主或物業管理者提高管理水平：

1.設備與零配件採購管理

2.設備與零配件調度管理

3.設備安全管理

4.設備保養與維修管理

5.設備巡檢管理

6.特種設備管理

（10）統一門戶、遠程登錄

統一登錄門戶與遠程登錄是系統集成平台軟體的特色功能之一，擁護無論何時何地都能夠通過一站式登錄界面登錄系統，以統一的人機交互風格與數據呈現方式，了解、巡視其所關心的全局參數與運行狀況，以及各個子系統各自的運行參數與狀況，其必須滿足如下條件：

1.通過統一登錄界面，利用用戶名稱與密碼登錄；

2.只能進行授權操作；

3.遠程登錄應該是B/S架構；

4.良好的數據傳送保密措施；

5.盡量資料庫操作，不能干擾系統的正常運行；

6.超時未操作自動退出。

（11）介面適配

介面適配是系統集成平台軟體的底層基礎，是平台與各個子系統鏈接界面，介面適配的優劣直接影響到系統集成平台軟體與子系統信息交互的流暢性、無縫性、實時性、穩定性與安全性，因此其必須滿足如下條件：

1.平台本身應具有與各類主流標準通訊協議的通訊能力；

2.供應商應具有開發與各類非標通訊協議介面驅動模塊的能力；

3.平台應具有將非標數據規約化的能力；

4.能夠具有利用各種有線與無線信息傳輸媒介與子系統進行數據交互的能力。

（12）管理流程

一個優秀的系統集成平台應該能夠所具有的的功能應該能夠與物業管理流程向配合的能力，通俗一點說就是平台操作流程更夠融入物業管理流程之中。這樣的平台使用起來即方便又順手，使用戶有一旦應用就有離不開的感覺，這是系統集成平台的最高境界，也是保證平台能夠長久使用的最好條件。因此平台可能將與下列系統對接：

1.自動辦公系統；

2.空間預訂管理系統；

3.能源管理系統；

4.以BIM為基礎的5D資產管理系統（三維空間+靜態設備數據+動態運行數據）；

5.上級運營中心。

（13）默認值

讀者可能感到奇怪，為什麼單獨將默認值提取出來介紹？我們認為衡量一個系統集成軟體供應商是否真正了解各個子系統，掌握系統集成精髓，配置系統初始默認值是一個基準參考點。一個基本符合物業各個子系統運行要求初始默認值將極大地提高系統部署速度，與初始上線監控運行的穩定性，基本默認值包括但不限於如下幾方面：

1.運行參數、臨界參數與報警參數等；

2.子系統運行策略；

3.基礎子系統間聯動策略；

4.數據採集頻率與存儲頻率等；

5.授權分級；

6.報警分級。

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