海珠去年「地王」招標，從規劃看商辦未來

去年11月份的土拍大戰大家還記得嗎？當天，中冶置業以30.7億元加上33750平方米競配建面積拿下海珠區江燕路萬寶冰箱廠地塊，摺合樓麵價達42573元/平，一度成為當時區域標杆。

但是，這個項目就只有一點住宅，除此之外就是大量商業、保障房，這該怎麼搞呢？讓我們來看看，這個去年海珠「地王」的規劃吧：商業變成酒店。

說實話，在一個「大宿舍區」裡面，酒店會有多少需求？我想或許就只有快捷酒店能夠生存下去了。但從「寧做酒店不做商業、辦公」的這種做法可以看出，房企對「330新政」的巨大恐懼，同時也印證了，央企通過持有更多資產，來做大自身規模的獨特思維。當其他的企業第一目的是盈利的時候，央企偏向把規模做大，使他們自己可以在合併中佔有主動權，所以，央企都無懼背負重資產。況且，在全國控房價的環境下，他們就必須得帶頭守規矩。

所以，讓我們回歸老問題，未來的商辦物業該怎麼辦？商業性質的地該怎麼賣？難道要永遠空置下去，拖死一批房企？還有，政策會一直收緊嗎？什麼時候會轉向？1年？2年？

我的觀點是，政策放鬆是遲早的事。

我們再看看這次規劃，它的亮點是在住宅。10棟低層住宅，只要看效果圖，我們就可以知道是類別墅產品，至少廣告是「疊墅」什麼的。我住在附近，一看這要做別墅項目就想笑，因為周邊做高端產品的條件，可以說是一點也不具備。但是，我們得清楚的是，4.2萬樓麵價，產品得要賣到6萬才能盈虧平衡，所以，做別墅的這個思路還是對的，只不過有點和過往的認識格格不入罷了。所以說，這塊地的「豪宅化」也是被逼出來的。

如今來看，廣紙地塊新出樓房的報價已過5萬了，所以，別墅就算是現在賣出，標價在5.5萬左右的問題都不大。哪怕這兩年受調控影響，價格不漲，但項目經營壓力也不會太重。說不定兩年後，也剛好輪到重新下一輪的樓市上漲，到時候利潤可能就出來了。

好了，又回歸老問題，調控後房市會不會跌？兩年後還會大漲嗎？我認為，就算到了最糟糕情況，老城區的房價也不會跌多少，所以漲是一定的。

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