南寧樓市2

再次談一下南寧的樓市，相信住在南寧的朋友都會有這種體驗樓市一天一個價格。先說結論短期內不會有大的漲幅還有可能回調，長期繼續看漲。

從16年初到17年5月樓價上漲幅度20%。我比較關注青秀區，曾經的8000多樓盤現在都要12000+。上一篇談南寧樓市說的比較清楚是槓桿放大了。二套房首付比例低。造成房價猛漲。

現在說說全國進入新的一輪房價調控期未來可能會怎麼樣。首先現在進入新的一輪調控期。

1、南寧新房很少可以使用公積金貸款。大部分只能商貸，這就意味著要4.9的利率。如果貸款繼續收緊可能利率還會上浮。3.25的利率和4.9的利率還款以25年為期限等額本息，利息要差一倍。貸款是開始幾年的利息比較高。對於房地產交易來說。如果漲價速度跟不上，外加利率提高。會影響房產投機情緒。

2、同時隨著南寧二套房首付比例提高抑制了炒作情緒。

3、從大的形勢來說。美國加息加到2019年，由於美國加息，全球性去槓桿。中國也不例外，股市從股災開始一直在去槓桿。樓市去槓桿也已經開始，這輪房價調控。所以加息提高首付比例應該是必然進程。

4、銀行不加息不去槓桿行不行。可以去看看現在餘額寶利息，餘額寶利息一直在漲。2017年6月18日4.15而公積金是3.25。這說明什麼就是你貸款出來頂額60w存支付寶就可以擼羊毛了。隨著美國繼續加息。市場實際利率可能還會提高，所以未來銀行加息應該是必然進程。房貸利率增加也是必然。去槓桿基本也沒商量。

因為寶寶產品利率高的存在，銀行吸儲困難。這也是為什麼最近房貸會有銀行斷貸。寶寶產品是眾多理財中比較低的但相對安全。斷貸是因為銀行出現缺錢狀況。寶寶們擼銀行的羊毛，銀行擼房奴和其他人的羊毛。所以沒有低息貸款，房價不猛漲的情況下買二套房應該不是很划算。

以上是支撐南寧房價不會現階段不會猛漲而去可能會回調的觀點。

下面說一下南寧長期房價會漲的幾個觀點

1、先說通貨膨脹率我記得是每年3%左右。假設南寧房價不變值貨幣貶值120w的房子五年後多少錢139w也就是說通貨膨脹五年後依然買不起房。不知道我的演算法對不對。歡迎指正。

2、說一下南寧房價為什麼保值，優勢資源，對全廣西的虹吸效應，去看看朝陽都是20多得小夥子。這些是未來的購買力。然後是廣西生育率比較高想對東北等工業地區。所以會有源源不斷的人口湧入未來十到二十年。有了人口就有了最重要的房地產價格支撐。所以這是南寧房價保值的重要原因。

3、東盟貿易、高就業機會、優勢資源醫療和教育這些也是北京上海高房價的原因。也是省會高房價的原因。像我同事說的他從來不擔心考不上重點。只擔心能不能進名校，而我在鄉鎮高中只關心本科率。教學質量不可同日而語。其他相關的更甚，生活在城市就享受這部分紅利。具體不舉例了。

4、公積金的利率低使用就是賺到了。舉個例子清秀平均租金3000。5年出租收回18w。一套100萬的房子貸款60萬利息21w，以現在的3.25利率。也就是出租五年後貸款變成了無息貸款。期間還抵抗了通貨膨脹。不考慮房產升值猛漲的問題。說房地產崩盤的，虹吸效應的城市崩盤很難。例如沒有人口支持的東北地區，崩盤就崩盤了。即便崩盤不買房的一樣買不起。大崩盤的同時應該是貨幣和資產同時崩盤。

所以首套房的南寧朋友可以考慮購入房產雖然很貴。但是有低息的話也想對便宜。還可以取出繳存的公積金。
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