中山樓市的變與不變

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文/中山房哥

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每天從沙溪開車到港口上班的鋒哥現在見到我都會抱怨早高峰時的堵車，特別是春節後堵得很明顯。

「年尾不少人買車過年」，這是前段時間我對他這個問題的回答。

今天房叔發給我一張數據表，中山2017年與2016年房地產及建築類相關企業對比，相比2016年的數據，2017年相關聯企業增加值非常明顯。

就看房地產企業家數，一年增加212家，增加值205%，數據是挺嚇人的，也充分反映了房企布局中山的高昂熱情。

當然，很多大公司進入中山後一下子註冊好幾家子公司作為項目公司拿地的現象是存在的，也就是說存在不少空殼公司。

我了解到一個外來企業一下子在中山註冊了10家房地產公司準備拿地，但2017年是一塊地沒拿到，現在很多在去年大規模組建的拓展拿地團隊已進行縮減，一些做報建的、法務的又退回去做老本行。

發展商就是這麼善變的，看到市場好時，人家招兵買馬大肆組建拿地團隊，自己也跟風一把。很多發展商最後地沒拿到，倒是將一大筆高薪支出去了。

房企布點的積極性、市場的熱度，也就直接帶動了上下游的設計規劃、監理、工程類公司在中山的數量。

2017年的高潮，表現在多增了1000多家相關聯公司。

倘若按照每家公司30人，也是3萬+的人口，而且都喜歡進入幾個特定區域的寫字樓辦公，堵車也就不奇怪了。

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而發改局公布的另外一組數據同樣明顯將2017年的高潮期表現出來，姑且稱之為房企投資活躍指數吧，主要是集合了房地產項目建設前的備案數據。

簡單對比17年和18年前三月的數據，可以看到17年已經申報備案了700多萬方，2018年同期只有290萬方，相差3倍，差距巨大。18年已跌回16年同期水平。

也很好理解，中山樓市2015起跑、2016飛奔，2017衝刺。只是，在衝刺時受到了有形的手限購限簽的牽絆，有了阻滯，變成了慢跑，進而在2018年改成了走路，接下來的全年備案數也未必有2017年一季度那麼多。

而具體到項目，有些在去年一季度備案的項目已經銷售了，有些卻依然沒有下文。例如岐江邊一個博字頭的項目，備案顯示他們在五桂山也有一個項目，案名有個「天」字，大概也是豪宅項目，但現在市場還沒有動作。

這也與它岐江邊的項目有關，當時從吹風價2萬到現在的1.4萬，區區四百套房子，硬是賣了一年多，所以也就沒信心去推進五桂山的項目了。

可以看出，很多帶著衝刺心態的項目慢下來了，這些2017年慢下來的項目有可能會在2018年~2020年才能完全消化掉。或者說，視乎市場情況，去貨去得快，那就建快點，反之，則慢慢來。

以前覺得16年、17年那麼多項目上馬，反映到2018年的市場上，競爭肯定很激烈，在客戶銳減的現實面前，開發商以價換量、降價套點現金流是極大可能出現在今年三季度的。

但按照目前來看，施工進度能慢則慢，演變成市場的貨量並非與預期一樣多。

這種變化導致要調整之前的樂觀。

這就是今天想跟大家分享的中山市場的變與不變，不能盯著一個指標看問題。

有些營銷強的發展商，能去貨，自然價格會硬一點，去化弱的，價格自然不斷軟下來。

只是，一直降價都很難賣出去，要不就是地段不好、要不就是產品差了。所以，現在寧願給高傭金啟動中介的人海戰術，也不願意降價。五花八門的變通之道，各個項目不盡相同。

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發展商不僅善變，發展商也很勤奮，在海南嚴厲的政策打壓下，他們通宵無眠，不少人都想出來讓客戶交全款，兩年後再網簽的招數。

只要認定「北雄安、南海南」，甚至海南與香港爭搶龍頭地位這樣的預期出來，追隨者肯定不少，幾百萬的全款，大把人拿得出。

就如同最近中山臨深片區的不少樓盤成交客戶都是外省的一樣，房叔說，其實他們更想買深圳，只是手握這一千幾百萬，在深圳沒什麼好挑的。

才無可奈可選擇中山，這也是他們的變通策略。

其實，現在出手投資中山的朋友，認定粵港澳大灣區是一個好概念，他們便義無反顧投進來。

而最近出手的朋友看到前天政治局會議那句話「要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展，及時跟進監督，消除隱患」，估計內心是狂喜的，畢竟要促進樓市健康發展了，得搞起來啊。

可是，這句話的重點也可以理解為後半部分，要監督好樓市、消除樓市泡沫的隱患。

對於目前市場，也是同樣的道理，漲與跌，視乎你怎麼看。

但無論漲跌都好，市場被冰封就不好了，例如海南，估計那邊不少地產從業大軍準備打包袱離島北上，陽江、惠州、珠海等有海岸線資源的城市將是他們重心，中山也會是他們的考慮範圍。

更多人加入中山房地產，將來路上會更堵車了。

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