全面限購之後，海南房價會暴跌嗎

作者：房產教授

剛剛宣布建自貿港的時候，很多人問我，海南房價會再短時間內暴漲嗎？不過這個問題的畫風隨著全省全面要求2年以上社保的調控政策突然轉向。昨天和今天，問的最多的是，現在海南的房子還能買嗎？房價會暴跌嗎？諸如此類的問題。

關於房價的問題，是不允許說房價要漲的，也不能說要暴漲或者暴跌，這種茶不好喝，還是我們家便宜的鐵觀音更香。此外，政府的決心我們已經看到了。一個是調控房價的決心，不管怎麼樣，最起碼官方統計到的數字不允許是暴漲或者暴跌的，這不是海南的問題，是全國的問題，暴漲暴跌都是不允許發生的。另一個是建設海南自貿港的決心，不可能自貿港還沒怎麼動，房價先漲上天去了，這次是真的要把海南搞好，搞成最重要的對外窗口，跟雄安一樣，也是千年大計，也是國家大事。

關於未來海南樓市的走勢，我想從以下幾個方面來分析一下。

一、假如不建自貿港，那麼5月份就是海南房價的轉折點。

關於自貿港的事，或者說海南建省30周年有重磅消息要宣布的事，這個在過去一年多時間裡很多人都或多或少得到了一些傳言，只是都不太敢確認。我們也是在去年11月份才真正得到比較靠譜的消息，說建省30周年會有不比雄安新區差的消息要宣布，並且這個消息，很有可能就是自貿港和開放馬彩，並且這兩個還有可能同時宣布。

所以大家應該會發現，11月之前，我都在等海南房價的頂點，但是11月之後，我就說可能等不了了。而海南的房價，也在去年11月之後重新進入了上漲行情。實際上跟淡旺季沒有關係，而是那個時候應該很多人都獲得了比較確切的消息。

換句話說，假如4月份沒有等到自貿港或開放馬彩的政策，也沒有其它重磅的有利政策，那麼5月就是海南房價的轉折點。

實際上，我之前就分析過，這一輪的全國行情主要就是由去庫存引起的，沒有去庫存政策，現在大部分城市的房價都還在原點或者陰跌。去庫存去到哪裡，哪裡的房價就飛漲。不過去的有點猛了，所以瀋陽、蘭州這些不用限購的地方都用上了限購政策。而到現在，不論是三線四線城市，甚至是小縣城，該漲的都漲過了，接下來一定會進入一個新的周期。

所以說，接下來，全國性地進入新的周期是肯定的，北京、上海、深圳已經開始了，環京更是已經深入了。如果不出意外，那些靠落戶政策續命了一段時間的城市，以及大部分三四線城市也很快會進入新的周期。而如果等到4月底都沒等到重磅利好消息，那麼5月份很多人就不會繼續堅持，海南也會跟著進入一個新的周期。

上圖是據說是碧桂園流出來的文件截圖，這說明碧桂園不止是焦慮，甚至是恐慌。

二、93-94年的崩盤不可能重演

這次強硬的調控政策，有些人看到機會，也有些人看到風險。所以又很多人在問，海南的房產會不會像93、94年那樣再來一次崩盤？實際上，現在海南的情況，跟93年時候的情況是完全不一樣的。

首先，早在海南建省之前，海南就嘗試過一次對外貿易，只是當時的國情不允許太開放的政策，所以海南進口了數萬輛汽車賣到內地，最後是被定性為走私，甚至有報道用「最嚴重的走私事件」來報道。這個事現在看來，只要全面開放，海南島搞自貿是有天生優勢的。

在對外貿易政策失敗之後，中央還是覺得海南這個地方不好好開發太浪費了，於是才有了後面的建省和建最大的經濟特區。不過當時雖然海南是最大的經濟特區，但是海南當時特別落後，經濟基礎非常薄弱，中央能給的支持也比較有限，最後只能用狠招，寄希望於房地產，通過賣地的方式來籌集資金，又希望開發商來修路搞基建。

當時海南的房價是真正的暴漲，一年翻幾番的漲，遠超當時的北京上海，拉起了非常大的泡沫，也為後面的崩盤埋下了伏筆。

現在海南島的情況是完全不一樣的，搞自貿港是舉全國之力去搞好它。而且海南現在的經濟情況已經不像當年，也沒必要通過賣地來籌集資金。另外，政府的行動是非常迅速的，不僅沒有鼓勵房價上漲，而且在宣布自貿港後幾天，就開始對房地產進行強硬的調控，住宅項目基本來不及漲價，調控政策就已經出來了。即使有部分樓盤私下漲價，那也是虛的，沒有作用的。

所以說，93、94年時候的房產泡沫，在現在的海南島上，是不可能再次發生的。

三、貿易戰

其實關於貿易戰，我一直都沒去分析，也不想去分析。一方面，現在還看不出它對樓市會產生什麼樣的影響，另一方面，你一分析就得說實話，一說實話就得被和諧，甚至有喝茶的風險，那還是算了吧。

其實對於貿易戰，我們的領導們是早就知道，遲早會有發生的一天，不是今天就是明天的事。因為美國作為全球第一大經濟體，是不會允許有人超越它的，尤其是中國不斷壯大，美國去後繼無力的情況下，美國不會坐視中國在國際上的影響力一天天追趕甚至超越自己。所以美國在過去很長時間都在阻撓中國發展，發布中國威脅論等各種陰謀。當我們提出中國製造2025計劃之後，美國就完全坐不住了，因為如果這個計劃得以完成，那些美國引以為傲的高科技產業就將被中國超越，而其老大的位置也一定會被中國所取代。所以，中美貿易戰爆發了。

中國當然是不想打貿易戰的，當然，也不怕。

美國的做法是封鎖技術，生怕任何人學會、超越。甚至找了個由頭制裁中興，不對中興出售晶元，而目前這個晶元技術，好像還真只有他們才有。中興是第一家，但是絕不會是最後一家。華為、阿里等等，據說還有傳言說要制裁19家高科技公司。

中國的做法恰好相反。幾年前，我們就開始在籌劃一帶一路，現在又要在海南搞極度開放的自貿港，其實都是用開放來應對封鎖。說白了，你不賣給我的，我找別人買，你抵制我的，我賣給別人。我用開放來吸引更多人跟我做生意，美國搞自我封鎖，能封鎖多久？

很多人說，晶元怎麼辦？這麼多年都過去了，我們根本就沒有研究出像樣的晶元出來。實際上，我們研究不出來嗎？肯定不是，只要我們想，我們一定可以研究出來，原子彈都研究出來了，還研究不出一個小小的晶元？之所以之前一直研究不出來，是因為我們從心理上對美國產生了嚴重的依賴，總認為可以進口，相對研發來說，直接進口的成本簡直可以忽略不計。在這種依賴心理下，根本就沒有幾個人真的想去好好搞研發，搞晶元，搞馬屁，搞XXX思想武裝。

現在美國幫了我們一把，直接斷了你的後路，你不得不背水一戰，沒有任何退路，只能自己搞研發，不然就等死。晶元和原子彈哪個更難？這個我不知道，但是我相信，只要斷了後路，中國人就沒有不可戰勝的，讓我們一起等捷報。

說了這麼多，是想告訴各位，海南搞自貿港，現在時機已經非常成熟了，當我們一帶一路工程搞好了、海南自貿港搞好了，我們就可以藉助這兩個窗口直通全世界，到時候，沒有制裁這麼一說，只有合作和不合作了。再加上一些其他的不可說的政治原因，海南自貿港是必須搞起來、只能搞起來的項目。

四、短期一定要壓制，長期超越北上

說了這麼多，好像還是沒有說到房價啊。因為我怕喝茶啊，我還是習慣喝便宜的鐵觀音的，怕ZF那邊泡紅茶喝不習慣。

上面也分析了，新一輪的周期即將到來，而且有些地方已經提前進入了。如果不出意外（比如說貿易戰搞的非常慘烈，不得不救市），所有城市都要進到新的周期，如果沒有自貿港，海南也將進入新周期，甚至如果之前沒有出現傳言（那時候還叫謠言），現在早就進入新周期了。

那麼現在的情況呢，自貿港這個重磅政策已經宣布，並且上面也給了那麼多的信心，給海南5-10年，相信海南的發展會另很多很多人無法相信。跟我一樣看好自貿港的人非常非常多，所以前段時間有很多人已經訂好了前往海南的機票。但是這個時候讓海南房價上漲過快絕對是不行的，所以才會有這樣一個強硬的調控政策。

所以說，把眼光放長一點，現在都已經限售5年了，把時間放到3年、5年、8年去，不要去看你買完之後漲跌多少，而是去想想，3年、5年、8年後，海南會發展成什麼樣。短時間一定是壓制的，長期來看，不止是超越北上，還要超越香港的。

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