看澳洲最大估價公司為房市把脈

全澳最大的估價公司Herron Todd White最近發表了四月份的房市報告。這是他們每個月都要做的功課，不但架構完整，而且把國家統計局、CoreLogic、Macquarie Bank、SQM Research等各方機構的消息都整合了。因報告比較長，只好抽取悉尼部份簡化編輯一下，想拿到這份報告看其他城市的朋友可聯繫我。

在悉尼這樣一個大而多元的市場中，有相當多的因素影響著住宅物業市場的發展。買物業時，位置或價格當然很重要，而其他的因素，往往是你看位置和價格前，就要關心和做好判斷，這也是估價公司所關心的。

利 率

中低端階層對利率變動更為敏感。目前1.5%的現金利率是從2016年9月開始的，這對投資者是很大的激勵，讓很多買家能第一次進入房地產市場。

但如果利率顯著增加，就會對住房貸款市場產生很大衝擊，因為中低端投資者很可能難以應付高利率下的還款，導致房屋貸款市場的動蕩、悉尼的房價將大幅下跌。這裡要思考的是：澳洲具備升利率的條件嗎？

投資貸款

近年來，APRA出台不少措施，使借款人(尤其是投資者)更難獲得貸款批准。以此為全國各地的房地產市場降溫，尤其是在悉尼和墨爾本。

在2014年12月，銀行被要求投資貸款年增長率要保持在10%以下；在2017年3月，銀行被要求把只付利息的房貸限制在放款總額的30%，並降低貸款與物業估價的比率。這兩個措施，都大大限制了投資貸款。目前來看，APRA的限制在悉尼收到了預期的效果，當然，市場方向是否改變，這也是關注所在。

基礎設施

新州的建設目前是遍地開花，包括WestConnex, CBD和South East輕軌，North West Rail Link，北部海灘醫院和西悉尼機場等等。

這些工程，對房價的促進作用非常大。比如，Cherrybrook，2014年西北鐵路主要隧道沒開工時，中價位為105萬。四年後上升到155萬；北部海灘的地區，投資21億建設北部海灘醫院，周邊幾個區過去的幾年房價強勁增長。2014年Frenchs Forest中價位是110萬，四年後就變成了165萬。

西悉尼新機場旁邊也如此。Austral和Leppington等地區已經大面積地重新細分。300平米Leppington的三居室房子現在售價約為63萬澳元。宣布建機場前可能每英畝只能賣幾萬元。這種增長不能全部歸功於基礎建設，但作用顯而易見。

供 應

過去5年，悉尼的新公寓和新屋村的供應量大幅增加，但其實還沒有彌補前幾年出現的嚴重短缺。到2036年，悉尼人口預計將增加174萬人，供應的壓力就更大。

由於缺乏供應，一些地方議會開始對住宅開發採取與以往不同的態度。比如，允許更高密度、放寬對雙拼房的最低要求、允許新的土地分割面積更小，或者增加容積率和放寬公寓的高度限制等等。

空置率、供應和租金

空置率和供應水平，對租金和投資回報有重大影響。

在CBD以南6公里的Rosebery。舊的2房或新的1房公寓，每周租金約為600元，新的2房2衛單元每周租金700－ 800元左右。供應量大時，空置率較高。2017年底空置率3%，到2018年2月降為1.9%；在Wentworth Point, 2017年空置率曾達6%，到2018年2月，則降為2%。

根據新州房地產協會的統計，悉尼內城區2018年1月空置率為2.1%，而中、外區域分別為2.9%和2.2%。

現有的供應數量將使空置率保持類似的水平，而未來12至18個月的供應預計將減少。

買房時要選有獨特風格或高質量的物業，因為供應總是有限，租金就可以收得高而且不用擔心空置期。

凈移民

海外和跨州移民都可能對房地產價格產生重大影響。因為總體人口增長導致住房供應不足，房價就上漲。悉尼聚人氣的原因有很多，就業容易是最主要的因素。

但負擔能力不足也導致有人會離開。另外，也有人會趁高位套現，轉移到便宜的地方居住。總體來說，海外移民和自然出生的數量要大得多，這令悉尼的人數不斷增長。

失業率

自2000年以來，新州的失業率一直相當穩定，目前的失業率在4.7%到6.3%之間。

如果失業率上升到20世紀90年代初的水平，是會對房地產價格產生不利影響的。目前來說，不在那個區間。

豪宅市場

悉尼豪宅是受全球關注的，因為悉尼經濟穩定、毗鄰亞洲、有世界級的衛生保健和教育水平，氣候全年宜居。

儘管對海外人士增收印花稅和地稅，在過去12個月海外買家的需求似乎有所緩和。但悉尼目前還是世界排名第一的富豪移民之地。

房屋的負擔問題對豪宅市場影響並不大，反而匯率、股票、商貿信心等因素會有影響。

總結下來，全澳最大的估價公司對悉尼的房市評價還是挺正面的。想看負面消息的朋友會有點失望，因為這個好像不是他們的強項……都留給媒體了。